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2019年1月7日,深圳第一批历史违建处理确认的房产证在龙岗区发出;再往前2个月,深圳市宝安区人民法院对某房地产买卖纠纷一审判决,确认“绿本”小产权房连续买卖合同有效……深圳的小产权房似乎在悄悄破冰,有人问:深圳小产权房的春天来了吗?

严格来讲,“小产权房”不是法律概念,原来是指权利存在部分限制的房屋。但随着各种各样的房屋出现,这个概念被滥用,指代一切权属存在问题的房屋。记者采访房地产律师获悉,中国实行二元制土地所有权结构,即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,不得出售给集体以外的人。

2019年1月7日,深圳市不动产登记中心布吉所、龙岗所分别向平湖街道山厦实业股份公司、南湾街道南岭股份有限公司、宝龙街道同乐股份公司发出三本历史遗留违法建筑处理确认房产证。至此,龙岗区在全市范围内率先产生第一批历史违建处理确认的“房产证”,实现产业类和公配类多种类型历史违建处理确认“零”突破,为深圳市全面推进历史遗留违建处理确认工作拉开序幕。(相关报道:深圳历史违建“领证”首批确认“房产证”在龙岗产生)

“违建”是违法建设、违法建筑的统称,违法建设是行为,违法建筑是违法建设的结果。深圳市律师协会财委委员、广东华商律师事务所廖彬律师告诉记者,违法建设是相对于履行相关手续的合法建设而言。因此,违建违反的法律具体条文是不同的。其中违反规划类的法律进行的建设是最多的情形。

廖彬律师指出,事实上,深圳的违建“领证”,上述新闻所述并非第一次。对于该类违建种类中,也并非都是一律拆除了事。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《广东省规划条例》,对违建的处罚包括罚款、限期拆除,不能拆除的没收实物或者违法收入并罚款等。

2009年深圳市人大通过并发布实施了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)。对于农村城市化过程中的的历史违法建筑进行处理,并授权深圳市政府制定实施办法。2018年深圳市政府2018年6月13日审议通过《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》(以下简称《处理办法》),自2018年10月10日起施行。

本次领证的违法建筑要符合《决定》确定的范围,同时也要符合《处理办法》的要求。两者的区别在于后者范围小于前者,仅针对农村城市化历史遗留产业类违法建筑和农村城市化历史遗留公共配套类违法建筑的处理。这两个规定被称为“新两规”。

新两规之前,还有旧两规。这就是2002年深圳市人大常委会颁布了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》,对符合要求的违法建筑进行处理提供了依据。旧两规分别从私房和经营性用房两个类别来做出不同规定,并进行违法建筑处理。经过查实、处罚,最终也是可以领取房产证的。因此,本次违建领证并非第一次。

廖彬律师认为,从实际角度而言,该类违建处理的路径打开,对于提高城市更新范围类合法用地比例,满足城市更新计划申报条件,也是有很好的促进作用。通过城市更新的升级现有工业区、公共配套设施,将有利于保障工业的技术升级,有利于工业在深圳经济发展中的地位。

2、1999年3月5日之前所建的符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以下简称“两规”)处理条件,尚未接受处理的违法建筑;

4、1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑;

5、2004年10月28日之后至本决定实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。

“而本次领证的这些违法建筑范围进一步收窄。”廖彬律师称,根据《处理办法》第二条第二、三款的规定“本办法所称产业类历史违建,包括生产经营性和商业、办公类历史违建。生产经营性历史违建,是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。商业、办公类历史违建,是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务(含餐饮、娱乐)、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。”

“本办法所称公配类历史违建,是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。”

因此,虽然都是违法建筑,如果不符合《决定》规定的范围,违法建筑根本就不纳入考虑范围。如果不是《处理办法》规定的产业类和公配类违建,这次也不会纳入处理,更就无法领证。

另一条和小产权房有关的重磅新闻发生在宝安区。宝安法院一审判决一宗房产交易纠纷,认定“绿本”小产权房连续买卖合同均有效,该案件被告的代理律师正是北京市盈科(深圳)律师事务所张茂荣律师团队。记者从张茂荣律师方面了解到,宝安法院一审判决驳回原村民黄某要求确认合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求。

据悉,涉案房屋为“绿本”小产权房,2007年9月28日登记于原村民黄某父子名下(产证载明非市场商品房),先后发生三手连环买卖;2008年11月20日,经广东明轩律师事务所见证,黄某父子以60万元转让给第一手买家何某;2013年3月26日,第一手买家何某又转让给第二手买家何某兴;2016年3月1日,第二手买家何某兴又以139.8万元转让给第三手买家郑某(委托人),郑某办理了水电过户手续。

