从清湖地铁站出来,步行约7分钟,3栋22层高相连的建筑映入眼帘,这是清湖众多小产权房中的两处———福轩大厦、金凤凰豪苑。两个月前,龙华办事处规划土地监察中队张贴的一张“强制拆除”告示犹如平地一声雷,将这两处小产权房完全推上了风尖浪口。

建成于2013年的福轩大厦与金凤凰豪苑,早在竣工当年,就已被龙华办事处规划土地监察中队立案调查,并于次年收到《行政处罚告知书》和《行政处罚决定书》。但短短三年间,金凤凰豪苑仍有200余套房源被出售,“目前这里的住户约200多户,常住人口近千人。”有业主透露。而相邻的福轩大厦也一直对外招租,据了解,在“强拆公告”发布之前,福轩大厦写字楼的140多户曾一度全部出租。福轩大厦管理处的一名保安告诉记者,目前的租户多是金融企业或电子商务企业。

在深圳,诸如福轩大厦、金凤凰豪苑这样活跃在房地产交易市场的小产权房绝非少数。距离福轩大厦、金凤凰豪苑大约一公里,尚城雅苑、佳和苑、清泉大厦、清泉二期、清湖名苑等“小区式”小产权房密集耸立。此外,同片区的民治、位于龙岗的布吉、位于宝安的沙井、福永等地,也都是小产权房密集分布的区域。

事实上,深圳特区内外的土地国有化转制,早于1992年、2004年分别完成,深圳随之成为国内没有农村建制的城市。然而,在过往这些年里,依然有大量的土地没有完成相应的补偿或者返还手续,实质上仍属于村民个人、村集体或股份公司所有。

在不菲的房地产利益驱使下,一方面原住民不遗余力地建房子,另一方面由村集体组建的村委股份有限公司也或单独、或与外来开发商以集资建房的名义合作开发,大量未报建的小产权房因此如雨后春笋般野蛮涌现。在官方说法中,这些被称为“历史遗留违法建筑”。

根据深圳市规划和国土资源委员会的统计,截至2014年底,深圳全市的违法建筑多达37.30万栋,违建面积达4.28亿平方米。从区域分布来看,87%的违法建筑分布在关外,其中,宝安、龙岗、龙华是排名历史遗留违法建筑面积前三的区域。

“单单周边的这三四个楼盘,加起来就住了2000多户。”本周三,南都记者以购房者的名义走访尚城雅苑一带的小产权房。一名来自万家盛置业的中介人员称,这里的小产权房有60%都是业主买来投资的。

该中介人员表示,尚城雅苑、佳和苑、清泉二期、清泉大厦这几个楼盘目前均价都是1.3-1.4万元/平方米,“去年还是6000-7000元/平方米,一年时间翻了一倍。”

据了解,附近的商品房新房保利悦都均价徘徊在5万元/平方米上下,楼龄较老的二手房社区美丽365花园均价则大概介于3.5-3.6万元/平方米之间。两相对比,小产权房的价格仅是同区商品房价格的1/3甚至1/4。

“而且,这种小产权房的租金与周边商品房租金基本没有太大差别。”上述中介人员告诉记者,以清泉大厦一套66平方米的两房为例,总价80万元,可以租到3000元/月,租金回报率达到4.5%。

“前几年深圳小产权房的价格远远低于正常商品房,有一些人确实抱着博弈心理,买来投资。”深圳中原研究中心总监王飞指出,不过现在由于小产权房的价格慢慢在上涨,投资空间逐渐缩窄,需求也没有前两年那么强劲。

尽管大部分购买小产权房的业主都抱有侥幸心理,但在王飞看来,购买小产权房具有很大的不可控风险,“最主要就是没有产权证明,这是违法建筑,根本无法得到法律保障,随时会面临强拆或业主违约等各式各样的难题。”

上述万家盛置业的中介人员详细解释了小产权房的购买流程,开发商一般先作废原先业主的购房合同,购房者与小区开发商重新签订新的合同。通常这份合同不会标明“房屋买卖”字样,而是通过“合作建房、永久租赁”等形式表明购房者拥有该房子的使用权,过成一手户,“此后该小产权房就可以由新业主自由出售。”而在整个过程中,需要找律师进行见证。

广东信荣律师事务所主任律师张茂荣否定了“一手业主”的说法,他表示,只有经政府核准领取房地产证的产权才是合法产权,其所有人才是法律上的业主。“购买违建类小产权房所说的业主都不是合法业主,其一手业主和二手业主仅仅指究竟是与建设方比如村委或开发商直接签订合同,还是与购买后的人签订合同。由于交易本身不合法,无论是一手业主还是二手业主,都不受法律保护。”

