1.深圳上半年房价走势,就看这16大热盘了春节假期归来,深圳的楼市到底是冷是暖?按照一月份官方数据,深圳新房均价5.5万/平,微微跌了0.03%。然而遍地是豪宅的南山,新房均价破11万/平。为了给大家按照一月份官方数据,深圳新房均价5.5万/平,微微跌了0.03%。然而遍地是豪宅的南山,新房均价破11万/平。为了给大家更直观的感受,楼校长挑选了七大片区近期或将入市的热盘进行实地探访,看看能否在其中找到答案。从大年初八开始,楼校长走访了宝安福永沙井、南山、福田、罗湖、龙华、龙岗、坪山片区的21个热盘,历时3天。相较于往前的“探春”,今年节后的踩盘可谓是速战速决史上最快。即使临近开盘,大多数楼盘依然没有样板房可看,楼校长表示踩得很没feel。以下是楼校长总结的三大现象:在楼校长走访的21个楼盘里,有5个售楼处大门紧闭。而剩余开放的16个楼盘中,绝大部分都没有样板房、户型图、楼盘资料。一些项目则是此前已开过样板房,但新政后严查关闭样板房至今未重新开放。而现场销售也是谨言慎行,除了基本的项目情况介绍,关于具体节点(样板房和开盘时间)、预计售价甚至是户型面积的相关情况,都捂得严严实实不愿透露半分,一律表示预售证拿到之后才会开始宣传。就连部分3月份即将入市的楼盘,连户型大小都声称还没确定。看来即使104新政和稽查局严查已过去四个多月,深圳新房的后遗症却依然明显。大部分楼盘春节期间都有安排值班,但根据现场销售口径假期看房的客户并不多。而节后陆陆续续到访客户增多,楼校长工作日在现场也遇到了三三两两前来看房的购房者。楼校长在部分楼盘的客户来访登记本上也看到,来访情况较好的日均有十几批客户。此外,不管是关内中心区域还是关外偏远地区,本地客都占了大多数,且对片区认可度更高,福永沙井片区尤甚。不过这或许也跟项目未大范围宣传有关,在低调阶段只有依靠本地客户来访。然而即使来访情况并不那么冷清,据大部分销售透露,目前购房者还是以观望心态居多。楼校长现场探访中敢透露大概节点的楼盘非常少,而预计近期即将入市主要还是公寓居多,比如万科臻湾汇、招商中环、龙光玖钻、恒大时尚慧谷等。而这类公寓产品中,依然不乏投资客和二套置业者的身影。楼校长在踩盘期间,在不同的楼盘都遇到了几位想买给父母居住的购房者。考虑到名额和首付的问题,公寓对于二套置业者显然更加“划算”。其中一位购房者就表示,二套首付要七成,而公寓只需五成,价格相对周边住宅产品也低些,因此更偏向公寓。(楼校长温馨提示:这类型购买公寓自住的,大部分都是有好几套房的土豪科科。)臻湾汇位于深圳湾超级总部基地西侧,目前除了万科深铁项目、中信商业项目进驻超总基地,招商、天音也已进驻。项目占地面积6.8万平,建筑面积47万平,分东、西地块开发,首期推出西地块。项目目前蓄客量超过1000批次,1月份已经暂停接待新客户。项目位置:南山区深湾一路与白石三道交汇处(地铁2号线红树湾站上盖、靠近地铁9/11号线红树湾南站)推盘节点:项目西地块F栋于1月24日批准备案,根据规土委规定,10个工作日内必须对外销售;目前项目未出样板房。A、B、E栋为250平拼250平的大平层,共216户;C、D栋为250平拼310平的大平层,共76户,A-E栋均为3.3米层高,一层两户,精装交楼。F栋为76平和85平的办公soho产品,共216套,4.5米层高,6梯12户。毛坯交楼,由业主统一委托装修。南头高端商务公寓,周边有前海蛇口自贸区、蛇口网谷、后海总部基地、总建面15.2万平,由两栋超高层公寓和2万平商业组成(地上45层,地下3层)。