深圳楼市回暖调控政策背景下深圳房价将走向何方?(附解读)

关键词:深圳龙华新区房价 2019-06-13 04:03
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近期的深圳房地产市场,也确实开始进入春天。3月,深圳楼市迎来了一股“暖流”。

随着春节假期的结束,在利好因素刺激下,此前被压制的需求得到了阶段性的释放,不少观望中的购房者先后入市,房企推盘意愿明显增强。

同时在《粤港澳大湾区发展规划纲要》政策利好的带动下,深圳市场成交规模回升。

2019年一季度,深圳市场共成交商品住宅68.4万㎡,同比增长21.4%。

一季度深圳二手房市场同样成交活跃度回升,成交套数环比大幅增长127.9%,成交面积环比增长120.7%,2019年3月深圳二手房参考均价为58431元/㎡,同比增长8.1%,涨幅明显。深圳龙华新区房价

虽然成交量持续增长,但深圳商品住宅成交价格基本没有大幅度变化,3月成交均价为54005元/㎡,环比微跌0.4%,保持长期稳定。

在四个一线城市中,深圳受限于可开发土地资源的短缺,一季度住宅成交规模体量68.4万㎡,远远小于其他三个一线城市,广州同期成交量最多,超过200万㎡;一季度深圳成交量同比增长21.4%,在增幅上除北京市成交量同比增幅超一倍外,其余三个一线城市增幅均处于同一水平。

在成交价格方面,深圳一季度住宅均价高于北京和广州,略小于上海,但深圳的均价增长幅度同比仅为5%,远小于其他一线城市,处于严格的调控状态下。

2019年一季度深圳共成交6866套商品住宅,其中,面积70-100㎡、总价300-600万元的刚需小户型为市场成交主力,合计占比约7-8成。

除了刚需产品外,豪宅产品也实现了热销。2019年4月,绿景红树湾壹号和半岛城邦4期等豪宅均实现热销,再一次反映了深圳客户的强大购买力。在调控政策影响的情况下,新房价格受限价影响,往往与二手房价格倒挂,同时由于高端住宅长期处于“供不应求”状态,因此一些地段优越、占据优质资源、性价比极高的楼盘大受欢迎。

价格方面,深圳楼市的回暖态势也得到了体现,但因为新房受到限价政策的影响,二手房的表现更为明显。

新房价格变化:根据国家统计局公布的70城房价变动数据,1-3月份,深圳新房价格环比呈小幅下滑态势,同比则为小幅上涨。

二手房价格变化:无论环比还是同比,却主要表现均为小幅增长,且大于144平方米的豪宅户型,价格同比增长尤为明显。

4月1日至21日,三个星期里深圳新房累计成交了1717套,成交面积16.38万平方米,二手房成交量已接近3月份整月的数字,为4395套,成交面积约35.75万平方米。

在预售证的获取即新增供应方面,一季度整体也较2017和2018年同期大幅增加,但仍低于2016年同期。

有观点指出,随着调控政策的稳定,今年的新房供应有望继续增加;目前全市住宅去化周期为14个月,整体来看,库存压力较小。

据了解,今年以来深圳有23个项目获取了预售证,尤其3月份开始,开发商推盘积极性增加,不仅有刚需大盘、公寓、商业综合体、写字楼还有高端公寓和海景房。这些项目当中有刚取得预售证就推盘的,也有卓能雅苑、阳光粤海少数几年一直未入市的项目。

半岛城邦项目,是深圳今年为数不多的海景豪宅盘,其四期房源于4月10日取得预售证,4月23日正式开盘。推出的599套住宅,开盘当日即去化约460套,去化率超75%,签约金额超过60亿元,该项目整体销售额也因此突破300亿元。

位于光明的勤诚达正大城一期(7栋)于4月19日取得预售证,第二天就推盘,开盘当天卖出338套。

位于龙华观澜的中森公园华府于3月19日取得预售证,4月20日启动转介开盘。

以位于南山科技园的阳光粤海为例,其前身是粤海门村,属城中村拆迁改造项目,由深圳市阳光华艺房地产有限公司与深圳市南岗实业股份有限公司共同开发。

2014年12月15日,阳光粤海花园基坑支护、土石方及桩基础工程开工。在挖掘机的轰鸣声中,粤海门村旧宅倒下,阳光粤海新楼崛起。而在2016年年底,阳光粤海花园就已开放展示中心与样板间,供回迁户参观,目前已基本建成。两年等待,终以现楼入市。

