深圳房价一路高歌为何只有布吉“不急”?

关键词:深圳市龙岗区房价 2019-05-28 15:52
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遥想布吉,早期可是深圳的经济重镇,地理位置靠近罗湖,受罗湖的外溢影响,产业和经济一度繁荣,人口集聚,生活配套成熟。但是近几年,布吉遇到的问题日渐突显,交通道路人多拥挤,规划和发展缓慢,相比临近关内的龙华和宝安,布吉显得真“不急”。首先来了解布吉的区域,在2007年3月,布吉镇一分为三:布吉、坂田、南湾3个街道办事处。2016年12月,布吉街道再次一分为二:布吉、吉华2个街道办事处。还得从布吉的发展说起,改革开放后,罗湖率先发展,位置靠近香港,当时的罗湖可是深圳名片,商贸繁荣;而布吉距离罗湖最近,受益于罗湖区的带动,承接产业和居住人口外溢,二线关的布吉也得到快速发展,成为当时的经济重镇。但工厂和村民自建房野蛮生长,城建路网没有超前规划,也给以后的发展埋下了祸根。再加上深圳的发展西移,罗湖这座靠山慢慢老去,布吉想寻求发展时,发现自己没优势产业。布吉属于龙岗区,早期确实贡献了不小GDP,龙岗区想规划的时候,布吉已经没空地,难再规划,龙岗区政府把主要的市政配套都集中在龙中和大运,包括区政府、三馆一城都在龙中,而大运有体育场馆和大学城,还有建设中的地标668米深港写字楼。布吉空地少深圳龙华村委统建楼有大面积的城中村,城市面貌主要依靠城市更新,但是旧改缓慢。布吉离罗湖、福田近的优势,租金和售价并不比龙华低,旧改拆赔不容易。从三维地图上看,布吉丘陵地形,东莞虎门小产权房《虎门柏林华府》,5栋大花园社区(已经建好3栋),东西两面靠山,而且中间还有石芽岭、百鸽笼等几个山体公园,深圳市龙岗区房价整体地势不够平坦深圳房价一路高歌为何只有布吉“不急”?布吉走过的应该有感受,较多的小坡起伏,不利于成片规划。再加上早期放任发展,地面道路网规划不够发达。除龙岗大道、布龙路、布澜路以外,其余大部分都偏窄,小巷多,而且好多还是断头路,微循环不够。地铁网络还算好,能辐射大半部分楼盘,还有在建的14号快线,在布吉设有石芽岭和布吉站,轨道交通还算便利。还要提醒的是,职住分离现象严重,早高峰人多,离近关口的区域基本都是满载,像地铁到布吉的几个站也是很难挤上去的。同理,龙华的4号线号线也差不多这种情况。布吉私立学校撑起半边天,有着全深圳中考成绩最好的百合外国语学校,不过这所是私立学校,前身是深圳外国语学校的分析,招生没有地段生,全部都要通过考试录取。还有智民学校、东升学校、龙岭学校、承翰学校,也都是私立,2017年中考成绩都排龙岗前10。布吉公立学校不够知名,而且每个学区范围很大,生源多,公立学校都比较紧张。特别是南湾学校,龙岭初级中学、贤义外国语。布吉发展较早,大环境确实存在一些历史问题。但是交通位置并不差,中小户型比较多,总价不高的上班族比较适合。目前想在深圳买新盘,总价250万内住宅基本很难找,要么没有小户型面积,要么单价高超4万,只有个别龙岗、坪山的楼盘可供选择,但是位置偏想兼顾上班比较难,大部分置业者被迫在二手房中挑选。布吉二手成交还是单价3.5-4.5万的多,总价300万以下的楼盘占比接近一半,豪宅线以下的楼盘税费影响小,成交一直活跃。布吉低总价的楼盘选择多,特别是一些港式的物业,200-250万能买2房还是带电梯,而且在地铁附近。深圳公明小产权房【公明金牛座】,独栋电梯房,14层高,1梯9户,超靓户型,户户带超靓装修。。主要分布地铁3号沿线,布吉关到丹竹头一带,轨道出行比较便利。比如龙珠花园、龙威花园、帝景峰、国展苑,都能买到2房;稍微旧一点的楼盘,还能买到小3房,丽湖花园、茂业城、中兆花园。其中龙珠花园还是处于布吉交通枢纽位置,一直是成交的主力楼盘,带电梯,布吉站未来还是3、5、14号地铁线交汇站,交通位置好,但是小区比较旧,周边环境显得杂乱,靠近龙岗大道和3号线高架,有噪音影响。龙珠花园200万就能买50多平的小2房。帝景峰也是200万买小2房,因为周边没高楼遮挡,高层视野比较好,但是户型基本是卧室出阳台。荣超花园虽然离地铁比较远,胜在总价低,而且靠近布吉成绩第一“民校”,上春蕾小学机会大一些。布吉中等价位的大社区,佳兆业桂芳园、可园、康达尔花园,也都是成交主力,均价4-4.5万。康达尔五期、可园的户型也是高赠送,69平能就做3房1卫,总价320万左右,每个房间都不小,而且采光不错。布吉楼盘新、旧价格差异大,万科麓城、万科红都是品质不错的小区,单价5万多左右。布吉面貌最好的区域就要数石芽岭、百鸽笼,商品房集中,而且都是大社区、楼盘也比较新。石芽岭有14号快线在建设,靠石芽岭山,地势高,风景景观好,居家相对安静。比如慢城、尚峰、宇宏健康花城,其中尚峰和慢城四期户型赠送多,89平能做4房,所以单价也要5-6万。百鸽笼主要是集中信义的这几个次新盘,信义金御半山、信义荔山公馆、信义假日名城。地铁5号线,一站就到罗湖,旁边有华润万象汇的商业体,贤义外国语也在旁边,生活配套全都有。布吉的价格低洼,主要是指均价,并且新旧楼盘的价格差异较大。单价3-4万的楼盘确实还有较多选择,适合刚需上车。布吉发展较早,同时也带有历史包袱,地势不够平坦,道路网不够通畅,满足不了日益发展的需要,也有人调侃布吉“不急”。老旧小区和城中村占比大,可用空地少,只能期待城市更新来改善面貌,但是旧改周期长,城区面貌短期还难以改善。正因为这些原因,加之低总价小户型比较多,造成布吉的均价较低,甚至被龙岗中心城和坪山赶超。不过话又说回来,对比龙华、宝安,布吉能买更大的面积,而且位置距离原关内也近,通勤罗湖、福田的时间成本还是有一定优势,上班族比较适合。

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