宣布未来5年将供应170万套住房,同比大涨60%。在这些新增住房里,租赁住房高居榜首为70万套,保障性住房为55万套;商品住宅只有45万套,而且以中小户型为主。二是深圳公布“住房建设规划2017年度实施计划”,把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍,从2016年的4.3万套提高到8万套;此外,2017年还将新增保障性安居工程项目5万套,比2016年的计划大幅增长了20%。昨天(7月7日),我们的团队在第一时间分析了上海新举措的含义,认为这代表中心城市楼市发生重大变化。第一,虽然一线城市寸土寸金,土地资源短缺,但增加供应量显然是坚定不移的;第二,未来住房供应将以租赁性住房、政策性住房为主,商品房似乎有小众化的迹象,而且偏重中小套型。第三,从上海未来5年住房供应量结构看,国家显然在鼓励租房,试图改变居住观念。最引人瞩目的是,深圳准备在2017年把新建商品住宅的量,从2016年的4万多套提升到2017年的8万套,实现将近100%的增长。此外,保障性住房也将增加20%的供应量。上图是2016年深圳楼市的基本数据,来自官方统计。可以看出,深圳2016年新建商品住宅供应量,在面积方面比前5年平均值大幅下降了20%。其实看过深圳长期数据你就会知道,深圳这些年新房供应量一直是下降的。在套数上,2016年深圳新房批准预售是4.4万套(计划建设是4.3万套),实际销售4.04万套。如果今年新房建设规模提升到8万套,则意味着供应量接近翻倍。值得我们高度关注的是:2017上半年,深圳一手住宅仅成交了10506套,创下近十年新低。如果按照今年上半年的销售速度,则8万套新房足以让深圳卖4年!从需求端看,深圳现在每年新增户籍人口50到60万人,每个户籍人口(满18岁)将可以获得一张“房票”。此外,深圳每年还有10到12万户籍青少年年满18岁,他们也将获得一张“房票”。上面两项相加,按照3个人产生一套住房的刚需计算,则每年新增刚需大约是20到24万套。此前,深圳每年新增住房是4万多套,显然偏少;如果增加到每年8万套,看起来仍然不算多。但问题是,深圳房价太贵,刚需在、购买力不足,最终只能租房。如果8万套的建设规模维持几年,则深圳房价至少上涨力量会被抑制住一段时间。而在距离市中心较远、交通教育资源偏差的区域,则可能出现下跌。但另一方面,深圳土地资源严重不足,每年8万套的新建商品住宅供应量,很难维持下去。事实上,深圳目前新建商品房主要用地来源是城市更新。官方的文件也说:本年度计划安排供应商品住房用地168公顷。其中,新供应用地7公顷,城市更新用地75公顷,征地返还用地86公顷。城市更新、征地返还用地,这些土地上以前就有建筑物,也有人居住。在拆除重建过程中,往往会大幅增加容积率,一般是原来的2到3倍。也就是说,看起来产生了8万套房子,但事实上也让数十万人失去了原来租住的家园,这些人的居住需求仍然在。我们不妨测算一下:如果8万套房子都来自拆迁、重建的线万平方米住宅,相当于每套90平方米,可以住大约24万人(每套3人)。假设拆除重建过程中,容积率提升到原来的3倍,则拆除之前的建筑面积是240万平方米。大家想想看,城中村的居住条件是怎样的,人均面积大概在10到15平方米,这240万拆除之前的建筑,实际居住人口可能是16万到24万人。所以,以城市更新的方式增加新建商品住房的供应量,实际上增加不了多少深圳的住房容量。8万套房子,也只是把原来可以容纳16到24万人的城中村,变成了可以容纳24万人的正规小区而已。也许有人会问,为什么深圳不增加租赁住宅的供应量?其实很简单,深圳有37万栋违法建筑,2到3亿平方米的违法建筑是住宅用途,都在出租。换句话说,深圳是全世界非常独特的城市,原住民为这个城市提供了2到3亿平方米的廉租房。在这些廉租房里,实际居住了可能接近1000万人口,所以深圳早就是一个居住观念很新,以租房为主的城市了。在深圳1000多万套房子里,线%左右,深圳市南山区房价其他都是城中村的小户型违建和工厂的筒子楼宿舍。