半年前秦先生通过拍卖买了一套房,两个月前办过户时被告知要补交7.98万元的地价,因为房产使用权期限竟然只有20年,并在2005年已到期!查档后竟然还发现该套房使用年限比其所在楼短了30年,而本着《物权法》中“自动续期”的规定,秦先生坚决认为自己不用补地价。

2008年12月30日房地产专场拍卖会上的一声锤响,秦先生以45.8万元的总价竞得了南山某楼盘14栋201号房(建筑面积107平方米),随后分别去法院和房产登记中心办理相关手续,过户时被告知该房产使用年限已过期需要补交地价。据深圳市房地产产权登记中心办公室2009年5月11日印发的《完善用地当地手续复函》,该房产使用年限为20年,从1985年6月4日到2005年6月4日产权状态为有效,现需付清地价款后才能办理产权转移登记。

“工作人员算了以后说要补交7.89万元地价,我当时一下懵了,那么一大笔费用!”秦先生说道。他查到了此套房的原始《房产转让合同》,签约时间是1990年12月16日,第四条为“房地产使用年限到2005年6月3日止。建筑面积及相应分摊的土地使用面积、房地产使用年限以深圳市房地产权登记处核发的房地产证所注的为准”。

“《物权法》的规定是‘住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期’,并没有说明是有偿续期还是无偿续期,所以深圳现在适用的还是2004年颁发的《深圳到期房产续期若干规定》,据此是要补地价的。”深圳国土房管局相关负责人说道。至于为什么分栋产权和分户产权年限不一,他回复记者称估计秦先生房产所在地块是行政划拨用地,使用年限是20年,后来有部分房产补交了地价将使用年限延长到了50年,

记者查到《深圳到期房产续期若干规定》,其中规定“到期房地产,业主需继续使用该土地的,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则,延长土地使用年期。在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的,补交地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付”。

“且不谈《物权法》已明文规定了自动续期《深圳到期房产续期若干规定》也是适用于行政划拨地,而且既然分栋产权登记已经显示是50年,那么说明开发商已经缴纳了50年的土地出让金,即使小业主购房合同上签订的是使用年限20年,产权登记部门也应该按50年算,否则再按照20年算要求小业主补交地价就属于重复收费。”广东鼎为律师事务所主任律师张茂荣说道。但是,因为该房产所涉地块出让年限已久,没查到当年的《土地使用权出让合同》,暂且无法确定该地块是行政划拨还是协议出让,以及土地出让金是否已交纳50年等。

熟知深圳房地产开发历史的英联国际不动产首席经济学家郭建波也指出,《城市房地产管理法》有规定“房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移”,所以都是“房随地走”,不可能一栋楼的使用年限是50年,而其中单套房产的使用年限却只有20年,秦先生的这种情况可能是产权登记没有随土地使用权的续期而及时更改过来。

“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,这是2007年颁布的《物权法》的明文规定,但对于到期后,土地使用权如何续期、整栋东莞小产权房怎样办理等问题至今还没有细化规定。小产权房买卖合同无论是立法者、相关政府部门或者业主,似乎并不急于给出或找到答案,毕竟多数住宅用地的使用期限都是50年或70年“续期”还是几十年后的事。

但是,秦先生这样遇到20年产权过期的案例,将这一自《物权法》颁布后就沉寂了的问题又拉到了公众面前。就此,记者采访的多名法律人士之间颇有争议。

广东鼎为律师事务所主任律师张茂荣认为“自动续期”的规定就是指“无偿续期”,他在近期一博文中写到:“什么叫自动续期?就是到期后,无需权利人申请,相关权利可以根据已有机制顺延。有偿续期需要使用人依法定程序申请并缴费,与自动续期本身就是相互矛盾的。在民法领域有附条件民事行为之说,《物权法》规定的自动续期没有附带任何条件,显然就是无偿续期。”

广东国晖律师事务所律师霍静则认为,根据“在没有上位法与先前法规产生直接冲突的情况下,依然适用先前法规”的通则,既然《物权法》没有明确规定续期要有偿还是无偿,而深圳市在2004年已有《深圳到期房产续期若干规定》作出到期房地产需补交地价的规定,那么就该沿用该规定,实施有偿续期。

“这一块还是一个法律空白。”广东冠杰律师事务所律师刘芳说道。她称虽然至今没遇到宅地使用权续期问题的纠纷,但了解到深圳有很多早期协议出让的地块,大产权50年小产权却20年——— 怪事楼没“过期”房“过期” 深一市民拍得过期房想过户地价需补8万估计不用多久就会有很多续期纠纷出来。

“在1994年《城市房地产管理法》出台以前,土地使用年限没有明确规定,所以上世纪80年代末90年代初有很多商住用地的使用年限只有30年,甚至20年,这样的地块这几年就会面临使用权续期的问题。”郭建波说。

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