2014,坪山新区楼盘坪山楼市一直火爆,呈现出供需两旺的态势:推盘量大,货量充足,尤其是刚需盘集中上市;交通便利,价格不高,成为众多“白骨精”追逐对象。坪山,成为继龙华新区、前海之后,深圳人又一个置业主场。从城市发展角度来看,深圳经过30年的高速发展,城市发展向东扩张,深圳未来发展增长极或许正是坪山。

当很多人还在纠结于错失了前海、龙华时,深圳另一新区——坪山新区楼市悄然升温,包括万科、中粮、招商、金地、深业等在内的众多品牌开发商已经在此初步完成布局。据了解,继万科金域缇香之后,坪山目前在售的品牌项目包括:中粮一品澜山、彭成大东城、招商花园城、金地朗悦、京基御景印象、六和城、京基御景印象、中骏四季阳光、天峦湖、祥祺滨河苑等。随着厦深高铁的开通以及坪山深圳新城站投入使用等交通利好出现,坪山楼市已然成为深圳开发商的又一主战场。

有专家表示,因为比价效应,坪山房价接下来很可能迎来迅速上涨的周期。纵观周边区域,宝安中心区房价已涨至3.5万以上,宝安西乡近期已然逼近3万大关;龙华则在一波开盘潮中迅速冲击3万;龙岗中心城早早进入2万大关。不难看出,坪山新区是目前深圳房价最低的区域之一,一流品牌开发商的产品均价1.3万左右,价格优势十分明显,未来价值空间可期。

建立时间才五年的坪山新区,是深圳最年轻、极具发展潜力的新区之一,已走上了高速发展的快车道。资料显示,坪山新区连续四年蝉联深圳各区GDP增速第一,投资规模更是超过盐田、福田。坪山新区管委会领导在坪山新区价值投资论坛上介绍说,坪山将以城市更新为主要手段,观澜小产权房松元村委房汇景新城,观澜村统建楼出售!!推进城市风貌的改变,而交通提速,将极大缩短坪山和市区的距离。新区管委会负责人介绍,“今年起,深圳市一级的交通投入,坪山占28%。坪山与市内的几条大干道都在未来两三年建成或者开建,包括坪盐隧道,建成之后7分钟就可以从坪山到盐田港,还有龙坪快速、东部过境通道等。预计3至5年内形成骨干路网”。

据悉,今年坪山入市的全新楼盘有六和城、京基·御景印象、天峦湖、力高·君御国际、祥祺滨河苑等,部分楼盘今年推货量预计都近千套,而去年底开盘的坪山招商花园城今年加推四批单位、金地朗悦也加推了二批单位。统计显示,坪山新区目前在售在建项目达7个,坪山楼市客户呈现“全市化”趋势 房价或上涨期总建筑面积123万平方米,全年可供销售约5200套,总供应量约为去年两倍。

今年上半年坪山四盘齐开,成为深圳楼市最大亮点,下半年该片区则基本处于老盘推新,持续消化库存阶段。因为货量充足,除了本地客户消化外,“关内”客户越来越成为坪山楼盘的重要客户,坪山新区客户全市化的趋势将更为明显。一位新开楼盘的营销总监对记者说,“我们是中心区客户来坪山看楼的第一站,也是必经之地,利用这个区位优势,每周末都可以看到大量来自福田、罗湖、南山的客户。”因此,在坪山经常看到中介截客现象。

从去年情况看,前期登记客户中本区域和中心区的比例是六比四,但成交时中心区客户则占到了六成,因此今年全年市区客户成为坪山各大盘争抢的重点。

在市场竞争维度不断拉大的背景下,为了抢占市场,开发商不仅将优惠幅度一再探底,而且迫于市场压力,以往单一的折扣促销逐渐扩展为多重优惠搭配一并推出。

面对如此激烈的竞争格局,坪山楼市该怎样突围?业内人士指出,现在“关内”客户组团到坪山投资房产,一般都是作中长线打算,且整体占比不大坪山小产权房坪山楼市需要靠加快产业发展和完善区域配套来增加吸引力,以加快消化进度,否则可能出现供大于求的局面。这也道出了各开发商希望片区相关配套建设能尽快落实,并进一步改善,以吸引更多人来坪山买房的心声。