客户以南山为主,投资客居多。春节后第一天日均10来批客户,节假日看房的比较少。项目位置:南山区南海大道和登良路交汇处(未来跟9号延长线南油站无缝接驳)推盘节点:目前具体节点还没确定,南塔已建到20多层,预计2019年中旬交楼。(2015年的地,40年产权)户型套数:首推南塔638套LOFT精装公寓,面积为64-84平2房和96-104平3房(一层面积,买一层送一层)。18户11梯,全通燃气,有生活阳台。周边房价:目前同类公寓产品有凯德公园一号、前海枫叶大厦、佳兆业前海广场等,售价在7-8万/平;住宅有深圳湾公馆,目前均价14万/平。二手住宅都在10万/平以上,租金1房4500-5000元/月。项目一期北地块占地3.2万平,建面17.5万平。周边教育资源优质,规划有福田区政府牵头,红岭教育集团入驻的安托山小学,初中则是深圳高级中学初中部。项目客户主要来自福田、南山,为30-50岁以上的购房者,换房、改善型居住需求是项目的主要客源需求。项目周边还有安峦公馆、天健公馆等新项目建设、待售中。区域西面紧邻安托山公园,政府欲将其打造成为拥有33个国际顶级博物馆群落的生态公园。项目位置:福田区安托山六路与侨香五道交汇处(距离北环大道直线号线安托山站)推盘节点:预计2月底开放样板房,预计3月底4月初开盘,首推一期北地块,二期南地块香蜜府暂无计划。户型套数:一期北地块共7栋住宅、2栋公寓,1-5栋每栋41层,位于边角位的6、7栋每栋38层,两栋公寓每栋3层,总套数556套。其中,两栋公寓为36套80平loft公寓,不面对投资客,只面向小区业主出售小产权房如何交易用于业主工作室或家人居住用房;1-7栋为520套240平、250平的大平层住宅,品字形结构,3梯2户。项目为兰江山第二期,占地6万平,二期建筑面积7.7万平,有独立的停车场出入口,但是与小区一期共用园林。目前,项目的客户基本都是高净值购房者,来自福田、南山、后海、深圳湾等片区,客户年龄段在30-40岁以上,个别买给家族中年轻一代,一般做家族自住用途。项目位于香蜜湖半山生态控制线南麓,是该片区内最靠区域内侧的楼盘,虽绿树掩映,但交通耗时也较长。除项目外,区域内还有万泽云顶香蜜湖、山语清晖、栖棠映山3个项目。项目位置:福田区香蜜湖北莲塘尾片区北环大道以北(目前仅有与北环大道一个出入口,毗邻福龙路,靠近地铁2号线香梅北站/香蜜站)户型套数:瑧山道为兰江山第二期,共有2栋高层5个单元,其中5栋3个单元,6栋2个单元,共378套房源。5栋户型为176平、180平4房,层高3.15米,2梯2户,精装交楼,5A单元20层,5B、5C单元21层;6栋为楼王单位,户型为307平、318平大平层,层高3.3米,3梯2户,毛坯交楼,其中307平有84套,户型朝西南,可看塘朗山。周边房价:周边毛坯次新房价格约在8万/平左右,位于同一片区的万泽云顶香蜜湖、山语清晖、栖棠映山都已交楼。安托山片区高端住宅,占地1.4万平,建面8.3万平,由A-F栋6栋楼组成,其中2栋为住宅,4栋为办公楼或公寓。楼盘小、花园小,住宅少与其主打的豪宅气质有些不符。春节期间有销售值班,但现场销售与楼盘价格一样“孤高冷傲”,对客户爱答不理的。楼校长踩盘期间亲眼目睹,一位中年体面大叔请销售帮忙介绍,但拒绝登记名称及电话号码,销售就放弃接待讲解,继续低头玩手机。预计售价:未定。项目带豪装出售,根据政府年初的限价令,明确合同价格不含精装修成本,装修款要一次性给到,客户首付压力大。