从2013年中海38.2亿元拿地,到2014年龙光46.8亿元拿地,准地王搅热深圳 龙华1125亿巨幅地背后的房价暗影深圳龙华已连续两年在“金九银十”刷出地王。如今,随着一宗起价高达112.5亿元的地块挂牌,龙华似乎隐约看到了第三代地王的身影。据深圳规土委近日公告,该市将于9月23日正式挂牌出让龙华新区红山站一宗商服用地,土地面积8.70万平方米,挂牌起始价112.5亿元。对此,外界的主流猜测是:红山站地块以112.5亿元的高价起拍,只要溢价率达19.1%,便可以一举刷新2014年兆华斯坦联合深圳前海能源中心拍出的前海地王纪录(134亿元)。新地王的出现并非毫无可能。据市场人士对观点地产新媒体透露,目前已听闻有部分京、沪大型房企对红山站地块表示出兴趣,不排除将和深圳本土房企争夺地块,借此获得进入深圳市场的机会。出让公告显示,此次出让的宗地编号A811-0319,土地面积8.70万平方米,用途为商业用地、公园绿地、城市道路用地,建筑面积57.79万平方米,起始价112.5亿元,折合楼面地价1.95万元/平方米。地块地处龙华新区深圳北站商务中心区,并位于地铁红山站两侧,周边已具备相应的商业、医疗、教育配套。同时,龙华商务中心区将规划为总部经济、产业金融服务及综合商业为主,具有国际水平的综合商务片区。第一太平戴维斯投资部董事吴睿接受观点地产新媒体采访时表示,深圳可供出让的商业地块已经相当少,房企并没有合适的拿地机会,此次红山站地块出让属于“非常难得的机会”。据了解,2014年12月,深圳龙华曾出让红山站旁边一宗商业地块,最终被招商华侨城联合体以总价30.4亿元拿下,折合楼面价1.73万元/平方米,溢价率18%。相比之下,时隔9个月再度出让的红山站地块仅起始楼面价便达1.95万元/平方米。对此,吴睿指出,红山站地块与招商华侨城所拿地块不同,几乎未设竞买和规划条件限制,同时商业项目密度由低调高,这是价格不一致的主要原因。据其预测,由于红山站地块是商业用地,且竞价门槛高,资金实力不足的深圳本土民营房企或作壁上观。“参与竞拍的房企主要是两类房企,一类是本土上市公司,另一类则是未进入深圳的外地大型房企。”深圳市场人士蒋南则对观点地产新媒体透露,目前已有消息传出,部分来自北京、上海的房企对于红山站地块表示出兴趣,不排除届时会和本土房企竞拍地块。不过他也指出,尽管红山站地块条件优越,但商业用地对于开发实力要求较高,加上龙华目前的商业氛围尚不成熟,因此地块或不会像此前住宅地块一样,动辄拍出80%、90%的溢价率。“目前龙华的写字楼价格在4-4.5万元/平方米之间,据此倒推,红山站地块的成交楼面价在2.5万元/平方米比较适宜。”蒋南表示,即便是25%的溢价率,该地块总价也将超过140亿元,公明小产权房《公园华府/马田豪苑》,电梯洋房,双地铁口,15层高。在售的为保留单位,在2楼都是复试。全部带精装修,。成为深圳总价地王。土地之于项目,正如面粉之于面包。过去两年时间,在供需极其不平衡的深圳市场,几乎每一次地王的出现都会对房价造成异常显著的影响。随着“准地王”红山站地块的挂牌,“房价与地王”再度成为坊间热议的话题。据观点地产新媒体了解,2013年10月16日,中海以总价38.2亿元竞得龙华上塘站地铁站地王,楼面价1.46万元/平方米,溢价率91%。当时地块周边售价不足2.5万元/平方米,但进入2014年便一举突破3万元/平方米关口。2014年10月22日,龙光以总价46.8亿元、楼面价逾2.5万元/平方米拿下龙华白石龙地铁站地王,深圳龙华新区房价溢价率83.35%。在龙光拿地后,龙华的一手住宅价格先后突破4万元/平方米、4.5万元/平方米,近期星河WORLD入市的单位售价据称达到6万元/平方米。与上述两宗地王相比较,即将出让的红山站地块位于中海地王、龙光地王之间,且体量更为庞大。考虑到深圳政府对龙华新区的产业导入的重视性,未来该区域的办公和集中商业入市价格有不小空间。不过,世联行分析人士刘文春对观点地产新媒体指出,与此前中海、龙光地王出现的情况不同,深圳楼市经过上半年的快速上涨,7月份一手住宅成交面积环比下降12.3%,显示未来房价会存在调整的可能。世联行统计数据也显示,2015年3月,深圳一手住宅成交价格在2.7万元/平方米左右,至6月达3.07万元/平方米。截至7月底,成交价高达3.47万元/平方米,单月环比上升13.31%,深圳也由此成为全国涨幅居首的城市。“龙华乃至深圳的房价已经达到一个临界高点,不管红山站地块底价成交还是溢价成交,它对房价的带动性可能将不会像以前那么大。”刘文春表示,目前宏观经济形势相对严峻,股市也出现震荡,对于房地产而言都是新的挑战。由于上半年深圳购房需求释放过快,进入四季度,房价或进入正常的调整时期。蒋南也指出,中海、龙光获得的地块以住宅性质为主,对于区域的住宅价格容易形成影响;但红山站地块属于商业用地,相对而言并没有住宅用地的影响来得直接。不过他表示,深圳由于土地稀缺,一直是全国供需比最低的城市,同时,随着红山站地块的入市,未来这里将引入更多的产业公司,这部分群体将是未来房价的支撑。“从长期看,深圳的房价仍是看涨。”凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、龙岗中心城图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电 或来函发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。

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