在物业投资的黄金定律中,李嘉诚说:地段,地段,还是地段。项目沿着地铁线或是区域主干道沿线发展,纵观深圳各片区,你都能发现主干道沿线聚集了大量新盘。

坪山,作为一个新区,它的发展轨迹概莫能外,坪山的主干道——中山大道,一端紧接横坪公路,一端紧接深汕公路,是坪山新城的黄金线。目前,沿线已经聚集了招商花园城、六和城、金地朗悦、京基御景印象、力高君御国际、祥祺滨河名苑等多个楼盘,占坪山总盘量近7成。此外,还包括卓越旧改等待售项目。事实上,坪山的发展也是向主干道倾斜的,除了沿线扎堆了一批最早的商品房和天虹商场外,2015年年中,沿线还将修建有轨电车,交通路网将得到进一步完善。

此外,华谊兄弟影视基地也选址中山大道沿线,政府规划中的坪盐通道将来也直接与中山大道交叉而过,这些都意味着中山大道沿线将有更大的活力和发展空间。如此多的楼盘聚集中山大道沿线,无疑是冲着这里优越的地段去的,因此,可以预见,坪山楼市的下半场主场将在中山大道沿线。

由招商地产代建的新区文化综合体坪山市民中心,坐拥1900亿政府规划下行政办公、总部金融、商务会展及高端居住区等顶极配套,被誉为坪山首席文化综合体,其中包含书城影城、图书馆、美术馆、展览馆、文化馆、演艺中心六大主题场馆,文化综合体核心配套,可媲美福田市民中心。

其中,剧院规模约1.36万平方米,用于表演戏剧、话剧、歌剧等文娱场所,营造深圳高层次艺术空间;美术馆约5060平方米,兼具展览、典藏、主要为城市规划展区、产业技术展区以及宣传性展示活动;文化活动中心约8960平方米,融合青少年活动中心及相应培训功能,提供文化、体育、教育、科普等多功能服务;书城约9120平方米,从百科全著到家常菜谱的各色书系全面收纳;电影院拥有优质硬件设施、先进技术设备,为观众提供顶级影音享受和舒适观影环境。

坪盐通道已于去年12月宣布动工,建成后,从坪山出发到中心区可直接从坪盐通道经盐坝高速、罗沙路、滨河大道进入中心区,全程约40分钟;南坪快速全程免费,三期建成后将使目前坪山的交通便捷性有较大提升,目前一期已建成通车,二期基本建成,实现部分通车;东部过境高速公路预计将于今年年底全面开工,途径罗湖、坪山、龙岗三区。此外,深汕高速、绿梓大道、外环高速等城市路网也在加紧施工中。

地铁建设方面,目前坪山有2条地铁线路规划建设中。一条是地铁12号线,未来将连接龙岗中心城、坪山及坑梓片区,途径“体育新城”和“坪山新城”两大新城,是服务于龙岗及坪山新区的一条局域线号线,该线路规划为东部快线站直通福田,并在坪山站与地铁12号线规划站点接驳。

坪山新区地势南高北低,被公认为山川秀美、旅游资源丰富的为数不多的生态片区。坪山区域内,深圳主要河流之一——坪山河贯穿全境;北、东、南三面分别规划有坪山-龙岗城市绿廊、坪山-坑梓绿廊、马峦山森林郊野公园。数据显示,坪山新区的生态控制线平方公里,占总用地面积的53.22%,“有山、有水、有田园。”

生态配套方面,新区现有最大公园是马峦山郊野公园,总面积28平方公里,拥有深圳最大瀑布,是集休闲旅游、野外健身、自然生态教育为一体的市级郊野公园;另一重要公园配套——聚龙山生态公园位于坪山与坑梓交界处,是深圳少有的适合骑行徒步的公园。■ 地产行业记者 谢 娟 孙汉平

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