“小产权房”买卖中买卖合同是否有效?

关键词:小产权房如何交易 2019-06-18 22:54
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坐落于大同市平城区御北园东园3号楼2单元7号房屋,由大同市南郊区新旺乡五爱村村民委员会发放了房证,房证标明产别为私产。2018年5月28日,经大同市城区房管家房地产经纪有限责任公司居间介绍,李某梅与李某琦签订了《房屋买卖合同》,约定李某梅向李某琦购买上述房屋,房屋交易总价款为385000元,如李某琦不卖此房则违约,退还双倍购房定金及中介费,如李某梅不买此房则违约,中介费不退,此房为大同市南郊区新旺五爱村集资小产权房,李某梅同意购买此房,此房留下家具及其固定设施。同日,李某梅支付购房定金6500元坑梓农民房出售向大同市城区房管家房地产经纪有限责任公司支付中介费3500元。一审法院认为,双方签订的《房屋买卖合同》,是双方当事人真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,为有效合同。李某梅主张合同无效,无事实及法律依据,不予支持,其基于合同无效要求退还购房定金及中介费的主张,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:驳回原告李某梅的诉讼请求。案件受理费150元,减半收取计75元,由李某梅负担75元,该院退还75元。本院认为,诉争房屋属于小产权房屋,不具有上市交易条件,亦为国家明令禁止交易的房屋类型,故双方所签订的《房屋买卖合同》无效。大同市城区房管家房地产经纪有限责任公司作为专业的房屋买卖居间人,应当对该房屋禁止交易的相关法律法规熟知,但其仍然进行居间活动,小产权房如何交易故其对此交易应当承担主要过错责任。李某琦作为房屋使用权人,其亦应当知晓房屋禁止买卖的情形,存在过错。同时其主张赔偿房屋租赁费的损失,不仅未起诉,而且未提交证明该期待利益造成损失的证据,故本院对其该项主张不予支持。其自身亦存在过错。综上所述,“小产权房”买卖中买卖合同是否有效?李某梅的上诉请求部分成立,一审判决认定事实清楚,但适用法律错误,应予纠正。本院认为,文昌社区居委会提交《集体土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》载明的内容显示,案涉房屋所使用土地的性质为集体所有的农村宅基地,使用权人为水西街道办事处,建造方为黔西县城关镇城北村民委员会,故案涉房屋非商品房,系农村宅基地上的农民集中建房,即小产权房。原审适用无权处分的相关法律法规处理本案,属适用法律错误。鉴于小产权房开发主体资格、购买人的主体要件、土地使用权、房屋产权性质等均尚未纳入现行法律深圳观澜集体红本房【鸿基·新都】,千户大社区。小区占地4.5万平方,建筑面积约17万平方。管道煤气,恒温泳池,车位与。法规所调整的范围,相关政策规定亦不明确,故涉及小产权房的相关争议,不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定,裁定如下:一、撤销贵州省黔西县人民法院(2016)黔0522民初4211号民事判决;二、关于兆发公司是否返还购房款的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且根据现有政策和法律,在农村集体用地上建设的小产权房禁止在市场进行交易。兆发公司建设的涉案房屋系小产权房,并无商品房预售许可证,不能在市场上交易。双方的买卖合同关系应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。兆发公司就涉案买卖合同而取得的购房款应当返还给李光华。故李光华诉求兆发公司返还购房款于法有据,本院予以支持。而李光华对购买小产权房亦存在过错,应承担相应责任。一审判决对李光华诉求利息损失等不予支持,并无不当,予以维持。兆发公司关于不予返还购房款的主张没有事实和法律依据,本院不予支持。目前,很多法院是通过判决合同无效并让出卖人对房屋增值部分按照其过错比例对买受人承担赔偿责任来平衡双方当事人的利益关系。此类问题的根源在于我国现行的土地制度本身,纠集在其中的城乡利益角逐实质上是一种制度利益如何合理分配的问题。故在从制度层面彻底解决前述问题之前,现阶段的司法裁判是没有多少选择的余地的。

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