周边房价:周边二手房价格约8-12万/平,如雅福居8.9万/ 平,锦庐花园12万/平。(个盘二手房价格参考链家网)招商中环总建面约50万平,规划有约11万平高端公寓、约23万平国际级写字楼、约5万平商业。项目位于笋岗片区,目前招商、华润、宝能、深业、物资、中洲等大牌开发商都进驻该区做旧改项目。未来这片老仓库区将变得高楼林立,成为深圳的商业金融中心,物流园区和都市创意总部基地。位于罗湖成熟商圈片区,距离万象城、老街、国贸都很近。紧挨项目有一些旧改地块,北面地块已被华润拿下,南面紧挨项目的2个地块正在洽谈中。项目占地8万平,是一个集住宅、商业、公寓为一体的综合体项目。交通便捷,周边有1/2/3/9号地铁线。户型套数:共推77-146平2-4房毛坯住宅,共240户。建筑左侧为2梯4户,右侧为2梯6户。 车位比1:1.15。项目一整栋公寓已打包售出,将成为希尔顿酒店。周边房价:老旧二手房多为4-5万,罗湖新房房价7-10万。如深业东岭7.3万,中海天钻10万。11号线塘尾站上盖物业,离新会展中心只有3-4公里,深圳上半年房价走势就看这16大热盘了80万平大型综合体,规划有大型商业、写字楼、人才公寓、高档住宅及回迁房。周围生活配套和整体环境有待完善,附近有塘尾工业园,工厂运行会产生大量废气废物。目前到访客户以周边自住客户为主,南山福田客户为辅。春节期间来访情况尚可,去年4-5月开展示中心,目前登记了1000多2000批客户。户型套数:项目分为三期开发,一二期为住宅、底商及幼儿园,三期为大型综合商业、公寓宝安机场福永《海悦华庭》深圳小产权房写字楼。其中住宅高30-33层,总户数约3645户,梯户比为2梯3户、2梯4户。一期基本已封顶,共10栋15座房源,约1800套住宅,72-160平2-5房。预计售价:现场销售称可能会卖到4万/平左右。目前周边二手房价格约3.8-4.5万/平,如中粮凤凰里约4.2-4.5万/平。楼校长从11号线后亭站H出口步行至项目约10余分钟,除项目自带2层商业外,周边无大型配套,距离天虹及京基百纳则需约10分钟车程。自带幼儿园,带沙井中学学位,小学需等区域最新小一报名政策出炉后才能确定。目前项目接近封顶,原计划2016年要入市,但最终卡在区域城市更新办,暂未转至国土局批复。104新政后至今,宝安除华盛西荟城外,未有其它项目获得预售证。现场销售预计5年内2万套商品房,基本都是旧改,一块地都没拍过,以工业区和旧村改造为主。户型套数:76-128平2-4房,主力户型89平,76-78平2房单位最受欢迎但量少,毛坯交房。C座和A座2单元属于回迁房,可售700多套,主推A/B栋。周边房价:春节前区域内华盛西荟城获得预售证,起价3.9万。由于四海云亭项目区位及配套均不如西荟城,故现场销售表示售价预计也不会高于其现售价。周边几乎无二手房,以小产权房为主,3公里左右距离的万科翡丽郡二手房最高成交单价为4.6万/平,目前售价在4.3万/平左右。客户情况:项目客户群主要以沙井本地客为主,宝安、南山区域为辅。刚需、改善居多、投资偏少。楼校长2月4日当天,在现场未看到有顾客看房,场面冷清,销售表示春节前后,几乎无人问津,年二十六左右周围的店面基本关了,直至初七开开一部分。沙井大型旧改项目之一,步行12分钟左右可达马鞍山地铁站,分4个地块开发,1、2、3号地块10栋住宅和loft公寓,约1000多套,4号地块为市政公园。