杭城在售小产权房 价格虽然低但是风险巨大

关键词:什么房子是小产权房 2019-03-01 16:56
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“我去年下半年在杭州滨江区买了一套农村拆迁安置房,价格相对要便宜一点,但是三证不全。什么房子是小产权房这样的二手房算不算小产权房产?像我这样的情况会不会有麻烦?”读者陈先生在听闻最近国家有关部门对小产权房下了禁令后,打来电话询问。

像陈先生这样,因为小产权房而犯愁的杭州人还有不少。有的买了近郊的商住公寓,有的买了农民拆迁房,还有的买了郊县的一些所谓“度假农庄”。近日关于小产权房的众多说法,让他们很不安。

先是12月11日,国务院常务会议上提出,“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”两天之后,有媒体报道国土资源部有关负责人表示,“对于一些已经形成一定规模、符合土地利用规划的小产权房,可以考虑让其补齐手续后转为合法。”但是随后,国土资源部有关负责人表示媒体关于“符合规划小产权房可转为合法”的报道失实,并再次重申禁令,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

所谓小产权房,即在城市郊区的村集体土地上集中建设住宅楼,除了用来安置本集体经济组织成员外,还以较低的价格向本集体经济组织成员以外的人销售。这些房子不具备独立的单套产权,一般俗称为“小产权房”。

在外地卖得红红火火的小产权房,杭州的情况如何?记者了解到,目前杭州人购买得比较多但没有三证的房子主要有三类:一类是开发商在村集体土地上开发的项目;一类是开发商和农民签订合作经营合同,把部分农民用房出租给城市居民;还有一类是农民拆迁安置房。

对于最受关注的开发商在村集体土地上开发的项目,一位熟悉行情的业内人士表示,三墩、下沙、余杭等区域,这种类似小产权房的供应并不少,不可以分割出售,但是可以出租,业主多只有使用权。其土地性质为农村集体用地或宅基地,其价格比近郊的边缘小产权房更为便宜。如一个位于西天目山的项目,一套40多平方米的房子,投资者只需花10来万元即可拥有几十年的使用权。杭城在售小产权房 价格虽然低但是风险巨大

而农民拆迁安置房的性质和前两者有所不同。在杭州城市化进程中,农转居多层公寓的建设在其中扮演重要作用,一些近郊的农民拆迁安置房将会被纳入到农转居范畴内。如今农转居公寓的房产三证办理工作正在开展,房屋所有人取得相关产权证明后,按照规定补缴土地出让金等相关规费,其房产可以像一般商品房那样上市交易。因此像陈先生这样的情况,比起边缘小产权房要安全得多。

位于杭州城西的某项目,号称“只租不售”。这个楼盘年初时候对外售价为6000多元/平方米,如今的叫价已达8300元/平方米。售楼人员表示低楼层的已经全部卖掉,现在只剩下12~16层的房源,为35平方米的精装修小户型,并表示,“我们的房子有47年的使用权,我们跟客户只签订租赁合同。”记者询问如果因为规划或政策等因素导致合同不能履行,购房者权益如何保护时,这位售楼人员底气很足地说,跟客户签订的租赁合同中,都有明确的违约赔偿条款,“该赔的我们会赔”。

有心人算了一笔账,以该楼盘目前售价,买一套房子总价约29.05万元,按照47年使用权来算,折合下来约相当于月租金515元,租价倒也不算贵。但是很多的购房者对此持质疑态度。“47年的租赁合同,不能贷款、不能买卖过户、不能落户、不能出租,麻烦事多了。而且谁能保证开发商在这47年内不会注销倒闭?再美好的合同承诺,到了那时候也不过一纸空文。”网友FEN反问。

而“度假农庄”在销售上走的“曲线救国”路线是以合作投资代替销售。一位在杭州某郊县操作一个度假农庄项目的知情人士W表示,这类项目通常都采取跟当地农民合作的方式,比如说,出钱帮农民在其拥有的宅基地上造5层楼的房子,一楼的房子由农民免费使用并拥有产权,楼上的房子则卖给别的客户。这其中,跟农民签的是合作经营合同,跟客户签的则是合作投资合同。“这种操作模式,相当于一个城里人忽悠了一帮城里人过来,替农民造房子,赚取差价利润。”这样的房子,有些甚至连乡产权都没有,购房者的所有保障就在于跟开发者签订的合同。

根据国土资源部相关负责人的说法,国土资源部会在年底前出台一个关于农村集体土地管理的有关通知文件,对小产权房进一步加以说明。一些严重违规又不符合规划的小产权房,当然要拆除。

对于杭州不少买了边缘小产权房的人来说,他们的心情很紧张。“心虚是肯定的,但是现在只能等政策。像我这样的情况肯定不止一个两个,总不会全部封杀吧?”买了三墩某商住项目的小朱,寄希望于政策的通融。

其实,即使未来的政策上出现一定的通融,小产权房和边缘小产权房的一些固有风险,仍然是所有购房者无法忽视的关键要点。

以前小产权房的风险主要集中在政府规划和相关政策的变动会导致拆迁无法补偿等情况。如今随着小产权房和边缘小产权房大规模上市并进入交付期,更多的问题也浮出水面。

近日的北京画家村“宋庄房讼”案终审判决。2002年,画家李玉兰以4.5万元买下北京市通州宋庄镇辛店村农民马海涛家房屋及院落。但是由于房价上涨数倍,昔日将房子卖给画家的农民反悔了,2006年,马海涛夫妇要求确认购买合同无效。今年12月17日,北京市第二中级人民法院终审判决认定买卖合同无效。据悉,画家村陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件,至今形成了13起农民讨房诉讼,成为广受社会关注的“宋庄房讼”。13起农民讨房案起诉的理由基本相同:购房者不是农民,所以双方的房屋买卖协议无效,依据则是“城里人不许买农民房”的政策。

除了在房价上涨面前的利益纠纷之外,边缘小产权房的质量问题也让人难以忽视。杭州某投资公司开发的一个郊县度假农庄项目,今年进入交付期,购房者很快发现,房屋的质量实在问题多多,裂缝随处可见,天花板上的水泥涂层经常往下掉,原本应该环境优美的农庄,污染状况严重。

为什么会发生这种情况?W表示,一方面,农村的房屋建设,其规划设计和建筑标准比起城市住宅要低很多,“一个40多平方米的房子,卖8万、10万元,相当于每平方米价格只有2000多元。根据目前城市住宅的成本,建安成本再怎么压缩都要1000多元/平方米,这些农村小产权房要赚利润,成本肯定要在建安这一块省下来。因此建筑质量可想而知。”而这些不规范的小产权房,本身就得不到政府承认,“其排污管线不可能纳入城市的排污纳污体系中,排污只能就地解决,造成本应给居住者带来好空气的度假居所,反而污染严重。”

此外,这些小产权房和边缘小产权房不像城市正规住宅那样,“在农村,很少有10年以上的房子不进行翻修改建的。到时候,整栋东莞小产权房改建的钱谁来出,肯定又是一本糊涂账。”W说。

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