总之,上海和深圳同一天出台住房建设方面的规划、计划,都采取了大幅增加供应量、增加保障性住房比例的方式。可见,中心城市正在全力落实中央的号召。这表明,楼市的确在发生重大变化。随着保障性住房、租赁型住房的增加,未来买卖商品房会沦为“少数人的游戏吗”,让我们拭目以待。对于楼市,高级别中心城市(及其卫星城)的优质住宅。其实看看日本和美国的情况就知道了,即便在城镇化见顶之后,中小城市人口向中心城市、城市圈的转移仍将继续。政府的各种调控措施,最多可以阶段性缓解房价上涨压力。包括金融风暴,也只能阶段性调整房价上涨的角度而已。展望未来,楼市应该是一种保守型、防御型的投资,期望房价短期内大涨越来越难,所以不能盲目加高杠杆。在市场波动中死的,都是杠杆太高的。注:以上为2017年度人才住房和保障性住房用地预安排项目库,具体地块及用地指标以市政府最终审批的意见为准。注:以上为2017年(含此前)预安排产业园区配建住房项目(含配建宿舍),实际以工业用地土地出让合同为准,土地面积为折算占地面积。持续执行差别化住房限购、限贷、税收等调控措施;推动中低价项目入市,加快审批服务进度,严查“捂盘惜售”等情况,加强对高价区域和高价项目的管控,努力实现住房价格相对平稳。优化土地功能、盘活低效用地,提高居住用地比例,持续增加住房用地供应;加快用地选址工作,加快征地返还用地出让工作,加快土地整备,加快居住用地供应。深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求,建立健全城市更新体制机制,完善配套政策措施,确保城市更新下放事权接得住、办得好。加快推进城市更新实施,加大人才住房和保障性住房供应力度。在报设计方案和签订土地合同前,住建部门应确定配建人才住房和保障性住房类型。严格落实《关于完善人才住房制度的若干措施》,多渠道拓展人才住房和保障性住房来源。持续创新商品住房用地出让模式,“招拍挂”出让商品住房用地,土地溢价率超过一定比例的,由竞价转为竞配建人才住房和保障性住房面积;严格落实《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,深圳的大招来了住宅供应量将翻倍提高人才住房和保障性住房的配建比例。加强老旧住宅区棚户区改造工作的顶层设计,研究制订棚户区改造工作的指导意见和配套实施办法,明确棚户区改造的范围、界定标准和操作流程,不断完善棚户区改造的政策、机制和措施,大力推动老旧住宅区棚户区改造,改善区域居住条件,消除住房质量安全隐患,完善城市配套设施,盘活土地资源支持人才住房、保障性住房建设和供应。加强绿色社区、智慧社区建设,新出让住宅用地项目全面推广装配式建筑,积极在城市更新项目推广装配式建筑。深圳新城大厦探索采取新建商品房价格剔除装修价格后计税等措施,加快推广商品房一次性装修到位。加快出台《深圳市培育和发展住房租赁市场的实施意见》和《深圳市住房租赁管理办法》;培育租赁行业,鼓励企业规模化租赁经营,引导和规范房地产开发企业、房地产综合服务企业开展长租公寓经营;落实税收、金融等支持政策、加强行业监管深圳沙井农民房【华侨公馆】,深圳最大天虹旁!首付5万一套起,送装修!!加强租金管控,规范租赁市场秩序,保障租赁市场主体的合法权益。加快修订《深圳市保障性住房条例》;探索研究共有产权住房制度,加强对人才及中低收入家庭的住房产权保障;完善差别化信贷政策储备,探索建立地方政策性住房金融体系,加大对人才、中低收入人群的购房支持。做好人才住房和保障性住房供应和宣传工作,构建人才住房和保障性住房信息平台进一步做好人才住房分配管理工作,加大人才住房补贴力度;加大对人才住房和保障性住房分配工作的宣传力度;加快构建人才住房和保障性住房信息平台。加强部门联动,建立各有关部门信息共享、情况互通、联动查处、齐抓共管的工作机制,促进市场秩序整顿“常规化”、“制度化”,加强金融监管,严厉打击中介、媒体的各类违法违规行为,以诚信管理“黑名单”为手段,发挥行业自律和市场自我监管的作用。

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