公寓踩盘记2019你会入手吗?

关键词:深圳公寓楼盘 2019-05-29 07:33
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据深圳中原研究中心数据显示,4月全市商务公寓共成交1514套,环比下降5.02%;成交面积10.57万平,环比上升7.21%;受瑞府、瑧湾汇等项目备案影响,本月成交均价环持续上升8.63%至78057元/平。整而且另一方面,去年7月31日,号称深圳史上最严的房地产调控政策出炉,其中最重要的一条规定是,2018年7月31日后,各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。这意味着,可以销售的商务公寓走进历史,未来开发的所有商务公寓,均只能按租赁物业进行出租,不得销售。而2018年7月31日前获批的商务公寓,则显得愈发珍贵。据不完全统计,深圳目前在售的商务公寓项目,大约60个左右,存量套数大约5万套左右。按照2018年深圳商务公寓成交套数推算,顶多4年时间,深圳商务公寓就将告罄。也就是说市场上可交易的商务公寓的数量是有限的,深圳的公寓现在是买一套,少一套。而小编今天就给大家介绍下最近去过的三个公寓盘, 也是三种不同类型的公寓,给想要入手公寓的朋友们做个参考。5月17日(上周五)开盘的嘉鑫·辉煌时代为40年产权用地,位于梅林路与中康路交汇处,项目对面就是上梅林地铁站和大型购物中心卓悦汇。此次备案481套,公寓户型建面约46-68㎡,层高3.2米,备案均价约7.06万/㎡;办公户型建面约46-82㎡,层高4.5米,备案均价约8.97万/㎡;商业均价约8.72万/㎡。其中3-7层是商业产品、8-11层是公寓、11层以上是办公产品。容积率9.98,绿化率10%。该楼盘是集中了商业、办公产品和公寓产品于一栋的楼盘,且据现场的销售人员告知,办公产品是按照公寓来卖,并且里面是有通燃气的。三种类型产品集中在一栋楼,小编在想到时候办公的楼层里面有人办公又有人居住,尤其是公寓还夹在办公产品中间,未来居住体验肯定会受到影响,而且人鱼混杂,安全系数也会大打折扣。不过小编发现现场销控表上还是贴满了密密麻麻的红色标签,看来买单的人不少,只不过但8-11层的公寓产品的销售情况是空白,在离开后销售告知小编原因是:公寓产品不散卖,只整层出售,做成酒店公寓。难怪销售一直在给小编推荐办公产品。这样也打消了很多人认为相较于该楼盘的办公产品,公寓会比较“吃亏”的看法。所以基于这样的了解之后再来看价格,办公的价格在约8.97万/㎡,单价区间在7.6-10.1万/㎡,总价区间在356-701万/套,这个定价看起来还是有点贵的。但周边2015年建设的理想公馆二手价也到了均价8.8万/㎡,看得出市场对此类产品的需求还是很大的。加之未来还再开通10号线地铁站,将成为三条地铁物业覆盖区域,而且周边配套和生态都不错。虽然梅林片区目前整体还是稍显陈旧,但目前已经有多处正在旧改,所以未来梅林片区将会迎来“蝶变”。另外目前周边已经有不少办公楼,未来还将引进了多家科技产业园,小户型便于出租或出售,所以小编认为,自住不太建议,但用于出租或投资,收益方面应该不错。众所周知,深圳北站一直是深圳对外形象的窗口,深圳北站商务区依托深圳北站打造,由“深圳北站商务核心片区”和“红山商业文化居住区”组成。途径地铁4/5/6号线(规划中)的“C位”,既享有北站的商务联动,又得利于红山多元的城市配套,这让华侨城创想大厦·云邸还未入市便热度不断。项目位于民塘路与白松路交汇处红绿灯西侧,总占地面积约1.6万㎡,总建筑面积约16万㎡,项目共分为A、B两栋,A栋写字楼,B栋公寓。A栋是写字楼,199米高,共44层,B栋为公寓共是150米高,共43层。AB两栋1至5楼为三万平的商场。规划打造成集商业、商业性办公、住宅配套为一体的综合体。据现场销售介绍,写字楼和商业裙楼或考虑整售,仅余公寓对外出售。B栋的公寓主要有90/110/160/350㎡四个面积段,出售套数较多的为90㎡与110㎡这两个面积,其中90㎡1房2厅1卫有A1/A2户型,110㎡2房2厅2卫有B1/B2/B3户型。在户型方面比较有关注点的地方在于90㎡仅1房公寓踩盘记2019你会入手吗?还设计了中西两厨。华侨城创想大厦·云邸走的是高端商务公寓路线,吸引的也是住追求生活高品质的购房者。