7月31日,增加“限售”“限离”“企业限购”等内容,打击了投机炒作的空间,深圳商品房投资热潮也随之逐渐冷却。可见,投资客在深圳并未销声匿迹,其将视线从政策严苛的商品房中脱离出来,转而投向了目前政策和法律都仍处于灰色地带的回迁房,在抬高回迁房价格的同时,从中获取了较大的利润。事实上,随着深圳楼市调控的进一步加码,商品房的投资热潮在悄然退却,然而旧改的资本狂欢才刚刚开始……深圳楼市在限购、限售的调控加码下,新房投资潮逐步冷却已是不争的事实,而部分投资客为了瓜分粤港澳大湾区资本“大蛋糕”,将目光转向了城市更新“不限购”“不限贷”的回迁房项目上。“如果我有钱,我也想买回迁房。”赵文(化名)是深圳龙岗区平湖旧改项目的售房中介,他向记者感慨,如果现在购入这套位于平湖辅城的回迁房,明年至少涨三分之一的价格,即上涨7000元/平方米,如果等到5年后成功回迁,那么整套房产价格翻三倍也有可能。“这栋转售5套房,这几天就有70多个客户过来,来这里都是打算投资的,利润很大,都是关内或香港来的客户,因为不限购,也不怕卖不出去。”相比政策严苛的商品房,目前没有任何政策限制的回迁房成为了“投资热土”,赵文售卖的平湖回迁房也打出了“不限购、不限贷”的醒目宣传语,炒旧改的利益链正在一步步迂回式地套取巨额的投资利润。对于投资客而言,深圳的楼市调控政策已愈发严苛,炒商品房能获取的利益空间也逐渐缩小。据深圳房地产信息系统中数据,2016年10月推出“深八条”后,深圳新房均价连续21个月下跌,从55611元/平方米下跌至54093元/平方米。但其成交量却平稳上升,据中国指数研究院数据显示,2018年上半年深圳市共成交128.86平方米的商品住宅12804套,成交套数同比增长21.92%,成交面积同比增加22.34%。记者留意到,一方面深圳新房成交量在平稳增加,另一方面新房成交的群体逐步由投资客向刚需户慢慢转移。事实上,近日来深圳市对楼市调控的再度加码,也迫使相当一部分投资客对新房与二手房的投资“退潮,继而把目光转移至灰色地带的回迁房中。记者调查发现,投资客炒回迁房已经形成了固定的利益链条,目前旧改项目推进一般要经过三个流程:意愿征集阶段、开发商签约获得指标、拆完回迁,在每个过程中,投资客都能进行套利。售价不到商品房价格1/3,外加“不限购”“不限贷”,回迁房无疑有巨大的升值空间。记者走访宝安区、龙岗区多个大型旧改项目,包括佳兆业南门墩旧改项目、宝安集团茂盛村旧改项目、京基木棉湾旧改项目以及绿海城平湖旧改项目,发现均有回迁房进行出售。“一有风声就开始升,你们有钱投资这个就最划算了!”中介周姐(化名)熟稔地向记者透露炒旧改的玄机。“木棉湾旧改项目在2012年京基集团刚入驻时,房价仅为12000元/平方米,而随着旧改过程的推进,目前价格已攀升到29500元/平方米。”当记者质疑是否真的有这么好赚时,周姐赶忙“打包票”说道:“不要看现在木棉湾29500元的单价,开始拆了每平方米就能涨个三四千元,如果等到正式回迁,拿到红本,那价格就可以和附近的商品房一样,至少5万元/平方米。”记者调查发现,投资客欲从炒旧改套取巨额利润,而为了能加快旧改进度,开发商同样对这类炒房行为持默许态度。京基集团木棉湾城市更新处人员告诉记者,他们会向投资客主动推荐中介,因为投资客购房后会立即签约一次性购20套倒卖回迁房4年赚275%深圳旧改利益链惊人有利于提高项目签约率,加快旧改进度。“你要的话,我这边可以推荐合适的中介给你,如果要大点的,深圳村委统建楼出售我们帮你留意一下,我们城市更新处偶尔会有卖房的人过来,买下来就立即签约。”周姐还透露,投资客在每个阶段都能获得利益,有很多人等不及拆完回迁这个阶段,就会在意愿征集阶段时买入,在获得指标后售出,短时间内可以获得翻倍的收益。“投资的人尝到拆迁的甜头,专门去买那些刚有风声的房子,小产权房交易流程木棉湾有个业主手里十几套,卖了几套房去旁边再买旧的,那边的旧改房不到2万元,再等有指标的时候卖出,很容易翻倍。”赵文也向记者坦言,投资客一般在旧改项目立项前就听到风声,然后蜂拥过来投资,平湖旧改项目有一整栋楼54套回迁房出售,不到20天全部卖完。以绿海城平湖辅城坳旧改项目为例,目前一期已经开始签约,但二期还在意愿征集阶段,价格仅为16000元/平方米,如果二期等到和开发商签约的阶段,就能卖指标,至少能上升7000元/平方米。