:在小编准备发送推文的时刻,传了深圳拍地的大新闻,不得不记录一下:越秀竞得宝安西乡尖岗山地块,可售面积折合楼面地价6.25万元/㎡,龙光竞得龙华红山地块,可售面积折合楼面地价6.31万元/㎡.看到这个数据,只能说没有做不到的只有想不到的,深圳房价迟早超过香港,拭目以待!

5年前500万可以买到宝安区领航城大三居,秒杀龙华区当年最贵的楼盘任何户型。

而到了今天,500万已经变成了上不了台面的数字,如果你想在福田买房,不好意思,新房现时单价,基本超过9万/㎡,要买只能买到65平米的小两房。建面65平米的小两房非常拥挤,如果未来有了孩子,或者接老人来住,几乎没有任何幸福感。

如果买在南山区,更是尴尬。11万/平米的新房均价,让500万显得异常渺小,如果你想买,只能买到红花雅筑47平米的小单间,小单间作为结婚都不是合适的选择,更何况成立了一个家庭。

10年时间,深圳均价从1.09万涨到现在的5.7万,翻了5.21倍,成为中国房价涨速最快的城市,把涨了4.9倍的北京,涨了3.42倍的上海,稳稳甩在身后。而当年可购豪宅的500万巨资在今天也只能勉强算得上刚需盘门槛。

不必惊叹于深圳房价的涨幅,因为在这个充满的奇迹的城市,房价上涨的趋势还将继续延续。所以作为深圳的购房者,如果你的工资收入跑不过房价涨速,就一定想办法抓住当下快点上车,否则深圳再与你无缘。

那么深圳刚需们如何用500万去找到最有价值的盘,这正是今天我们要研究的话题。我先从新房市场来讲。

说起刚需盘,其实每个地方的定义都不同。在三四线平米以上是刚需盘,在二线平米就是刚需盘。

而对于深圳来说,由于常年施行9070政策,所以刚需房也基本有了定义,不超过90平米,再加上以三口之家的基本人均面积,底线平米。我们从深圳现有的平均面积可以看到,大部分地区平均面积也都在90平米以下。

所以我们以2-3室、总价500万以内做滤网直径东莞虎门小产权房《虎门柏林华府》,5栋大花园社区(已经建好3栋),。看看深圳目前在售或者即将开盘的新盘究竟在哪些地方。

通过贝壳数据显示,大部分集聚在宝安的西乡、沙井、深圳市南山区房价松岗、光明、坂田、观澜、罗湖、布吉、龙岗中心城、坪山等区域。这么看来除了核心区福田和南山外,可选择的广度还是较大的。

如果再加上70-90平米的刚需面积,做筛选,罗湖因6.9万/平米最低的价格而被淘汰。那么符合条件密集度最高的,首先是罗湖北面的布吉地区。

当然在选择新盘的时候,虽然500万买的是刚需盘,但在考虑地段因素时,我们务必把投资因素放在首要位置深圳光明小产权房【光侨花园】,大栋社区,户户带精装修。楼下配有大型停车场,项目带管道燃气。!深圳房价地图_网易订阅所以,在这幅500万的新房地图上,布吉地区并不是好的选择标的。

因为它和罗湖性质相同,属于深圳的老城区,拥挤,拆旧改新难度大,道路规划很难有效改善,深圳龙华村委统建楼新盘的容积率还普遍较大,而且不在深圳的主要发展轴上,所以不做选择。

除了布吉区域外,其他区域在售的500万刚需盘的密度相差不大。在这个范围内,根据投资价值的梯度排列,我认为宝安的西乡属于第一梯度,沙井、坂田属于第二梯队,光明、观澜和龙岗中心城属于第三梯队,坪山属于第四梯队。基本是由西向东的走势。

