2018年1月15日下午,国土资源部部长姜大明透过《新华视点》的讲话,成为房地产市场的一枚重磅炸弹。

“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者”。

政府将不再垄断土地供应,这可能是中国房地产市场迄今为止影响最为深远的事件。

证券时报援引土地专家的观点称,集体建设用地仅用于租赁市场,真正“打破垄断”可能还需要一定时间。

这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应,农村集体建设用地也将参与供应,但是只能通过建设租赁住房的方式入市,而且是在政府统一规划下建设,并不是真正打破垄断。

而在权属不变的前提下,“小产权房”也不可能获得转正的机会。公众号“朱罗纪”创始人朱文策认为,从字面理解,“权属不变”,意思是不动土地二元制,不涉及产权变化,只是进行“用途调整”。

姜大明部长的讲话应理解为,原来由村集体建起来的大量的质量差的小产权房,改成让专业的开发商来建质量更高的“小产权房”。总之,“小产权房”可能还是“小产权房”。公明小产权房《公园华府/马田豪苑》,电梯洋房,双地铁口,15层高。在售的为保留单位,在2楼都是复试。全部带精装修,,(后面的“小产权房”,指的是不能交易只能租赁的“限售股”)。

未来,经过“确权”、规划和用途划定的集体经营性建设用地,可以通过公开市场转让。比如一个村集体在合肥的郊区有一块没开发的集体土地,可以卖给开发商,而不再必须经手国有化这一道关卡。但是,深圳市小产权房坂田村委统建楼/大富豪花园/全封闭式新房出售。这块地的规划、用途政府要管坪山统建楼不能再像以前城市化率低的时候,小产权房楼盘基本失控,你想怎么建就怎么建。

比如原来城市在扩张的过程中,深圳大量的农民建了大量的小产权房——35万栋,650万套,占比整体建筑量63%,生活了800多万人。这些小产权房既无报建又无规划,小产权房将被政府允许但仍没有“转正”可能 这五大类人受益现在都变成了改造对象。

但未来,村集体可以自己建,也可以给开发商来建,但是必须要符合城市规划,也必须接受政府的用途管制——未来的土地能卖,但建起来的房子只能租不能卖。

严跃进也表示,无监管的非法用地上建成,定性为违法违章建筑,没有转正的可能。小产权房依然会管制,合规的宅基地将获得优先改革的机会。

大明部长释放的信号,意味着未来将新增两种供地途径,包括“被政府许可的小产权房”,一般用于对外出租;以及企业获得的产业用地,本来不允许建设住宅,现在经过政府核准后给企业员工建设住宅,或者出租、或者有条件出售。

1、被地方政府认可的大中型企业,尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等,他们可以获得定向转让的产业用地,在上面给员工建设住宅。由此,企业竞争力增强,运营成本下降。

3、大城市近郊的农民,他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”(一般只能出租)的机会,获得大量的土地红利,至少够几代人享用;

4、高学历、有技术的专业人才、管理人才,他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利;

5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力,而且越是一线城市、强二线城市(及其附近城市),实施上述新政之后,对优秀企业的吸引力越强。

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