近日,国土部、住建部联合叫停“小产权房”销售,并要求对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底,结合实际的研究提出分类处理意见。

这是两部委3天两次发声坚决叫停在售在建小产权房,同时也是对此前“小产权房未来即将转正”的传言一个明确表态。

所谓“小产权房”,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡镇政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。由乡镇政府发证的所谓小产权房,实际上没有真正的产权。这种房子没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案,而所谓“产权证”也不是合法的产权证。

小产权房几乎在每个城市都有,一线城市北京、深圳的高房价催生了很多小产权房。而惠州作为三线城市,在全国中房价并不高公明小产权房《公园华府/马田豪苑》,电梯洋房,双地铁口,15层高。在售的为保留单位,在2楼都是复试。全部带精装修,。但也有大量小产权房,集中在惠城的水口片区、河南岸、小金口、麦地以及江北上寮等城乡结合部区域。由于目前惠州没有任何一家地产机构对小产权房进行过统计,因此实际存量仍无法评估。

尽管国家一直明令禁止,且其权属不完备,面临诸多政策和交易风险,但小产权房仍以其价格较低、手续简单、准入无限制等优势,为不少渴望拥有房子的买家圆梦。

关于小产权房的价格,目前市场上没有一个确切的统计数据,业界普遍认为,小产权房的价格一般是同地区商品房价格的1/3甚至更低。以惠州的实际情况而言,不少网站都有小产权房房源出售,而且价格非常低。比如河南岸某小产权房低价出售,76平方米户型仅售25万元,折合单价3289.5元/平方米;河南岸冰塘村某精装小产权房,90平方米户型售价22万元,单价2444元/平方米。

而惠州房管局一周的统计数据显示,惠城区(含仲恺)房价为6651.6元/平方米,小产权房确实符合“低于商品房价格1/3”的市场定律。

同样的,在东平这个地少人多的成熟片区,全新毛坯小产权房仅3700元/平方米;而该片区内另一项目东方威尼斯目前销售均价为7500元/平方米。惠东的小产权房房价更是令人大跌眼镜,60平方米户型仅8.8万元,单价低至1466.7元/平方米;而134平方米户型仅23万元,单价1716.4元/平方米,并且楼龄只有1年,这个价格与商品房价格相比可谓是天差地别。

由于少了土地出让金和各种税费,相较商品房而言,小产权房的价格优势一直比较明显。特别是在商品房价格高企的一二线城市,小产权房有着较为庞大的购买群体。据了解,目前深圳的小产权房价格已达7900元/平方米,尽管面临违建“拆除”风险,但这些小产权房的开建者还是铤而走险,屡禁不止。

而随着国土部、住建部联合明确叫停小产权房,一直在等着“转正”的小产权房也迎来重磅一击。那么,对这些前景渺茫的小产权房,你还敢买吗?

近日,记者就小产权房的问题采访了多位市民。其中,市民张先生表示,“坚决不会买小产权房。”在他看来,购买小产权房丝毫没有保障,而且这种房子一般都地理位置不好,更没有完善的物业管理,周边环境又差。“虽然小产权房居住成本低,但对我没有任何诱惑力,我还是倾向有保障的商品房。”张先生表示。

住在惠城区小金口镇乌石村的李女士告诉记者,该村统一规划建了近百栋房子,现在这些房子基本上被村民或用于出租,或直接售卖,90万元能买到一栋三层半的小产权房,总面积近300平方米。“90万元一栋,相当于独栋别墅,这个价格在江北只能买一套洋房还不包括车位,确实便宜小产权房“转正”无望惠州市民转向商品房如果有现金的话可以考虑。但对于工薪族来说,购房都需要贷款,而买小产权房不能贷款,资金压力很大。”李女士对小产权房颇为心动,但由于国家明确叫停小产权房,她表示只能跟着国家政策走,还是选择商品房。

除此以外,仍有少部分人坚持“价格才是王道”。从河源来惠州打工多年的付先生,目前已在河南岸冰糖村买下一套小产权房,他非常认同小产权房:“价格便宜!我们打工的承受不起那么高的房价。我家老老少少六七口都搬过来了,商品房买不起,只能买小产权房了。其实房子买了就是自己的东莞大朗轻轨口物业《大朗松湖岭秀》&《松湖岭秀》2栋大型统建楼出售,地铁上盖物业。。而且签了合同,应该不会没保障。”在本地论坛上,惠州小产权房网也有网友表示,“如果位置好配套好的话,可以考虑购买小产权房。”

在惠州本地论坛上,一名自称某地产中介的网友总结了几条不购买小产权房的原因:首先,大城市有房产证的房子2万元/平方米,小产权房就6000元/平方米,当然有很多人会选择小产权房。

但在惠州,小产权房2000元~3000元/平方米,而惠州有房产证的楼梯房也是这个价格,何必去买小产权房?其次,商品房、小产权房都是同样的装修成本;最后,小产权房不带学位,而且在急需钱用的时候不能抵押贷款变现,确实非常不方便。

对于该网友的观点,惠州中城嘉信策略总监黄富强也颇为认同。他表示,据监测小产权房交易流程11月18日~24日惠城区(含仲恺)房价为6651.6元/平方米,在整个珠三角中属于中低水平,大部分购房者能承受。而小产权房价格相对来说低不了多少,加上没有房产证,工程质量、物业管理、按揭贷款等方面也不能保证,所以与一线城市不同的是,惠州的购房者更愿意购买商品房,而不愿意冒险购买小产权房。

由于小产权房的特殊法律属性,使得小产权房的流通转让存在很多的限制,法律法规对普通商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。同时,由于小产权房买卖双方签订的购房合同因为违反法律法规的禁止性规定及国家政策,因而双方签订的购买小产权房的合同是无效的。根据法律规定,购房人只能要求出卖人退还购房款,并按银行同期贷款利率支付利息等。

韦世州表示,从目前惠州已有或全国其他法院审理的涉及小产权房的相关案例来看,如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使出卖人违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。

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