2017年4月,黄某向宝安法院起诉,要求确认《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费。黄某起诉认为:买家不是本村村民,涉案房屋是在宅基地上建设的私宅,依法不能向本村村民以外的第三人转让,本村村民一户只能拥有一块宅基地,故而转让合同无效,买家应应返还房屋并赔偿十年来的占用费。

宝安区人民法院经审理认为,涉案房屋虽系私宅,但经申报历史遗留违法私房后,已由深圳市国土资源和房产管理局宝安分局核发房产证,且宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此,涉案房屋不存在原告主张的法律、行政法规禁止转让的情形。双方签署协议后,原告已向买家交付房产,并办理了水电过户手续,近十年来均未要求返还,故《私宅转让协议书》为双方基于房屋买卖的真实意思表示而签署坪山小产权房新楼盘合法有效。最后手买家郑某(委托人)依据与前手买家签署的《私宅转让协议书》有权占有使用涉案房产,原告诉请其支付房屋占用费缺乏理据,不予支持。

收到判决数后,张茂荣律师代表团队接受记者采访。他表示,不同于违反规划、没有报建手续、没有取得房地产证的其他小产权房,涉案绿本房初期也属于违法建筑,但依据《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》(简称《若干规定》)申报确权发证后,使用权即合法化,转让合同有效;

“《若干规定》虽然规定除市政府另有规定外,违法私房确认产权后不得买卖,但该禁止性规定并非法律和行政法规层级,且不属于效力性强制性规范,不能作为认定合同效力的依据。”

张茂荣律师强调,绿本房不能过户的事实并不影响转让合同的效力。涉案房屋为绿本非市场商品房,房地产权登记部门不予办理过户登记行使的是行政管理职权,限制的是不动产物权的处分行为,只对引起房屋物权变动的合同能否继续履行构成影响,并不能影响对合同效力的判断。

张茂荣律师解释说,合同具有相对性,连环合同后手合同效力与前手合同无关。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第九条规定,房屋连环买卖中,前手买卖合同被确认无效,不影响后手买卖合同的效力,涉案三份《私宅转让协议书》效力相互独立,即便第一手买家拖欠原告购房款,后手买家也不负有连带责任;

既然违建都开始合法化,“小产权”房的买卖合同有效也逐渐被法院认可,那么是否意味着“小产权”的买卖应风云际会,应抢先出手呢?

张茂荣律师表示,张玲说法违建领证连续买卖合同有效 小产权房的春天来了?转让合同有效,购买依然有风险。“虽然绿本小产权房转让合同有效,但是无法办理过户手续,房屋始终无法登记在买家名下,合同客观上无法全面履行完毕,拆迁时也会遇到障碍,建议还是谨慎购买。”

廖彬分析说,并非所有违法建筑都可以领证合法化。很多违法建筑是可以拆除并罚款的。即使不拆除,也可以没收的。只有符合新两规的违法建筑才可以通过处理合法化。

“其次,并非所有小产权房的买卖合同诉讼都认可买卖合同的效力。我们看到的案例是最新的案例,是逐步发展到今天的。而且,现今法院如此裁决也是有条件的。”廖彬表示,第一个条件就是经过违建处理,取得国有土地上的合法产权。因此,如果交易的小产权房未进行违法建设处理,法院驳回起诉的可能是存在的。必须等到行政部门处理确定产权后才进行处理。如果小产权房不属于可以依据新两规处理的违法建筑,比如最新建设的违法建筑,可能被拆除的,那么该合同可能被认定无效。

进一步说,即使小产权房的合同被判定有效,并非所有建筑处理后都能转变为商品房并进行产权转移登记。“房屋可能依然登记在违建人名下,那么违建人可能一屋二卖、抵押等。这些都会引发新的风险。”

廖彬律师,深圳律师协会财委委员,益阳仲裁委调解员,张家界仲裁委仲裁员。廖彬毕业于吉林大学法学院,先后在公司、政府、律师事务所从事法律工作,对于公司、政府的运作有全面的了解,熟悉司法机关的运作流程。尤其专于城市更新、房地产行业的法律服务。

曾提供法律服务的单位主要有:深圳市规划与国土委员会、深圳市住房和建设局、深圳小产权房价格,深圳市交通运输委员会、南山区政府、宝安区政府、大鹏新区管理局、深圳地铁集团、中洲集团、京基集团、建设集团、佳和房地产、房地产权登记中心、机场地产公司、新西湖股份、华能金地置业、益田集团等。

专业房地产法律专家,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,信荣(全国)房地产律师团队首席律师,深圳市九届律师协会房地产法律专业委员会副主任。1993年3月执业至今,2006年开始专注于深圳市房地产法律实务的服务与研究,撰写房地产案例及法律时评数百篇。

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