虽然坂田这几年房价增幅空间透支有些严重,但是作为深圳核心区首批外溢地区,其价值还是有一定的蓄力,尤其华为的加持,让坂田成为炙手可热的洼地板块。

这几年,以北的观澜区域价值也被炒热了起来,二手房价达到4.7万元/平米,在500万以内的新盘选择空间较大。例如以下这些盘:

光明区,虽然目前配套还跟不上,但是它处于深圳的主要发展轴上,向西是未来价值潜力区宝安,东南是深圳早期价值沿溢区龙华,向北是深圳主要产业外溢的东莞松山湖。

目前的二手房均价是4.1万元/平米,与宝安的6万,龙华的5.7万/平米有较高的价格差,所以光明区属于价格洼地,等地铁6号线开通之后,价值一定会被加速填平。

在这个地段上,可买的新房有星河天地,92平米,总价425万一套的3室2厅,或者89平米的3房等。

500万刚需盘最值得投资的当属是宝安区了。原来的宝安,在深圳人眼里就是一个脏乱差且遥远的关外地区,但事实证明,靠近海岸的地理基因,注定它拥有不平凡的一生。而后在大湾区一体化发展中,宝安又紧挨几何中心,被定义为粤港澳大湾区的核心带。

从这几年深圳对宝安的投资也能看出来,目前已建成的地铁为1号线条地铁线公里,成为深圳地铁线路最多的新区。当然这一点也反映在了宝安房价的涨幅上,目前宝安的二手房价已经达到6万/平米,深圳排名第三。

在500万的刚需盘选择中,可以买西乡片区康达尔山海上城89平米的2房,满京华云晓公馆的2房,天福华府的3房,福永怀德峰景的3房等等。

同样我们继续用2-3房、70-90平米、总价500万以内做筛选标准。可以得到如下房源分布图,但你会发现,虽然可选择区域覆盖到了南山和福田两个核心区,但得到的房源有一个相同的属性:老旧,建成于2000年以前。

对于二手房来说,房龄很重要,因为房贷可贷年限一般是50年-房龄,意味着从现在开始,1999年之前的房子可贷年限已经小于30年了。按照最佳二手房房龄来看,10年以内的次新房是最佳的,但当我们把房价下调到这个限度后。

我们在贝壳找房的地图上清晰可见,南山区剩下了36套房,福田更是剩下了9套可选房源。我们再深入了解这些房源,发现满足条件的房子有一个共性——都是塔楼,容积率高,户型很奇葩,基本都是单通透。

在学位、户型、小区物业等众多因素中,因为户型固定不可变,塔楼板楼也无法更改,但房龄可以通过技术手段维护,或者计划性翻新,这样可保证入住者的幸福感。

当我们把房龄放开到20年左右,发现可选择空间明显大了许多。这时候我们在选择上要满足以下几个条件:

1、就近原则,通勤在20分钟之内。地铁站附近800米以内(比非地铁房价值+10%左右)。

2、小区配套完善,不要买远离市区山边的房子,这种房子往往升值有限,租金也上不去,例如罗湖银湖车站后面山下一带,福田南山塘朗山下一带。

3、深圳福田和南山区房地产价值梯度理论,就是南起深圳湾海岸线北至塘朗山下分为四个阶梯价值级差依次减弱。

从海岸线起至滨海大道为豪宅顶级价值。如半岛城邦、深圳湾一号;从滨海大道至深南大道为一级价值。如中海华庭、中信红树湾等。

从深南大道往北至北环路为二级价值,如翠海花园、金地香蜜山、华润城等。从北环大道以北至塘朗山山下为三等价值,越到山边价值越小。如梅林一村、桃源村、乐尚林居等。

4、在高科技和金融中心周围的二手房升值潜力大,因为此地段的购房者群体属于高薪高收入群体,例如福田的CBD,南山科技园的松坪村等。

非核心区500万的二手房投资价值,则要加上「10年以内」房龄这个必要因素。投资梯度价值符合新房投资市场,依然是按照福田-南山-宝安地段价值梯度理论。

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