楼市风云骤变,政策调控不断加码和机制建设积极推进的双重作用下,市场进入短暂的均衡状态。在调控持续趋紧的

2017年1月,上海对商业办公项目进行集中清理核查,暂停公寓式办公项目的网上签约和审批。已经取得《建设工程规划建设许可证》项目进行整改,建筑面积不小于150㎡,套内不得有阳台、卫生间、管道井等。

上海“限商”新政,要求在售商务公寓,不准分隔卫生间和接通燃气管道;已经出售但尚未入伙的商务公寓,必须拆除阳台、卫生间、

2016年5月,北京市住建委发布针对通州区的商住限购。2017年3月,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,重拳治理商改住项目。未经批准,深圳公寓楼盘商业、办公不得擅自改变为居住等用途;新报建商办类项目的最小分割单元不得低于500㎡;企业购买商办类项目,不得将房屋作为居住使用,再次出售时只能出售给企业和社会组织;商办项目不得出售与个人,银行暂停个人购买商办类项目的个人购房贷款;代理公司不得宣传“商改住”。

2017年3月,广州“3.30新政”要求商服类包含商业、办公,禁止开发或改造成居住用途项目。商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位。将公寓纳入限购范围,公寓不得出售给个人。

一线城已经明文发布“限商”新政,开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理。在新政的高压态势下,违规商改住的供应和需求同步封杀,“商改住”告别北上广市场而成为历史。

深圳没有跟进其它一线城市,对已报建的现售、预售“商改住”物业进行整改。仅在类住宅项目推广时有所禁忌,“商改住”样板房不得拍照。但自2017年开始,深圳对商务公寓实行“限价”。

随着北上广陆续对商住项目限购,一线城市中可供个人购买的商务公寓急剧减少。全国个人购买不限购公寓的需求被从北上广市场挤出,进入深圳这个唯一不限购商务公寓的一线楼市真相:商务公寓独树一帜

对比2017年深圳楼市的分类市场,住宅新房、二手房价升量跌,而商务公寓价量齐升。

从“2008-2017”深圳商务公寓量价走势图”看,2017年深圳商务公寓预售面积134万㎡,成交面积98万㎡,双双创出历史新高

;2017年深圳商务公寓成交均价62120元/㎡,比2016年的52700元/㎡上涨17.9%。结合近年深圳商务公寓走势的一路量价齐升,几乎看不出楼市调控的影响。

从“2008-2017”深圳商务公寓量价走势图”可见,自2008年以来,深圳的商务公寓一直供过于求,逐年增加的供应量在推高成交量的同时,也

推高了库存量。2017年,除了万科、龙光、泰禾的商办公寓之外,其他类住宅公寓的销售业绩惨淡,最典型案例是中粮天悦壹号(中粮紫云大厦),6-16层商务公寓263套被整购售罄,18-33层商办公寓215套仅网签备案36套仅占16.7%,由此可见商务公寓与其它公寓在销售上冰火两重天

,市场严重分化的结果,商务公寓好卖,其他类住宅如产业公寓(4.5米层高)、商办公寓(4.5米层高)、商业公寓(5.1米层高)大量库存积压。

产业公寓需要以企业名义购买,商办公寓、商业公寓、产业公寓等类住宅公寓在今后存在一定的政策风险,具有居住功能的商务公寓,才是置业者可以放心购买的“真公寓”。

中国楼市进入“限购限贷限价限售限商”的“五限”时代,投资者的敏感性,已使商办公寓、商业公寓和产业公寓与商务公寓在销售业绩上泾渭分明。有趣的是在推广时,商务公寓都名正言顺地打出“真公寓”,而其它公寓则神秘莫测地自称“**空间”。

机构抢购“线年深圳商务公寓的量价齐升,与2017年深圳商务公寓屡现大宗整购公寓不无关系,成了深圳楼市

去年,人才安居集团整购远洋新干线套住宅做人才房;前海管理局整购塘朗城770套商务公寓做人才房;宝安区政府整购中粮天悦壹号263套商务公寓做人才房;罗湖区政府整购招商中环414套商务公寓做人才房;上海某投资公司整购红山6979项目471套商务公寓。大宗交易中的整购物业,以“真公寓”居多,而区政府和人才安居集团的整购对象,是国企和央企开发建设的住宅和“线楼市真相:商务公寓悄然售罄

虽然网签有滞后,但仍能反映市场的成交趋势。2018年深圳楼市各类物业市场的冷暖状况,从“2018深圳新房项目网签率统计表(截止2018.6.13)”一目了然。在2018年预售的新房项目分类中,需要以公司名义购买的产业用房的成交最差

