原标题:【大家说法25】小产权房大产权房有何区别?商品房房屋买卖存在哪些风险?

播出时间:2019年 7月26日(周五)14:15-15:00直播(周六周日同一时间重播)

1、2019年7月16日下午至7月20日下午,历经四天半,云南省昭通市中级人民法院公开开庭审理的张自勇等36名被告人涉黑案件庭审结束。庭审中,法庭充分保障了被告人及诉讼参与人的诉讼权利,经过法庭调查,举证、质证,法庭辩论,被告人陈述等法定程序,庭审于2019年7月20日下午结束。该案将择期宣判。

2、因为嫌开挖机、修挖机来钱太慢,3名男子竟一不做二不休,相继偷了51台挖机的“心脏”——电脑主板和显示屏,再拿“心”去卖钱。7月14日,云南昭通市鲁甸县公安局通报了一起挖掘机电脑主板系列盗窃案,涉案总价值高达300余万元。就在当天下午,51名受害人领取了警方成功追回的16.8万元赃款和部分赃物,挽回了部分经济损失。

3、云南省昭通市镇雄县南城派出所原所长李征蔚涉嫌玩忽职守一案,由镇雄县监察委员会调查终结,移送检察机关审查起诉。案件正在进一步办理中。

小产权房与40年、50年和70年房屋产权有何区别?生活中人们购买该房屋时存在着那些安全隐患呢?本期大家说法我们会和大家一块来分享一下,希望能给打算购房的朋友起到一些参考和借鉴作用。

一般来说,房屋产权由所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权属于个人产权,是私有财产权的一种,受到我国《物权法》的保护,其年限是永久的,因为根据我国《宪法》,土地的所有权属于国家和集体所有,所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权,根据土地规划用途的不同,土地的最高使用年限又分为40年、50年和70年不等,到期后可重新缴纳土地出让金,获得土地继续使用权。

小产权房并不是法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发的,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。

(1)、在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,非本村的市民不能购买。

鉴于可能 的政策风险和法律风险,请求确认合同无效并退回已支付的购房房款的,必须满足以下条件:

在建的的商品住宅项目,如果是在集体建设用地上,应当按照现有的土地管理规范,完成土地征用手续,并按照商品住房项目的规定手续报批采取可能的补救措施。

不可以。《土地登记办法》明确规定,严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化。小产权房发证既无法律基础,也无政策支持,更与我国的土地制度相违背,所以小产权房不能发证。

不属于。小产权房是有产权,即有所有权属性的房子,其所有权当然受国家法律保护,其并非违法建筑。

嘉宾:对于已被有权机关认得为违法建筑的小产权房,不予处理;但违法建筑已经行政程序合法化的,可以对其所有权归属做出处理。

不合法。农民以农村小产权房抵偿债务,实质上是有偿转移房屋所有权,该行为违反了国家法律强制性规定,债权人客观上无法取得农村小产权房的所有权。且小产权房未被纳入合法建筑范畴【大家说法25】小产权房大产权房有何区别?商品房房屋买卖存在哪些风险?其交易标的违法,交易行为自然无效。

3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房的,一般认得合同无效;但是,如果城镇居民在签定小产权房屋买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准,该房屋买卖合同一般认定有效。

总之,小产权房是住房市场上一个备受争议得存在,它数量庞大,处理起来也非常复杂,虽然小产权房价格比商品房便宜,但也存在许多风险。所以建议大家,要买房的话还是尽量买证件齐全的房子,会买得放心一些。

2004年陈某与贺某签订《房地产买卖合同》,约定陈某将其所有的房屋出卖给贺某,贺某一次性付清房屋总价款105万元,陈某将房屋交付给贺某。合同签订后,陈某在办理房屋所有权过户时得知出卖房屋属于小产权房,国家法律禁止小产权房屋买卖,故双方签订的《房地产买卖合同》属无效合同。陈某知道合同无效后,多次要求贺某返还房屋,但被告拒不返还并对房子进行装修。直到2014年6月,该房屋面临拆迁,陈某于2014年7月起诉至法院。请求判令:1深圳小产权房价格,确认原告与被告贺签订的《房地产买卖合同》无效;2、被告向原告返还房屋;3、本案诉讼费用由被告承担。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅有关部门不得为违法购买的住宅发放土地使用证的房产证。讼争房屋的土地属村集体所有,原告将该土地上所建房屋出售给城镇居民,坑梓小产权房价多少违反了上述法律、政策的规定,双方签订的《房地产买卖合同》应认定为无效。合同认定无效后,因该合同取得的财产,双方应当各自返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。故原告陈某要求确认《房地产买卖合同》无效,原告要求被告返还房屋的诉讼请求,具有事实和法律依据,法院予以支持。被告因合同无效受到的损失,可另行主张权利。

