从76%去化率的半岛城邦四期到去化10.6%的新天鹅堡三期,近期深圳豪宅项目销量差异化明显。深圳中原研究中心指出,定价成为影响一手豪宅去化情况的最重要的因素之一,豪宅购买者日趋理性

6月11日,深圳暴雨,位于宝安中心的楼盘新锦安壹号公馆在前海华侨城JW万豪酒店开盘选房,一次性推售1889套房源,备案均价89976元/㎡。有购房者透露,现场折扣低至95折,价格比想象中便宜。截止至当天下午18:00,根据现场销控表显示,项目共销售756套,整体去化约40%。

项目一期新锦安壹号公馆在今年年初曾遭多名业主维权,控诉项目存在多处违法违规行为,开发商许诺的豪装房变成“问题房”。二期开发商选择了毛坯入市。

根据深圳中原研究中心统计,宝安中心区自2019年以来,仅有鸿荣源壹方中心及新锦安壹号公馆尾盘在售,目前区域待售楼盘云玺锦庭、都市茗荟花园迟迟不入市,区域新房供应几乎没有。

贝壳找房数据显示,目前宝安中心区的新房价格已经破10万,临近新锦安海纳公馆的西岸观邸目前二手房挂牌均价在10万元/平左右,壹方中心则达到12万元/平。宝体附近的西城雅筑二手房挂牌均价7.9万元/平,换手率较高的花样年花乡则在7.4万元/平左右。

新锦安海纳公馆为今年宝安中心区入市的唯一一个新房住宅项目。该楼盘于6月3日取得预售证,共备案1889套住宅房源。此次推售的房源主力户型为89㎡,房源数量达到1350套。此外,116㎡及75㎡分别有449套、90套。

有现场购房者透露,项目销售此前透露只先推出其中四栋,没想到一下子全拿出来卖,可选择性多了不少。

根据此前开发商公示信息,新锦安海纳公馆具备购房资格认筹的客户共926位,实际签到865批。项目6月11日上午于前海公证处摇出诚意登记人选房顺序号。

另一位购房者购买了最小的户型用以投资,选了最便宜的1A栋、深圳新楼盘开盘信息临近宝安大道的70多平2房,折后价格为525万,单价在7.2万/平左右。

从现场来看,购房者主要以30多岁到40多岁的购房者为主,多数看好项目的地理位置及周边配套。也有购房者认为,项目临近宝安大道,部分户型受噪音影响,学区同样为该楼盘的短板。

根据现场销控表,1A栋01户型89平3房户型最受欢迎。此外,1A栋05的77平户型、1B栋01的89平户型、1B栋04的89平户型、1C栋02的89平户型、1D栋01的116平户型同样销售较好。

新锦安海纳公馆为新锦安壹号公馆的二期产品,位于宝安中心区宝安大道与甲岸路交汇处,临近1号线新安地铁口。距离壹方城商圈在1公里内,项目二期海纳公馆由8栋高层住宅和1栋写字楼及商业裙楼组成,户型相较一期要更“刚需”,为75-116平米2-4房户型,其中主力为紧凑型的89平3房。

新锦安项目早在一期开盘时便有网友指出项目是“伪豪宅”,项目二期更是在维权和质疑声中开盘。

资料显示,新锦安宝安项目分三期开发,一期壹号公馆规划为250-350平大户型产品,均价95000元/㎡,总价最低2500万,最高达上亿元。一期于2016年1月21日开盘,2018年12月31日交房。

今年1月份,新锦安宝安项目一期壹号公馆多名业主曾联合向宝安区消委会投诉,坪山农民房出售控诉该楼盘存在多处违规违法行为。

据业主爆料,开发商在售卖一期产品时,曾承诺销售价格包含每平米8000元的装修费用,更是打出“买房就送豪华装修”的噱头。而实际交房时“豪装”房子变成了“问题房”,此前参观过的1:1展示样板房与后期的正式样板房严重不符,橱柜从方太变成不知名的供应商,进口大理石被换成了国产大理石……而所做基本水电存在很多隐患。

业主透露,签购房合同时还签过一份装修合同,合同上对装修的具体标准如品牌、产地、型号等并未作出明确界定,模糊化了概念,仅告知会有什么,并未详细描述会有什么东西。而装修合同并未在业主手上。

2019年1月8日,开发商新锦安告知业主,项目交楼的标准就是毛坯,“豪装”为公司赠送。装修合同为业主与装饰公司所签订,有关问题与装饰公司协调解决。

业主还发现,项目存在拒绝公积金贷款、涉嫌偷逃税款、涉嫌违法调整规划等多种违规违法行为。据业主透露,开发商的购房合同中没有提供公积金贷款购房的选择,这种行为侵害了业主们的利益,也违反了政府强制性的规定。

今年3月5日,深圳市宝安区消协、深圳市规划和自然资源局宝安管理局、住房公积金管理中心等部门回应表示支持业主的合法诉求,新锦安开发商则采取消极对待的态度。据法制日报报道,项目值班人员以“我们不管这些的啦”、“你通过别的途径吧”等口径回应了记者的采访请求。

今年4月中旬,有市民在人民网地方领导留言板投诉新锦安海纳公馆从2019年3月底开始连续彻夜施工,噪音严重影响周边。实际上,自去年下半年该工地夜间施工噪音扰民的行为就被投诉过,期间暂停过一次宝中新盘维权声中开盘 一期业主控诉8000元平豪装变惊装但随后经常反复,半夜偷偷施工。

此外,6月10日,有网友在论坛爆料,开盘均价9万元/平米新锦安海纳公馆收取高达7.2元/月/平米的物业费,与之不相匹配的是小区的品质。据其透露,项目使用的电梯为杂牌“山寨”电梯亚洲三菱。

5月深圳新房住宅网签量创下三年新高,环比大涨70.3%,共成交4605套,部分刚需项目表现突出,而豪宅市场则呈现两极分化的趋势。

根据统计数据,深圳一手豪宅共成交541套,环比上涨19.2%。5月以来,深圳入市豪宅项目共有四个,包括新天鹅堡三期、宝能城、海境界二期及新锦安海纳公馆,去化率差距较大。

5月16日,华侨城新天鹅堡三期开盘冷淡收场。项目共推售1110套房源,当天去化率仅10.6%,近五成认筹客户弃购。

5月19日,宝能城西区于微信登记线套住宅房源,开盘当天共成交195套,去化率约49.2%。

后海项目海境界二期销售情况则相对要较为理想,项目于6月5日推售164套房源,当天去化率达62%。

新锦安海纳公馆大量推售下,当天去化仅四成。自媒体人樱桃说房子认为,新锦安海纳公馆定价太鸡肋,在消化刚需,不适长线投资。另有业内人士指出,从投资角度来讲,项目2年后交房,3年限售,至少需要5年的持有周期,存在不确定性风险。

深圳中原研究中心指出,近两年楼市走势相对平稳,房产作为短期投资产品已经无明显优势,购房客对于高总价的豪宅产品显得更为理性。除了地理位置、项目环境和项目品质等因素外,项目定价成为影响一手豪宅去化情况的最重要的因素之一。

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