5月24日,深圳规土委发布《深圳市土地使用权出让公告》,公告称深圳市土地房产交易中心将于6月24日以挂牌方式公开出让5宗居住用地,挂牌起始总价为154.35亿元,最高限制总价为223.84亿元。这五块住宅用地中有两块位于深圳市光明区的凤凰新城,另外三块分别位于宝安区的西乡街道、龙华区的民治街道、坪山区的坑梓街道,均是面积1万平方米到5万平方米之间的中等地块,楼面价被限制得较低。例如此次推出的宝安西乡地块,最高楼面价限制在4.87万元/平方米,而2015年的时候,该地块附近的尖岗山地块曾经被泰禾以57亿元的高价竞得,折合楼面价7.99万元/平方米,是深圳当年的地王。宝安西乡地块位于铁岗水库旁边,依山傍水环境极佳,距离前海自贸区也不远,是深圳几大富人聚集的豪宅片区之一,目前周边的中海九号公馆、招商华侨城曦园等楼盘的二手房价格都在10万元/平方米左右。如此便宜的价格,拍卖这么优质的地块,这种天上掉馅饼的事情自然不会有人愿意错过饥渴难耐80家开发商集体疯狂1100亿大资金残酷搏杀所以这5块住宅用地竟然吸引了万科、中海、保利、华润、佳兆业、招商蛇口、深业、金地、卓越等80多家大小房地产开发商参与竞拍。截至拍卖前三天,房地产开发商缴纳的竞拍保证金就已经高达1100亿元。试想一下,这5块地的总价仅为154.35亿到223.84亿之间,但是大伙愿意为了买这几块,先垫付上1100亿元的押金,这是一种多么疯狂的状态呀!古人总结说,人生有一大快事叫做“久旱逢甘霖”,现在深圳房地产开发商的状态就是这样。这几年来深圳涌入的人口很多,但是政府出让的住宅用地数量却极少,并且大多附带只租不售等条件,几乎没有什么新的商品房用地流入市场。对于楼市,恒大首席经济学家任泽平有句名言:“短期看政策、中期看土地、长期看人口”,深圳这座城市无论是从政策、土地还是人口来看,都是非常有利于房价上涨的,所以一直以来都是各大房地产开发商们争夺的肥肉。然而在过去几年里,深圳地方政府却只出让了少量住宅用地,让广大开发商只能看着干着急瞪眼。2016年深圳只出让了4块居住用地、2017年只出让了2块居住用地、2018年虽然出让了12块居住用地,但是其中8块为“只租不售”的自持用地,4块为限售3年或5年的限售土地。试想一下,偌大一个深圳,每年涌入的年轻人数量多达四五十万,但是每年的商品房供应量却只有几个楼盘的区区数千套,撑死也就解决四五万人的居住需求而已,这对于每年新增的几十万购房刚需而言无疑是杯水车薪的。相比之下,此次深圳一次性出让了5块住宅用地,是近二十年来,深圳土地招拍挂市场最大数量的一次住宅用地供应,被业内誉为“史诗级土地竞拍”。同时这次推出的土地不仅数量多,而且限售期仅为3年,所以这也是本次土地竞拍受到开发商们疯狂追捧的原因,毕竟饥渴了数年,谁都想要吃一口肥肉解解馋、过过瘾。6月24日下午,这场“史诗级土地竞拍”在深圳拉开帷幕,70多家房地产开发商现场厮杀,在经过3个小时、343次举牌的激烈争夺之后,5块住宅用地全部以最高限价售出,广州越秀、龙光、中海、电建以及平安成了今天最大的赢家。传统的土地竞拍是采用“价高者得”的原则,谁出的价格最高就能够获得该块土地。但是后来政府未来抑制房价过快上涨,于是对土地竞拍采取了限价的方式,即给每块土地制定了最高的限价,以此来防止地价上涨过快。例如现在深圳采用的“单限双竞”的土地竞拍模式,就是在限制了土地最高价格的前提下,以此次出让的宝安西乡地块为例,该地块面积是38880.19平方米,坪山小产权房建筑面积是121310平方米,人才房初始配建面积是10810平方米,土地起拍价是40.74亿元,最高限价是59.08亿元。它的意思是这块地可以建121310平方米的房子,然后最少需要配建10810平方米的人才住房送给政府坪山小产权竞拍是从40.74亿元起拍,价格拍到59.08亿元时就不能再增加了,接下来就看在121310平方米的总建筑面积不变的情况下,谁愿意建更多的人才住房白送给政府。在24日下午的竞拍现场,宝安西乡地块是第一块竞拍的土地,一开始房地产开发商就直接喊到了59.08亿的最高限价,直接转入竞争配建人才住房面积。最终广州越秀地产以59.08亿+配建19610平方米人才住房的价格拿下尖岗山地块。在去掉人才房之后,实际可售楼面价为6.68万元/平方米,比3.56万元/平方米楼面价的起拍价高出了将近一倍。房地产开发商在深圳抢地就像恶狼在抢肉吃一样,而这归根结底是因为深圳的购房刚需非常强劲,消费者买房也像恶狼抢肉一样恐怖,例如去年深圳南山区婚姻登记处排队离婚和蛇口招商双玺花园著名的“五千万蹲”。有时候大家嘲笑深圳人抢房子像发疯一样,那是因为饱汉不知饿汉饥,别的城市房源再稀缺,也远远不及深圳房子稀缺程度的一半。要是你生活的城市商品房像深圳这般稀缺,然后身边又有那么多土豪蠢蠢欲动,恐怕你就不会如此淡定了。2018年底深圳全市常住人口为1300万人,实际管理人口大约在2200万人左右,但是商品房数量却仅有不到150万套。按照平均一家三口的规模来算,深圳的常住人口中只有三分之一拥有自己的住房,实际管理人口中只有五分之一拥有自己的住房,其余绝大部分人口都是居住在城中村的农民房和小产权房里。相比之下,北京和上海的居民可就要幸福得多了。目前北京和上海的常住人口分别为2150万人和2420万人,实际管理人口估计都是3000万人左右的水平,但是北京和上海的商品房数量却达到了700万套和800万套。按照平均一家三口的规模来算,北京和上海的常住人口基本上都能够拥有一套自己的住房,而实际管理人口中也有八成以上拥有自己的住房东莞虎门小产权房《虎门柏林华府》,5栋大花园社区(已经建好3栋),,从某种意义上讲,深圳已经没有多少土地可以拿出来盖商品房卖给大家了,因为全市2000平方公里的土地中,有1000平方公里的山体是立法不允许开发的,剩下的1000平方公里可供开发的土地已经开发了950平方公里。也就是说,在不进行填海和旧改的情况下,深圳市政府手里头剩下的土地也仅有50平方公里了。之前还能指望旧改来提供一些新的土地供应,但是自去年新政策限制了大规模旧改之后,深圳未来可以盘活出来的土地数量就更为稀少了。

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