卓能雅苑的开发商是雄伟房地产开发(深圳)有限公司,所属地块宗地号为A 819-0128,深圳市土地房产交易中心信息显示:2004年11月26日,该地块拍卖,雄伟地产出价1次,以2.02亿竞得。2005年4月,该盘取得《建设用地规划许可证》,并于2006年4月取得《建设工程规划许可证》。

该项目几经停工深圳公明村委统建楼【景湖一号】,7栋大型村委统建楼,楼间距32米。发绿本!两梯四户。带地下车库、管道燃气。,直到2015年12月开盘。2005年6月,中原地产曾出具了一份专项评估报告,该报告显示,该盘地块估值为2 .5亿元,楼面价约5千元/平方米,时至今日,该盘售价已达4万元/平方米,以去年12月1日获批预售的5 .4万平方米计算,升值了18.9亿元。

对于开发商纷纷“抢滩”三四月入市,业内人士分析认为,资金宽松、城市政策局部松绑、经济平稳复苏等,对于楼市而言,均是利好因素,房地产行业的“回暖”也得益于此。

但由于本轮市场“回暖”持续周期的不确定性,开发商缩短了取得预售证后推盘的时间差,积极入市“收割”这一波去年年底积压的刚需。

从2018年1 2月末到今年3月,经过两轮的调整,深圳首套房贷利率已降至基准上浮5%,二套基准上浮10%。在房贷利率下调等政策重大利好刺激下,去年年底观望的市民纷纷入市。

与新盘受政策约束相比,二手房交易更能反映真实市场的情况。其中,换手率也是评判市场活跃度的重要指标。从贝壳找房日前发布的《2019Q 1城市居住报告》中看到,深圳二手房换手率最高,交易量TOP20小区的平均换手率达到0 .76%。原因在于,与北上广相比,深圳城市面积最小,存量商品房规模在一线城市中处于垫底位置 ,但常住人口已经突破1300万。

4月,有关“新版征信系统即将上线”的消息铺天盖地袭来,诸如“离婚买房路子被彻底堵死”、“并发申请首套贷款的窟窿被堵上”等传言让众多深圳购房者“头皮一紧”。

“征信系统在未来将会越来越来完善,(深圳)有限公司二级市场董事总经理玉家雄表示,征信系统并不仅仅用于房地产交易,新版征信系统上线的确会对房地产市场造成影响,但并不能将其视为压制房地产市场的一项工具。

作为重要的营销节点,“五一”小长假往往被列为楼市销售的“传统旺季”。今年,假期增至4天的“五一”会对深圳楼市带来怎样的影响?房地产市场是否还能延续“小阳春”热度?

5月楼市可能回是一个新增供应的上半年小高峰,市场供应量应该会有所增大,“预计成交量将处于30万~40万平米,不火爆也不低迷”。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁预判,深圳楼市回暖调控政策背景下深圳房价将走向何方?(附解读)五一期间,深圳楼市最大可能仍维持平稳状态。“我认为成交量应该是不错的,但肯定不会有想象的那么高的价格,总体来讲还应该是平稳运行,达到国家楼市平稳运行的战略目标”。

新一轮中央经济会议为“回暖”的房地产市场带来了变数。在政策调控的背景下,楼市这股回暖行情能否持续,未来深圳楼市将如何发展?

中原 (深圳)有限公司二级市场董事总经理玉家雄分析认为,3月份楼市的“反弹”是相对而言的,今年春节前后楼市低迷,3月份市场有所回升后,所感受到的“反弹力度”比较明显;同时,也有一些开发商在3月份采取了一些促销手段,使得整个成交量有了一个明显上升,但也消费了很多之前沉淀下来的购买力。

❶ 开发商放缓了营销力度,“原因可能是开发商已在3月份达到了营销目标,或是其判断市场氛围已经很好,不再需要强力促销”;

有了阳春3月的“热络”,让人们对后续楼市表现给予的希望愈发高涨起来。4月19日,高层会议再次提及房住不炒等内容,为未来的房地产市场定下了基调。

此次重审“只住不炒”,“政府对于楼市调控的要求一直力求‘稳’,不存在政策变化、转变方向的概念,调控的战略方向很清楚。”