除自带2.7万平商业外,步行约6分钟即可到达京基百纳。客户群体以本地客居多,现场销售表示新政后营销中心已关闭,几乎无接待客户,来电量也减少不少。周边价格:旁边中熙香莎中央已是现房,但据说由于老板出事一直未入市。西荟城3.9万/平起,均价4.2万/平。二手房以小产权为主,万科翡丽郡售价4万/平多。龙光又一个地王项目,地处龙华中心位置,定位相对高端。项目总建面75万平(包括公园绿地和市政道路),集办公、商务公寓、10万平商业为一体。临近深圳北站,周边有在建的艺术购物公园红山6979、龙华三馆等。主要是福田南山龙华客户,龙华本地客对片区认可度更高,深圳龙华新区房价自住客较多。项目位置:龙华民治街道中梅路与腾龙路交汇处(地铁红山站将与商业无缝接驳)推盘节点:目前还未开放样板房,预计3月底开盘。预计2018年6月交房,土地产权40年。户型套数:目前在建的05地块7栋公寓。首推2栋800多套公寓,分A座53-68平3房(可能不带装修)、B座79-107平3-5房,层高4.5米,应该会做成loft。共33层,5梯22户。预计售价:销售对产品很自信,称售价肯定比周边高,将作为龙华价格标杆。目前新房和次新房比较多,如中航天逸、华业玫瑰四季、润达圆庭、水榭春天、绿景1866等等,售价大多在6-8万/平;同类公寓产品如星河传奇,目前售价在5.8-6.3万/平。这是一个相对“奇葩”的楼盘。位于龙华区大浪,周边工业区众多。项目为产业配套住房,原先是工厂旧改,与商业公寓大致类似,产权50年,但只能以公司名义购买。节后到访情况比较可观,日均约10来批到访客户。附近没有大型商业配套,项目自带7000平商业;最近的地铁是还未开通的6号线分钟;但周边有十几个旧改规划。户型套数:户型目前还未确定,面积都在80平以下,最小应该在4-50平。层高4.5米,带精装,有可能做成loft。项目共11栋,每栋13层,6000多套。其中1栋是回迁房,首推2、3栋,共1800多套。每层12部电梯,但粗略计算每层应该几十户。车位较紧张,配比是1:0.5。预计售价:由于是产业型用地,售价会比周边住宅类产品低50-60%。周边没有新房,也很少二手住宅。唯一一个新盘是悠山美地,均价4.3万/平。项目要以公司名义买,销售称可注册空壳公司,2000元可搞定。因为是政府跟恒大合作的项目,所以可做到首付3成,贷款10年。规定持有5年才能转让,否则增值部分归政府所有。如果是公司股权转让更换税费大概2万,而直接转售税费高达20万。项目步行约12分钟可到坂田地铁站。目前已是毛坯准现房,精装交楼。周边暂无大型配套,后期自带商业。二期会建幼儿园和一所九年一贯制学校,此前业主有学位需求是带五和小学学位。以周边客户及福田南山客户为主,自住需求居多。春节后,工作日看房客户约10批。楼校长当日在现场未偶遇真实看房客户。户型套数:3号楼89平3房2厅2卫,5号楼79平3房2厅1卫和89平3房2厅2卫,6号楼120平4房和143平4+1房,共1100多套,100%实用率,89平单位房源占一半。周边价格:5分钟步行距离的碧桂园荣汇项目春节前获批预售证,均价6.8万/平,万科第五园二手房均价6万,最低5万多,4期复式约6.5万/平;珠江旭景佳园二手房均价4万多,诺德中央道万多。总体而言,二手房均价在4-6.5万/平。碧桂园在深圳的第一个项目,拿地以来就备受关注。该项目为坂田工业区改造安居房项目,因此800多套住宅几乎都做成了政府安居房。户型格局较紧凑。