打死都不信深圳海景房买了十多年还要亏

关键词:深圳市南山区房价 2019-05-31 00:29
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最近房地产宏观新闻比较淡,大家都在关注华为和毛衣战的。观澜小产权房松元村委房汇景新城,观澜村统建楼出售!,我都犯愁没东西写了,今天写点房地产微观的吧,别的城市老铁们可以作为参考,在买房时要尽量避开那些有毒资产,因为房子都是相通的。

位于深圳最东部的盐田区和大鹏半岛的海景房,十多年前,曾经被炒作成深圳最稀缺的海景资源房,卖一套少一套,然后吸引了很多投资客涌入深圳东部各大楼盘抢房。

彼时,万科和华侨城都因为看好东部发展而投入巨资,其中华侨城从2004年开始斥资35亿打造东部华侨城旅游景区,虽然万科当时是地产一哥,华侨城一直是深圳豪宅的标杆制造商,但在城市发展规律面前,同样一败涂地。投资客们盲目跟着房企走的思路,却是掉坑里了。

2004年,万科以为深圳是往东部发展,决定把总部从福田搬到盐田大梅沙,新建了总部大楼。

以万科东海岸为例,该盘为万科当年力压几大品牌开发商拍地拿来的,靠山面海,被外界一致看好。该楼盘2006年入市时,单价达15000元/㎡。2010年,万科东海岸四期开盘,单价已经到了45000-50000元/㎡的区间价。

后来又深跌,然而,即便经历了2015年以来房价暴涨,目前万科东海岸的成交价在4万左右,而且成交量非常低。如果是2010年买的新房绝对要亏损。

万科史上第一个临海豪宅万科十七英里,曾被称为万科的骄傲,据说,王石自己也买了一套。在2005年十一黄金周开盘,吸引全国不少富豪坐飞机前来排队,单价高达20000-25000元/㎡,且因当天即兴涨价导致购房者把售楼处砸了。甚至,这个项目开启了2005年的那波房价大涨。

但是,13年后,万科十七英里在链家的报价便宜的只有5万左右,涨幅为0,如果算上月供利息,业主要亏哭了。

反观龙岗布吉,典型的深圳刚需区,2006年万科东海岸以15000元/㎡开盘时,布吉新盘单价多在四五千块,2010年前达到10000元/㎡,而目前布吉新盘价格达55000元/㎡,涨幅高达5.5倍。反差强烈而鲜明,草根区打败了富人区!当然万科并没有输,输的是买万科海边房子并一直持有的人。

就连深圳全市均价,从2006年均价9230元/平米,到2018年的5.4万元/平米,12年里也涨了近500%。

最大的输家是买了东部华侨城的投资者,近期,盐田东部华侨城天麓某业主以原购价2854万(2008年购得)出售别墅,算上装修、税费、月供(或一次性投入损失的利息),至少亏损几百万。

由于东部华侨城是建在险峻山顶的别墅,打死都不信深圳海景房买了十多年还要亏交通不便、生活配套十分缺乏,一直没什么人气,一套几千万的豪宅,想要找到买家真的不容易,两三千万为什么不去买深圳湾、香蜜湖、华侨城呢?谁会买一个持续贬值的没有流动性的有毒资产?

2008年,盐田一些海景楼盘,单价破2万元,可以与华侨城、深圳市南山区房价香蜜湖豪宅比高低。十年前热炒的海景房,除了华侨城天麓、万科东海岸,万科17英里之外,中海半山溪谷、依山花园等海景房,涨幅都很慢,有的甚至是亏的。就整个盐田来说,十年仅涨了97%,年化收益率7%,略高于银行理财产品5%的收益率。盐田房价涨幅远远落后于深圳其他区域,并且这一差距还在加大。要知道福田香蜜湖06年房价,也只有一万有余,而现在香蜜湖二手房动辄十三四万的价格,跟盐田海景房相比,简直是天壤之别。十多年了,有些海景房为什么不涨反跌,究其原因,总结起来有几点原因:

1、因为深圳的城市发展方向是一路往西走!往东是背道而驰!一座城市的发展前景,首先依靠的是规划,决定一个楼盘价值的,首先是地段,距离市中心的远近距离,以及交通便利程度,还有各种市政教育配套等,这些都需要政府投资,开发商能做的很有限,华侨城投资的旅游项目也没有带动大梅沙发展。

所以大家在买房时首先要搞清方向,选择板块很重要,一定要跟着政府的投资规划走。

2、最早的CBD在罗湖,后来到了福田,设想一下,有钱人在南山上班,住到盐田区豪宅,通勤时间有多长?开车堵车单程至少2个小时以上,对时间就是金钱的有钱人来说,这简直无法接受,周一到周五只能住市里。

而周末,十年前,车还不算多,去盐田不太堵车,后来随着去大梅沙海边玩耍的人流也越来越多,交通也越来越堵塞,尤其是节假日必塞车,相当于一年就有一百多天不能正常通勤,周末去住也很痛苦。

因此盐田海景豪宅就失去了居住属性,平日里只有保姆住,再好的海景资源房没有人接盘,也没有任何价值!

谁会愿意花上千万买个没价值的房子呢?有两三千万,东莞大朗轻轨口物业《大朗松湖岭秀》&《松湖岭秀》2栋大型统建楼出售,地铁上盖物业。他们为什么不去买深圳湾,不去买香蜜湖,不去买华侨城?

看看盐田和大鹏的常住人口增量就知道,本区域的房价有多少潜力了,而这种豪宅,非常依赖于高端产业人口的购买力,而这种人群又集中在福田和南山区,要他们跨过罗湖过来接盘有毒资产实在是异想天开。

平常外地也有人问我,是买郊区的别墅,还是市区的普宅,我都建议还是市区的普宅,再慢慢升级,因为别墅总价高,一般人买不起,而有钱人一定是往好地段跑,所以像盐田这种远郊别墅只会越来越贬值。

3、海景相比地段来说只是附加值,如果是深圳湾的海景房,那看海可以卖20万/平米,跟不看海的可以差5万一平米,但是如果在盐田,你看不看海,价值相差可能只有几百块,而且投资海景房相比刚需房还不值钱,以08年开盘的鹿港国际公寓为例,开盘8500元/平米,现在卖到4.1万,涨幅380%,远超海景豪宅。

因为刚需盘当时就卖的便宜啊,而且好歹还有刚需接盘,海景房起价太高,透支了利润空间,而且很多都是户型大,总价高,没几个刚需买得起。

4、5+2的生活方式并不现实,很多人在买房时想的很美好,周一至周五在市内住,周末到远郊别墅,或到隔壁城市周末度假,现在很多旅游地产都会打造出让人憧憬的生活方式,激发大家的投资欲望,但实际居住起来一开始还有新鲜感,后面就会感到很疲劳,没过多久你就会想抛盘了,随着抛盘的多了,但是接盘的又少,那二手房自然就卖不起价,这就是旅游地产的悲哀。

所以买旅游地产的我一般是直接告诉大家,如果你父母现在就可以过来养老住的上就买,住不上就不用急着投旅游地产,还是投刚需靠的住些,坪山新区楼盘一定要记住,房子终归是用来住的。

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