贺某对无法过户的产权不以为然,他存在那些问题呢?可以主张自已那些权益呢?

贺某的问题在于不了解法律规定,在这个买卖合同中不是谁违约的问题,而是违反法律法规强制性规定的合同是无效合同,小产权房如何交易无效合同按法律规定是自始无效,对造成的损失按双方过错承担。所以在本案中购房利息是损失,贺某 对房子的装修、增附是损失,可提供证据由人民法院确认后可按比例,要求对方承担部分损失。但贺某无法按生效合同来要求对方承担违法责任。

律师点评:目前,许多人贪图小产权房的低廉价格而购买或租赁,出现了许多纠纷,以至于对簿公堂。购买小产权房的风险很多。小产权房不具备普通商品房的法律性质,在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同保护;开发 建设过程中缺少监管,其质量问题出现的概率要高过商品房;而因为无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户,对房产价值影响很大;若遇国家拆迁, 很难得到相应的拆迁补偿。因此告诫市民,不要一味看重小产权房的使用价值和低廉价格,也要多考虑下法律风险和长远预期。

本案中,原告以所卖房屋为小产权房为由,主张房屋买卖合同无效,法院支持其诉求。对于被告来说,这场买卖亏大了,不仅要承担房屋买卖合同无效带来的经济损失,还要承担诉讼费用。总之,必须提醒广大读者,小产权房交易是违法的,是国家和法律禁止的,所以得不到法律的保护。因为违法,所以就存在被拆除或没收,并且得不到有效补偿的风险存在。

综上所述,小产权房存在的重要因素是因为它的价格非常便宜,无论是宅基地转让还是小产权房买卖都具有较律风险,大家务必谨慎对待。近日,国土资源部再次重申:小产权房不得通过不动产登记合法化!但实际算来,用来一次性付全款的金额足够付大产权房的首付了,那何不选择大产权房,

(1)大产权房:由国家颁发产权证的叫做大产权房,包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房,都属于大产权房。

1、大产权房有五证,受法律保护,有完整产权。小产权,没有五证,不受法律保护,只有部分产权。通俗了说,就是大产权有房产证,小产权没有房产证;

2、大产权拆迁有补偿,小产权没有。也就是说,如果政府要拆迁房子,小产权业主基本得不到拆迁安置补偿;

3、小产权房屋质量没人监督,存在安全隐患,而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题;

4、小产权由于没有正规的产权证,不能作为抵押或上市转卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案,所以不可以办理抵押等他项权利,也就是说,买小产权房不能贷款,只能一次性付全款。

首先是土地规划用途不同,按照我国相关法律法规,我们平常的住宅建设用地最高是70年,工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地,以及综合用地,最高为50年,而商业、旅游和娱乐用地,最高只有40年。所以40年、50年和70年这三种不同产权的房子,用途是不一样的;

其次,产权为70年的房子,也就是住宅,可以落户口,而产权为40年或者50年的房子,虽然很多也能够满足居住的要求,但是其土地的使用性质,决定了房屋本身仍然是非住宅性质,所以一般来说不能落户口,子女也就不能划分到相应的学区,就近入学;

同时,生活费用也不一样,70年产权的住宅,在水电费上是按照民用标准收取,价格相对较低,而非住宅性质的、40年或50年产权的房子,则是按照商用标准来收取,价格要贵很多,并且一般不通燃气;

另外,贷款条件也不同,购买非住宅性质的、40年或50年产权的房子,一般不能申请公积金贷款,如果办理商业贷款,也只能得到总房款的五成或六成按揭。

房屋产权=房屋所有权(永久性)+土地使用权(40年商业、50年工业和70年居住)

从开发商购地就开始了。例如2009年开发商获得土地批租权,2013年商品房建完进行销售,2014年小明买房搬进新家,那么小明的房屋产权到那一年?2009+70=2079年

我国法律法规中对现房销售规定有《商品房销售管理办法》,对期房销售有《城市商品房预售管理办法》并且由于一方专业,而另一方相对专业一方较为弱势,故这两个办法中要求都推行使用《商品房买卖合同示范文本》。但即使如此霸王条款也还不少!