除此之外,在记者的走访中,每个中介人员从一开始就强调,小产权房不能像正常商品房那样贷款,一定要一次性付完全款。可见,购买小产权房对资金要求也比较高。

在众多风险之中,强拆无疑已经为购买违建类小产权房套上最沉重的一道枷锁。在此前的一次受访中,深圳市规土委曾指出,全市4.28亿平方米的违法建筑中,有1.83亿平方米严重影响现有土地和城市规划,占比42.76%,4.06亿平方米未进行工程检验、房屋鉴定或办理消防验收,占比高达95%。也正因此,近年来,深圳对于违法建筑始终保持严控严管的高压态势,并开展了大规模的清理行动,对典型违建坚决清拆。去年10月9日,深圳甚至通过了被称为“史上最严查违考核”的“1+2”文件。

相关统计数据显示,近五年,深圳共拆除违法建筑650余万平方米,罚款金额达2.88亿元。这个国庆假期,深圳拆除了龙岗、坪山等地的违法建筑共计5000多平方米。

上文中提到的福轩大厦、金凤凰豪苑两处即将面临强拆的违建小产权房,颇具“标本”意义。根据综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁的说法,面临强拆的违法建筑,主要分为三类:一是在最近两年“顶风”建设的,一是存在严重的质量缺陷,还有就是影响重大市政工程。

在深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺眼中,这样的强拆是合法的,“这些违法建筑占用市政用地,已经影响了整个城市规划的落实。”张茂荣对此持相似观点,没有报批手续的违法建筑,强拆是明确有法律规定的,按照国家城乡规划法和地方规划条例的相关要求进行。

不过,但这几栋承载着近千位常住人口的大楼,究竟能否维持强拆决定、应该怎样强制拆除,一直牵动着诸多社会人士的目光。

按照此前媒体报道,告示中所规定的清人、清楼、清物和停水电等措施并未在9月15日按时实施,已然过去的10月8日“最后期限”里,两处小产权房也未被如约“强拆”。本周三中午,南都记者前往楼盘现场,福轩大厦管理处的保安说,该写字楼仍在正常招租,“租金是50元/平方米/月,物业管理费是6元/平方米/月。”在整个交谈过程中,该保安完全没有提及强拆一事。而在金凤凰豪苑小区内,不少业主仍在正常进出。

宋丁感慨道,业主希望自己的利益得到最大程度的保护,但根据相关法律规定,违法建筑类小产权房的征收拆除是不予补偿的,政府可能还要进行惩处。“利益平衡点如何掌握,非常考验政府的执政能力。”

值得关注的是,本周南都记者采访的多位业内人士几乎都认为,强拆并不是小产权房的唯一出路,也不是最佳方式。张茂荣就直言,政府完全可以对该违法建筑进行拆除之外的行政处罚,比如予以罚款、补交地价、责令补办手续以取得合法化等方式,既能保障法律的实施,又能维护社会稳定。邓志旺也说,“深圳应该争取试点城市的权限,将小产权房从监管范围之外纳入到监管体系中来。而对于新增或者在建的违法建筑,则一定要将其严厉打击,‘扼杀在摇篮之中’。”

措手不及的“强制拆除”告示,令金凤凰豪苑的小区业主群一度出现抵制浪潮。不少业主情绪激动地反映,自己真金白银买来的房子,为什么突然被强拆?原关外地区那么多的小产权房,为什么独独福轩大厦和金凤凰豪苑被强拆?强拆这笔账,该由谁来买单?……而这种疑问,也曾经出现在福永庞大违建楼盘———鸿福花园的业主身上。

“没有报批手续的违建类小产权房,按照国家城乡规划法和地方的规划条例规定,是可以强拆的。”广东信荣律师事务所主任律师张茂荣一针见血地指出。深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺也认为,一些违法建筑占用市政用地,影响整个城市规划的落实以及公共设施的落地等,确实存在违规。“强拆肯定是合法的。”

不过,宋丁认为,法律上对建筑年限有严格分类,处置违法建筑必须先界定各种条件,根据界定的条件采取不同的处理方式。“无论是强拆、赔偿、罚款都必须有明晰的规定,而非泛泛说违法建筑就一定要拆除。”

强拆最容易引发的就是业主利益的纠葛。在福轩大厦、金凤凰豪苑的强拆纠纷中,此前曾网传补偿标准是1.8万元/平方米。但有关部门随后进行澄清,称深圳至今尚未有对违法建筑实施拆除后对相关利益方实施补偿赔偿的案例。对此,张茂荣持相似观点,他认为,法律只保护合法权益。而小产权房,特别是这种违建类的小产权房,因不是合法物权,所以无法得到法律保障,征收拆除都不予补偿。但邓志旺则表示,普通业主购买小产权房确实花费了较多的金额,甚至是赌上全家的存款。小产权房交易流程考虑到社会安定的因素,还是应该给予这些小业主一定的补偿。“但这补偿应该由相应违规的各方,比如开发建筑的开发商或者个人提供给小业主,这相对比较合理。”