目前房地产市场调控重时效性的趋势已经非常明显,调控信号与楼市表现实时联动

,楼市调控的格局就是要将房地产市场控制在一个非常窄幅的价格波动通道里面,不会让房价出现明显的上涨下跌,“这也是楼市调控碎片化趋势的一个表现”。中原地产首席分析师张大伟分析认为,再次明确要求房住不炒,代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态,虽然最近出现了部分城市的微调深圳龙华观澜村委小产权房,新鑫家园,马路第一排,每户都有装修(欧式),户户带阳台!采光佳!,但是整体看,基本原则依然不会改变,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

深圳楼市的回暖现象不是孤立存在的,近期部分热点城市房地产行业均有升温迹象。4月17日,国家统计局公布的第一季度经济数据显示,2019年1至3月份,全国房地产开发投资额共23803亿元,同比增长11.8%,增速创下自2014年12月份以来新高。房地产开发投资继续保持强势。

在全国土地市场中,各线城市热度开始分化,一二线城市热度提升,三四线城市降幅明显。

通过监测20家品牌房企一季度的拿地情况,可以发现,房地产企业在一二线城市拿地竞争强度增加,一二线城市拿地金额占比提升,三四线城市拿地积极性明显减弱。2019年一季度企业在三四线%,较去年全年下降了 10.3 个百分点。而一二线城市成为房企投资拿地的重心,20 家品牌房企一季度在二线城市拿地金额占比过半,为 58.5%;一线城市拿地金额占比升至 20.3%。

图:2013-2019年一季度20家代表企业拿地金额在各等级城市的分布

注:代表企业包括:万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀

一系列数据表明,当前全国房地产市场在调控下保持稳定,但部分一二线热点城市有升温行情,一二线热点城市仍是重点投资对象。

一线城市中,在土地市场上,深圳受限于土地资源紧缺,一季度无住宅用地推出和成交,土地供应量远远小于其他一线城市。土地供应的不足使得深圳房地产市场长期处于供不应求的状态,一季度销供比为1.14;供小于求的局面促使开发商转向商务公寓、城市更新等其他方式获取土地资源,也使得深圳房价长期保持稳定,大幅回跌的情况很难出现。

深圳近期楼市回暖的一个重要因素是《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式出炉。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图,规划打造国际一流湾区,建设世界级城市群,对于珠三角城市群的发展无疑是重大利好。

深圳在大湾区中扮演着重要角色,2018年深圳生产总值突破2.4万亿元,首次超过香港,深圳经济总量跃居粤港澳大湾区第一城,更进一步增强了公众对于深圳未来发展的信心龙华最大型小产权房

除此之外,本次楼市“回暖”行情,也受房贷利率下调的影响。2019年春节后,深圳多家银行多次下调首套房贷利率。本次下调不仅范围广,幅度也大,深圳26家商业银行将首套房贷利率下调至基准利率上浮4%—10%之间,使得一些原本观望犹豫的首次置业者及有换房需求的客户纷纷出手。

深圳楼市成交量的反弹,人口持续增加也有一定的影响。近年来,各大城市纷纷开始“抢人大战”,以增加城市人口,提升城市活力。2018年,深圳以49.83万的人口增量,夺得城市人口争夺战的冠军,其中,应届大学生等各类人才达28.5万,占比近六成。

可以看出,无论是人口增量还是增速上,深圳均位于前位,体现了其强大的吸引力。近年来人口的大量流入,尤其是年轻人口,为深圳这座移民城市提供长久的人口红利,也为房地产市场带来了大量刚需需求。

受政策红利的影响,深圳房地产市场或将仍有一段时间的升温,体现在成交量的增加,但这一波“回暖”行情持续性较弱,或因受到调控政策的影响而终结。

受可开发土地资源不足和政府强有力的调控政策两个因素的双重影响,深圳房价长期处于稳定状态,因此未来房价将继续维持稳定状态,大涨大跌的可能性不大。

长期来看,在人口红利与政策红利的刺激下,随着大湾区众多政策及项目的落地,深圳整体经济若无意外将长期向好,或带动房地产市场的长期繁荣。

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