LOFT“创想空间”公寓产品多在低楼层,户型仅一面有窗,视野不够开阔。现场听闻客户吐槽一个户型仅楼下有一个卫生间,而且浴室+厕所过于狭小。推盘节点:已拿预售证,顺销中,可按备案价直接购买。住宅6.5-6.9万,LOFT公寓5.8-6.8万,带装修交房周边房价:同在地铁口附近的二手房,根据新旧程度不同,价格在3.5万-6.5万之间。其中富豪花园还在3字头,十二橡树庄园二期卖到6万多。新房如荣君府公寓4.8万左右,住宅均价5.8万。大运大型产城综合体,占地19.2万平,建筑面积78万平。项目紧邻香港中文大学、北理莫斯科大学等多所高校所在地--深圳国际大学城。毗邻大运会主会场、大运会国际新闻中心等机构。自然风光美,交通便利,由于都是新规划地块,气质显得很高大上。其中,平层户型为1栋A座4梯8户,1栋B座6梯12户,3栋2梯8户;LOFT户型为2栋5梯24户。据悉,1栋B座已整体打包卖给政府作人才房使用。周边价格:大运片区二手房住宅均价4.5万以上,龙岗外国语学校学位房阳光天健城最高卖到6万多。项目占地2万平,建面14万平。周边商业有天虹、力高金铺、益田假日世界等,还自带4000平的沿街商铺,周边规划有坪山中小企业总部基地。周边100米范围内有中山学校(九年一贯制)、坪山高级中学,不过项目为商业性质,不带学位。目前项目的客户来源主要以本地为主,投资、自住需求大致各占一半,节后每日自然客的到访量约2、3批左右。项目位置:坪山区中山大道与振环路交汇处,未来周边规划地铁14、16、19号线分钟到坪山高铁站推盘节点:样板房暂时未开放,预计本月重开,预计3月底开盘,2019年交楼,为40年产权公寓,不限购不限贷。1、2号楼22层,3号楼9层,均是4.5米层高的loft产品,户型为36、49、62平的2-3房,精装交楼;4号楼最低7层,是平层产品,目前具体户型待定,毛坯交楼。1号楼6梯41户953套房源;2号楼5梯39户798房源;3号楼3梯40户328套房源;4号楼原本设计213套房源,目前户型有调整,房源套数待确定。周边房价:目前周边在售公寓有中天美景、潮商广场等,毛坯价格约为2.5万/平左右,项目旁还有城投大厦建设中;二手住宅价格约为3.3万/平左右,已建成比较成熟小区有深业东城国际、力高国际君御、京基御景印象等。以上楼盘,不尽完善,但已是楼校长筛选过节点靠近,或是较具代表性的楼盘。如有疏漏,欢迎评论内指正补充。最后,楼校长还是找好朋友“深圳中原研究中心”要了一份全市2017年预计入市的完整楼盘列表,仅供参考。预祝大家开年愉快~买房顺利~记者从市人大常委会了解到,年内全市将有4条新地铁线号线号线起于深圳湾口岸,沿科苑大道往北至西丽,先后与11、2、9、1、5号线号线的换乘站上屋北站,线号线号线号线东延线换乘,终点设在沙田,线号线起于大运站,经过横塘至田头,线条线路均计划于年底开工建设,2022年完工。据了解,目前,全市在建地铁项目共有12条(段),其中地铁6号线条线号线号线号线号线号线南延(前海湾至赤湾)、6号线南延(深圳北站至科学馆)、9号线南海大道支线号线西延(红树湾至航海路)以及作为国际会展中心市政配套工程提前开工的20号线。加上年内开工建设的轨道交通四期规划的12、13、14、16号线以及也可能在今年开工的8号线年在建地铁项目最多将达到17条(段)。(记者 刘菲菲)

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