早在1992年、2004年,深圳就分别完成特区内外的土地国有化转制,成为国内没有农村建制的城市。1999年,深圳市人大颁布《关于坚决查处违法建筑的决定》,首次提出违法建筑这一概念。2001年开始,深圳市启动历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理工作。随后10多年来,深圳采取高压态势严控违法建筑,并开展了大规模的清理行动。

然而,“深圳小产权房的清理整顿工作是一项十分复杂十分艰巨的工作。”张茂荣感慨道。在宋丁眼中,小产权房的处理过程面临的最大困难就是违法建筑的体量太大。深圳市委书记马兴瑞曾表态,在十三五期间要处理2亿平方米的违法建筑。目前深圳违法建筑的总体量约4.28亿平方米,那意味着四五年的时间里,深圳要处理完接近目前一半体量的违法建筑,难度可想而知。

除此之外,如何平衡依法行政、有法必依、执法必严与广大小产权业主权益之间的关系,也对政府的执政能力和执政智慧提出了更高的要求。宋丁指出,如若强拆,业主希望自己的利益得到最大程度的保护,而政府非但不会赔偿,可能还要进行惩处,势必会导致矛盾。假如政府惩处力度过大,伤害到现有业主的实际利益,处理失当会引发社会矛盾;如果惩处力度过轻,又需面对购买商品房群体的不满。“利益平衡点如何掌握,非常考验政府执政能力。”

对此,张茂荣给出了答案,既要依法管理,又要兼顾市场需求,避免社会矛盾,最佳办法只能是存量增量区别对待,对存量已出售小产权房按照维持现状补办手续处理,对新增违建类小产权房严厉打击强力拆除。

事实上,2014年4月,深圳市就公布了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定试点实施办法》,规定符合“一户一栋”原则的违法建筑免缴地价,总建筑面积未超过480平方米的部分免予处罚,总建筑面积超过480平方米,根据超出登记,处以30-100元/平方米不等的罚款,并进行相关的验收及鉴定合格后便可转为商品性质。

张茂荣称,深圳土地的国有化为小产权房转正消除了法律障碍,深圳具备小产权房转正的基础条件,但前提是补交地价、补办手续,消除违法状态。同时由于涉及面广,情况复杂,还需要政府出台政策支持。”

此前深圳市人大代表陈洁在《关于加强我市违法建筑销售市场监管的建议》中还曾指出,目前深圳对违法建筑的监管主要集中在建设过程中,由规划国土委的监察支队与街道办负责。

但在销售环节的监管与查处中,职能缺位明显,没有明确职责到具体部门。“这也是小产权房营销一直长盛不衰的原因之一。”有业内人士表示。

除了政府要加强对销售行为的动态监测与巡查之外,深圳中原研究中心总监王飞建议,一方面,应加强律师的职业道德和职业规范,减少小产权房买卖中的律师见证行为。另一方面,购房者要从自身的角度出发,慎重考虑,衡量未来可能遇到的风险和自己的需求,毕竟整个操作过程中没有太多的法律保护。

过去的两年多时间里,“福永最大违建楼”鸿福花园一度成为舆论焦点。2014年9月2日,深圳市规划土地监察局于对该楼盘涉嫌违法建设立案调查,2015年7月21日正式下达《处罚告知书》,限期一个月拆除违法建筑物。目前,距离该楼盘被查封已过去16个月,相关解决方案却还没有最后定夺。

记者走访发现,该楼盘仍处于查封状态:建筑垃圾随处堆放,拉起的黄色警示线禁止闲杂人员入内,还设有三个保安看守岗位。一楼外墙上其中一张公告提示:“该违建建筑已被依法查封,任何单位和个人未经许可不得擅自进入”。此外,墙上还张贴有关于举报、申诉及法律风险等内容。据知情人透露,深圳松岗花园小产权房(通城中心花园),看守保安主要工作是防止“购房者”入内,不过,现在保安人手减少了。

令记者意外的是,在某网站上仍有人挂出信息公开叫卖鸿福花园楼盘单位,一建筑面积98平米的3房2厅标价30万元。对于楼盘处理情况的最新进展,南都记者致电鸿福花园所在地福永街道办相关人士,其表示,目前仍未收到最新通知,暂不清楚解决方案违建小产权房强拆为何难?而在此前南都的报道中,宝安区国土部门相关科室就表示此事仍在讨论,因其涉及面之广,已不是宝安区几个部门就能拍板的了。而深圳福永街道书记林更斌曾透露,政府已提出多个解决方案,但还没最终定夺,“不过业主不用担心,就算开发商始终不出面,土地还在,将工业用地改为商业用地,市场价值较高,深圳坪山坑梓政府手里有解决的底牌”。

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