近日,深圳三处楼盘同时开盘共推1600余套房,4小时售罄,成交金额达到84亿元,着实火热了一把。并且深圳的房价上涨表现出了不输于A股指数上涨的速度。5月23日,深圳暴雨,政府将橙色预警升至红色预警。龙华新区的中海锦城、南山区的塘朗城、博林天瑞三处楼盘同时开盘,三处楼盘共推1600余套房,但超7000人风雨无阻地出现在销售现场。这1600套房源最终4小时售罄,成交金额达到84亿元,“有什么买什么。”现场一位购房者这样说。自今年“3·30新政”楼市新政之后,与火热的二手房市场不同,深圳一手房成交量曾一度压抑不升反降。但到了5月,情况出现了反转。深圳市规划和国土资源委员会的统计数据显示,龙华村委小产权房截至5月24日,深圳龙华新区房价全市商品房住宅成交4483套,5月还未结束,已较4月增长10.1%。值得注意的是,深圳关内关外成交量虽然与以往相同,深圳楼市疯狂到跑赢股市 龙华新区房价冲破4万但比例悬殊。以5月23日为例,关外两区(龙岗、宝安,包括龙华新区等四个新区在内)的商品房住宅成交112套,占了全市的86%。但是造成比例悬殊的价格因素正在发生骤变。5月份的成交均价,关外上涨速度明显高于关内。5月23日关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米,较4月份大幅上涨65%,而关内则远低于这个幅度,仅为0.01%。以关外龙华新区的中海锦城为例,开盘当天超4000人出现在看盘现场,共推719套,均价达到4万元/平方米,而位于关内南山区的塘朗城和博林天瑞两个项目均价分别为4万元/平方米和5万元/平方米,关内关外出现同价。至此,龙华新区房价也迈入“4万”时代。这个位置偏远、配套欠缺的关外地域只用了五年时间就从刚刚过万到冲破4万,涨幅甚至超过了前段时间大热的前海自贸区。但龙华新区房价飞涨在当地业内人士看来却并不为奇。美联物业全国研究中心经理何倩茹认为,龙华片区楼价“破4”主要还是缘于市政规划。目前,该片区内的深圳北站商务中心建设已全面启动,而等到广深港高铁在2017年全面开通后,深圳北站还将具有口岸功能,只需15分钟就可直达香港九龙,要比目前罗湖、皇岗等口岸过关高效许多——这也是新开盘项目出现许多来自香港的置业者和炒房者的重要因素。上周末这三个新盘现场的火爆行情仅是深圳楼市自去年9·30新政以来回暖的一个缩影。在那之后,深圳新房均价已连涨8个月,而自今年3·30新政,以及央行连续降准降息等政策利好刺激下,深圳新房成交价格更是迎来上涨高峰深圳小产权房布吉绝版统建楼-南湾花园,据国家统计局最新数据,深圳新房和二手住房成交价格在3月和4月涨幅均为全国第一;深圳还是4月70个大中城市中房价唯一同比上涨的城市,而且房价上涨幅度之大、加速之快更是全国居首。4月份深圳新房价格同比上涨1.09%,是涨幅排名第二城市的3倍;二手住房价格同比上涨6%,不仅比3月份扩大3.68个百分点,同比涨幅还比排名第二位的武汉(1.12%)高出近6倍。而自房地产整体形势复苏以来,尽管一线城市房价均止跌反弹,但似乎只有深圳的房价上涨表现出了不输于A股指数上涨的速度。深圳新房价格上涨的原因除了近期政策利好释放大量需求外,新增供给不足也是一大主因。据世联行发布的数据显示,截至5月10日,深圳全市一手房可售套数约为3.43万套,若按近8周深圳全市新房平均每周997套的销售速度,8个月就能消化掉这些库存。造成新房供应不足的原因,则是近年来深圳商品住房用地出让规模持续缩减所致,这不仅推高了地价,也制造了供求紧张的预期。在2008年至2012年这四年间,深圳居住用地平均每年新增供应仅62万平方米;2013年,深圳仅出让三宗住宅用地,面积13.2万平方米,同比2012年出让面积缩减超过70%;2014年,深圳更是仅出让龙华新区一宗居住用地,最终这幅土地被龙光地产以25094元/平方米的楼面地价拿下,创造了深圳居住用地楼面价的历史新高。据悉龙光地产也将在下半年推出该项目,而入市均价绝对会超过4万/平方米。深圳近几年的土地供应持续缩减,是缘于新增可利用土地接近枯竭。据官方数据显示,深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里,但现在已使用940平方公里。这意味着,未来五年深圳只有30平方公里的新增建设用地,每年仅6平方公里。新增用地几近枯竭,也让深圳这座中国最年轻的城市最早走上了城市更新的道路。在今年深圳可供销售的102个新楼盘中,有55个为城市更新项目,占比高达58%。但由于城市更新项目在房价看涨的趋势下难度也越来越大,因拆迁成本加剧导致周期长、成本高,而在经历佳兆业事件后,深圳众多城市更新项目的推进必然会受阻,周期也将更长,这同时也会导致深圳加快新房供应方式的改变,短期内新房更加供不应求。与此同时,深圳在国内已率先成功实现了向现代服务业的转型,这让深圳在人均GDP、人均可支配收入、人均存款等指标上均在国内排名第一,GDP增速也在四大一线城市中排名第一。由此带来的庞大购房需求遇上供不应求的市场,也成为新房价格迅速上涨的一大推手。

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