;办公产品除了龙华的汇德大厦由龙华区委和投资公司整购之外,大多办公公寓成交冷淡

,平均网签率51.8%,万科瑧山府与山语海几乎售罄,有的楼盘仅去化20%甚至更低。2018年开盘的两个商务公寓项目,1月入市的宝树台商务公寓一周内售罄,4月入市的碧桂园商务领寓公寓两个月售罄。真公寓的销售状况虽然没有“限价”住宅网红盘那样令人瞩目,但是商务公寓一售而空,深圳公明村委统建楼【景湖一号】,7栋大型村委统建楼,楼间距32米。发绿本!两梯四户。带地下车库、管道燃气。,市场断货。

2018年1-5月深圳商务公寓供应2.78万㎡,销售17.41万㎡,供求比1:6.26,供应严重短缺,2018年上半年深圳商务公寓以消化库存为主,几近清空,库存告急。

如果下半年深圳商务公寓供应持续低迷,2018年商务公寓成交量相比2017年将严重萎缩,量跌已成定局。

2000套“线月入市深圳商务公寓库存告急之际,从深圳东部中心的龙岗中心城传来金地龙城中央将有约

入市的消息,一解市场燃眉之急。金地龙城中央位于龙岗中心城的政府所在地龙城广场南侧,

2018年8月将入市的项目3期,是“贴心、安心、开心、省心、放心”41-82㎡“五心”精装公寓,预估售价约3.5万/㎡。

东部快线月竣工。届时,从龙城广场站乘3号线号线站直达福田岗厦北约30分钟。在建中的16号线将快速实现区域内自由换乘。

金地龙城中央项目自带幼儿园坪山坑梓小产权房约5万㎡街区商业,东侧是花样年龙年大厦。项目步行500米可达3号线日开馆的“红立方”

“红立方”东侧有5月26日开业的“万科里街”,并与4月26日开业的5万㎡万科里,在负一层连接。地下一层地上两层的万科里,是万科3.0版社区型购物中心,集公园式、休闲、运动、娱乐于一体的开敞式街区步行街,拥有24h营业功能,引进近100余家商业品牌,5成以上品牌为龙岗首家。

500米内有6个公交站,29条公交线路。项目西侧合正龙腾旧改项目规划有21万㎡商业和学校配套;项目东侧恒大旧改项目规划有7万㎡商业和学校配套。

金地龙城中央的500米生活圈,是令人羡慕的类同福田中心区的城市中心级公共设施配套。

。自2013年12月正式开业以来,万科广场销售总额年均增幅达30%,客流量、车流量年均增幅超过20%,停车位2269个。东侧是龙岗最早的6.3万㎡

。项目往东步行600米是4万㎡645间店铺的东方国际茶都,是目前广东地区档次最高、品种最全的茶业产品商贸中心。从“福田中心区、龙岗中心城商圈大中商业面积统计表”中可见,目前

38.7万㎡,将来龙岗中心城商业面积81万㎡,也超过福田中心区的68.7万㎡。从商业规模看,龙岗中心城更贴近民生。龙城广场东侧,是占地5万㎡,建筑面积10万㎡的龙岗文化中心,拥有大剧院、音乐厅、文化馆、图书馆、城市规划建设展览厅、书城、展览厅、影城、多功能厅等功能区域,并设有专门的市民休闲生活配套服务楼。龙城广场东部,是龙岗中心城的商务中心区,珠江广场占地5.2万㎡,总建筑面积达20.7万㎡,其中包含五星级皇冠假日酒店,以及荣超英隆大厦、正中时代广场。

。金地龙城中央无论是500米生活圈的公共配套,还是1000米生活圈的公共配套,足以证明其

。龙中最大商务公寓社区龙岗中心城以住宅项目为主,商务公寓数量有限。2017年5月入市的协信科技园1068套商务公寓,已是龙岗中心城规模较大的商务公寓群。

2015年7月项目1期9栋商务公寓497套,2016年6月项目2期2栋A、B座商务公寓1251套,2018年7月项目3期自在寓2000套,共计3862套商务公寓

2000套低价公寓入市2018年商务公寓或将量价齐跌2018年1月入市宝树台商务公寓392套,均价7.95万/㎡;4月入市碧桂园领寓商务公寓246套,均价4.2万/㎡。2018年5月深圳商务公寓均价5.16万/㎡。2018年7月2018楼市真相:商务公寓供不应求 今年或将量价齐跌金地龙城中央2000套均价3.5万/㎡商务公寓入市,不仅是今年深圳商务公寓供应大户,也将拉低深圳的商务公寓均价;如果没有8万+/㎡商务公寓供应对冲,相对2017年深圳商务公寓成交均价6.2万/㎡,2018年深圳商务公寓或将跌破5万/㎡,这将导致

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