赵文告诉记者:“那些墙上印着‘拆’字的已经和开发商签了约,也就是可以卖指标的,比二期价格要贵一些,现在几乎都卖光了。”一幅由中介公司制作的宣传海报显示,绿海城平湖辅城坳旧改项目分为意愿征集、签协议、拆迁、打地基、封顶以及交楼等6个阶段,每个阶段的售价也节节上升,每平方米分别为16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度,完成全部流程预计需要4年时间,价格增长幅度惊人。赵文表示:“乐观估计,明年就能开始签约,大概4年后就能交楼。”记者走访赵文所说的绿海城平湖辅城坳旧改项目,发现一期部分已经动工拆迁,大部分房子在墙上印着“拆”字,该旧改项目由深圳绿海城集团负责。绿海城城市更新处相关负责人告诉记者,“投资客要赚钱跟我们没关系,投资客购买回迁房后,绿海城可以和他签赔偿合同,但这一切要建立在绿海城公布的赔偿标准上。”据深圳市城市更新2018年半年报数据,全市已列入城市更新计划的项目数为693个,计划批准拆除重建用地面积累计52.84平方公里,其中确定实施主体的有156个。目前进行旧改的小产权房,多是针对旧住宅区、城中村及旧屋村,这些房子由于历史遗留原因,不能公开交易,房价只有同地段商品房价格的1/3至1/2,但如果能够顺利回迁,就能拿到红本(商品房房产证),摇身一变成功“转正”。1、村委统建楼是由村委开发统一建设或与开发商合作,再出售给村民或者其他个人的建筑,无红本,二手交易需一次性付款,由村委见证交易。3、集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位公明小产权房《公园华府/马田豪苑》,电梯洋房,双地铁口,15层高。在售的为保留单位,在2楼都是复试。全部带精装修,,个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。编辑找到本地朋友咨询了一下小产权房落户的情况。朋友表示一头雾水,并没有听说这方面的政策消息。这让编辑陷入了迷雾。朋友表示,他们的房子叫农民房,自建的,他们所有的房屋信息都在村委的系统里,没有本,只有一张历史遗留回执。朋友解释道,农民房按道理是不能交易的,但架不住私下交易。买卖农民房不安全,问题很多。你不能保证卖家背后的动作,毕竟没有监管,悬着心买卖。“像我们村里,有一些人卖房子,有时连着地也一块儿卖。手续简单,去村委改个名字就完事了。”农民房没有本,正常情况是不能落户的。但是本地村民却是被允许落在自己的房子上的。“有个人买了村里的房子,他的户口就落在了集体户上。因为他家不是本地人,所以只能是集体户口。与我们的情况不一样,不是说买了我们的房,就能单独立户了。”朋友告诉我,他们村里有几十套房子,建的跟商品房一样,就是他们概念里的小产权房。这几十套房子虽是村集体建的,但也得自己掏钱买,比外面的商品房还便宜好多。这种房子应该就是村里修建的,给村民分的房子吧。但是这个房子的户主名如果一旦确定,就不能更改,是谁家的就是谁家的。(欢迎各位留言指正)但是编辑了解到,似乎这类型的房子,有些村也是可以出售的。就看这个村对于改名这件事情,管的严不严了。比如个别村,只要花2万块钱就能把名字改了。有些村,基本只能挂靠本地人来完成交易,相当于还是别人的名字,没用。另外,朋友说他们那边还有一个房子,是和开发商合作建的房。也是要买的。但是又跟他们村那几十套房子不一样。这种类型的房子,是村委和开发商合作的以卖楼赚钱为目的的房子。(欢迎各位留言指正)挂靠人身份证原件;购房合同;律师见证;孩子出生证;结婚证;户口卡;近三个月水电费发票或收款收据,全部原件及复印件都要。另外,编辑还听到了另一个声音。则是表示,“村委统建楼不是一直都可以落户吗?”此番“落户”是指你本来已是深户(含集体户),现在允许你迁户到你名下的小产权房。但是非深圳户口变深户还是得走积分入户。如果真是这样,那么对于没有取得深户的人来说,没什么意义。对挂靠集体户口已久的人来说,是个好消息。因为要求提供购房合同、收据,这个收据是开发商开的,如果是二手,那就没有开发商的收据了。所以二手的提供不了开发商的收据,入户不了。总之,投资需谨慎。小产权房缺乏有力监管,以及稳妥的政策依托,许多不良的交易情况时有发生。

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