要注意开发企业的预售条件。是否取得《商品房预售许可证》,《商品房预售管理办法》第六条规定:“未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。”退一步来要求至少应该取得土地使用证书,持有建设工程规划许可证以及开发企业的法人营业执照。最忌讳的就是闻风就动,稀里糊涂就交钱,一旦开发商的规划因各种因素受阻,购买人、认购人可能就会遇到纠纷、造成损失、打乱自己的置业计划。

签订合同时要认真、仔细阅读,有疑问或重要问题要及时提出并与开发商磋商一致后才订立合同,如果是按揭购房还必须了解清楚自己的情况,银行贷款的政策是怎样的?否则合同签了,钱又贷不足,往往开发商提供的合同约定中多是要自己补足,那么纠纷又来了。

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

(十三)双方约定的其他事项。在此建议大家在购房时尽量要把这合同签订的更仔细些,避免产生麻烦。

(2)是否有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。因为这里面的重大区别是验收是买卖合同履行的关键问题,一旦验收签字,房子交付,再提出房子这里不对,那里不对。开发商就只跟你谈保修问题了,你根据合同约定中拥有的可能诸如退房,换房等权利就会丧失。除非是主体都有严重的质量问题。

1、没有证的房子最好不要买,因为我国《城市房地产管理办法》第三十八条第六款规定:“未依法登记领取权属证书的房地产不能转让。”

2、达成买卖合同后,应尽快办理过户登记,以便使自己法律所认可的房主人。否则就会出现合同反悔的,出现一房两卖的,出现连环买卖后涉及的过户纠纷等。

(11)、城市房屋买卖合同成立后,若出卖人未能自动履行产权过户义务,该怎么办呢?

买卖合同成立后,出卖人未能自动履行产权过户义务。对此,实践中买受方既有主张确权的,也有要求出卖人履行过户义务的做法。

但我们认为:在买卖合同履行过程中,双方间存在的是债权债务关系,买受人只能依据合同约定,要求出卖人履行合同义务,包括按约定将标的物的所有权移转给买受 人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权,实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形,而导致买受人不能实际取得标的物所有权 的情况发生。同时,确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认,而如前述,在出卖人未自动履行所有权移转义务前,买受人尚未取得标的物的所有权, 其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有,缺乏基础。因此,对出卖人不履行产权过户义务的,买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有,只能按合同约定要 求出卖人履行产权过户义务。

如果一房两卖,法律保护实际过户的一方房屋所有权,另一方就只能依据购房合同向违法方主张违约及损失赔偿了。如果一房两卖中,两个买主都没过户,则一般保护合同形成在先的购房权利。另一方也只能请求出卖方承担违约及损失赔偿了。

(13)在实际生活中,经常碰到甲将其房卖给已,已又卖给丙,但均未办理产权过户手续的情形。请柒律师再给我们说说有关连环买卖没有办理过户合同的效力的一些问题?

在实际中,经常碰到甲将其房卖给已,已又卖给丙,但均未办理产权过户手续的情形。我们可根据甲将其房卖给已,未办理产权过户手续,因而已未取得 房屋的产权。但基于买卖合同的履行,其权利从性质上讲属于债权。已之后又与丙订立了买卖协议,并在丙如约付款后,使用转移给丙。在此案中, 已依据与甲的房屋买卖合同获得的只是对房屋的债的请求权。在履行过程中,基于甲的履行行为,获得了对房屋的合法占有权。但已不能凭借与甲的债权债务关系获 得对甲房屋的物权上的处分权。依据《合同法》第五十一条的规定,已与丙签订的合同属效力待定。可根据是否得到权利人的追认而认定是否有效。所以出现这样的情况,丙至少应谋求一个三人合同,并与之促成快速过户,才能减少自己的风险。

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