华侨城创想大厦处于“四横四纵”快速路网,且临近地铁4/6号线,陆路交通与轨道交通条件良好,日常出行非常便利。同时项目自带底商、周边商业系统发达,能满足业主中高端不同消费层次的基本购物需求。并且项目还处于深圳北站商务区的中心位置,周边不同类型物业项目也在推进施工中,未来发展潜力很大。不足之处是,项目自身定位较高端,且公寓性质不带学位,不利于吸引刚需置业购房者,适应的购房群体或相对较小。近几年周边配套设施还未完善,深圳公寓楼盘投资潜力大,但近期居住会有噪音影响居住体验。最后给大家介绍的这个楼盘不靠近地铁,周边也没有好的商业,但如果你口袋比较紧张,umm....住不起高端商务公寓,我们可以看看别的对吧,这栋公寓是房产第一线——置业中介推荐的,当时小编就给了1个条件:首付40-50万左右。虽然只有一个条件,但几乎把深圳80%的楼盘都给排除了,要知道只需要40-50万首付的楼盘,不仅要价格低还要户型小。不过没想到中介小哥哥很快就给我推荐了一个符合条件的楼盘。就是微商大楼。该项目共有两栋,A栋于去年12月已经开盘,目前开盘的是B栋,现在两栋楼都在售卖,均价在3.65万/㎡。项目的开发商为嘉霖集团,是深圳起家的本土房企,主要扎根深圳本土市场。该楼盘位于深圳市龙华区观光路与龙澜大道交汇东北侧,属于龙华九龙山600555)产学研片区,毗邻华润苹果科技小镇。片区内缺少商业和轨道交通,当然最主要的还是交通这块比较缺失,不过据现场销售介绍规划中的有18号地铁线年建设,途径该楼盘。届时,通过18号线号线等线路可将项目纳入轨道交通网。目前周边多数是老旧的城中村和一些工厂,销售介绍说未来观澜片区将有108个村会进行更新,总计有200个更新项目。所以从这两点来看,该片区属于“长期投资”项目,每个三年五年,估计都不好卖,但如果你是在龙华工作,就可以先自己居住,过几年再出手。该楼盘共有2栋建筑并排布局,中间由市政路隔开。每栋建筑均为12层楼,最高约60米。主推建筑面积约35-47㎡,4.5m及5.1m层高,1-2层为商业,3-6层为5.1米层高产品,7-12层的为4.5米层高产品。该楼盘的亮点在于楼层高度都较高,4.5米和5.1米的层高都可以设计成loft复式。目前有四种户型:4.5米高,36㎡是一房;4.5米层高,45㎡的两房;5.1米高45㎡的三房;5.1米高,35㎡的两房。样板间只开放了前三种。参观完样板房后,给大家5.1米高45㎡的三房和5.1米高,35㎡的两房,性价比较高。该楼盘虽然户型小深圳小产权房布吉绝版统建楼-南湾花园。但由于层高较高,所以不会压抑,并且使用面积也较大,小两口居住比较合适,而且小户型未来也比较好出租,未来轨道交通渐渐成熟,加之周边商业的完善,坪山统建楼出售涨的空间还是可以看到的。今天给大家介绍的三个公寓盘,覆盖了高、中、低三种类型,越高端面向的客户群就越小,而且小编踩盘的时候发现,来看盘的人真不少,整个销售大厅几乎都是人,看得出来青睐公寓产品的人群还是不少的,另外从开发商的定价可以看得到,公寓未来的涨幅空间并不会比周边的住宅低,因为不少公寓有着良好的配套和地理位置。据深圳链家网了解到,目前上梅林地铁站周边二手房的均价区间在5.3万/㎡-8.8万/㎡之间。关于公寓市场,很多人是不看好,认为风险较大,没有学区,但据中原研究中心2018年年度报告显示,2018年深圳商务公寓成交18384套,成交面积106.80万㎡,同比上升9.03%,创历史新高。价格方面,商务公寓的价格近六年来首次出现回落,成交均价为59762元/平,同比下跌3.79%。从2018年公寓的成交数据来看,近六年商务公寓一手市场的成交套数占比表现出不断增加的趋势。2018年的商务公寓成交占比同比上升3.4%,达到了38.5%,为历年成交占比的最高水平。在2017年,深圳商务公寓的价格创历史新高,均价达62120元/㎡,环比增长17.8%。通过数据以及小编的踩盘情况可以得出,深圳的公寓市场依然有潜力,尤其小面积低总价的公寓产品因为门槛低流动性较好,更容易获得投资客的青睐。但小编还是建议大家不要盲目挑选,毕竟目前大环境不比从前。最后附上一张2019年会入市公寓信息,如果感兴趣的小伙伴,可以去了解了解,说不定还可以碰到也在踩盘的小编哦~

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