本期微访谈,我们邀请到了新世界地产华南区域总监、华南知名房产KOL@大胡子说房 来解答大家关于广东购房的难题,快来一起看看吧~

@大胡子说房:首先,2019年是楼市分化非常明显的一年,也就是说有涨有跌,但是整体会维持一个相对稳定的局面。

如果要涉及到具体预判每个城市的房价涨跌,背后必须结合非常多数据:各城市2018年房价涨幅、2015-2108年这3年房价涨幅、当前新房库存的去化周期、近几年人口净流入、今年的拍地情况、明年的供货量预测等一些指标。

,主要是深圳,重点是因为供需问题,结合深圳这两年的拍地情况,明年的新房供应量相对紧缺。

,比如:广州、东莞、佛山、惠州,这种属于经济发展、人口流入、新房供应都相对比较稳定,而且在这一轮调控中较早进行调控,调控力度(主要是限价)较为严厉。除广州外,剩余的这些城市属于环一线城市,购房人群除了自身的人口支撑外,还有广州、坪山统建楼出售深圳的购房人口流入。

,比如:珠海、中山、湛江、汕头、揭阳、韶关、肇庆等,房价也处于高位的,比如:珠海,有些是因为供货量过大的,比如中山,有些是因为因为概念炒作,房价短期迅速上涨的:比如江门、肇庆,还有一些是因为经济发展一般,产业落后、人口长期属于净流出的,比如韶关、阳江、揭阳等。当然,需要明确一点的是,就算是回调、下跌,下跌的幅度也不会超过20%。

@大胡子说房:首先,先看下粤港澳大湾区有哪些城市。粤港澳大湾区总共有9+2个城市,也就是初始的9个珠三角城市加上香港、澳门两个特区。

虽然这两个城市房价处于最高位,购房成本也是最高的,购房的条件要求也是最严的。但是毕竟作为粤港澳大湾区最核心的两个城市,一个是科技创新中心:深圳,一个是商贸、交通中心:广州,在大湾区中依然具有最高投资价值,而且最关键一点是:投资这两个城市,最稳。

这3个城市,一方面,自身的经济发展水平也不差,尤其是佛山和东莞。其次,这3个城市都是属于环一线城市,都能受到一线城市,也就是价值第一梯队的深圳、广州的辐射,尤其是能接收到一线城市的人口外溢,比如很多广州人会去佛山买房,很多深圳上班族会去东莞、惠州买房。最后,这3个城市,未来会有地铁或者是更多的地铁直连一线城市,这个非常关键。比如,佛山除了当前的广佛线连接广州(广佛地铁线要比佛山其他周边区域房价高30-40%),未来还将会开辟多几条路线直连广州。还有东莞也同样,比如靠深圳宝安的长安镇,靠深圳龙华龙岗的塘厦、凤岗镇都有地铁规划直连深圳。地铁是吸引购房人群和推动房价的一大关键。

珠海属于典型的旅居城市,尤其是在很多北方人的心目中。同时,珠海靠近澳门,而一条港珠澳大桥又把香港连接在了一起,珠海这个城市的战略意义和价值很大。实际上珠海的经济发展体量是很一般的,人均GDP倒还是可以,房价已经在过去一轮房价涨幅、粤港澳规划炒作、大桥炒作已经上涨了一波,均价达到2.6万,超过国内很多强二线,明年将会是以回调为主。而中山,主要是因为产业较为传统,升级转型效率较低,同时因为新房去化周期处于大湾区最长,今明两年也不太建议大家投资。

对于这两个属于粤港澳大湾区最边角落的城市,除了刚需可以买之外,投资并不建议。

一方面是因为房价本身就很高了,目前香港的房价正在处于一个明显下跌期。同时,香港澳门的一些人口本身都想往往珠三角腹地融入和输送,纯粹出于投资目的就不建议大家去碰了。最后,

@大胡子说房:用骗局这个字眼来形容大亚湾,有些过了。先不分析具体价值,只要开发商能把房子如实的交到购房者手里,它就属于正常的买卖行为广东各地房价会跌吗?大湾区在哪儿买房好?对话大胡子说房而不像P2P爆仓那样,钱财直接消失了。

回归大亚湾这个区域,它是属于惠州最靠近深圳的两个区域之一,紧挨着深圳坪山,和坪山中心的通勤时间也就15-25分钟之间。目前深圳境内的16号地铁已经在动工,大亚湾和深圳的边界区域去深圳地铁的距离大概是在2-5公里左右,这对一路之隔的深圳坪山3-4万/㎡的房价而言,1.4万/平方米还是有一定价值和吸引力的。它能够满足那些在深圳打拼但是买不起深圳房子的人。在过去3年惠州各大区域的房价涨幅对比中,大亚湾的房价涨幅是仅次于惠阳区的,高于惠州城区的涨幅,这就是大家用钱来投票的结果。

但是,大亚湾并不小,分好几个片区,而且楼盘实际上也不少,供货量很大。一句话总结大亚湾的价值就是:机会和风险并存。而通过我个人几次全面的考察,我认为大亚湾真正有价值的区域只有一个:西区,而澳头、大亚湾沿海项目,不建议大家去碰!

@大胡子说房:地段、配套、环境(居住舒适度,这个指标在未来越来越重要)这三大要素是评判板块升值的最核心要素。如果以新房来看,当前属于相对市中心地段,而且新房供应量较多的板块是:广钢新城、牛奶厂、广纸新城,而板块的价值对比,我认为是:广钢新城>广纸新城>牛奶厂。

广州的发展重心是向东、往南。向东,主要是黄埔、增城板块,可重点看萝岗知识城、中新知识城、增城重点看朱村板块。当然,二手的话可以看:国际金融城附近的车陂板块。

往南,重点看番禺、南沙。我个人更看好南沙,但是投资周期必须还要再预5年左右。南沙片区重点看明珠湾起步板块、蕉门河中心板块。二手的话可以看:番禺万博中心板块。

对于一些小型开发商,取消预售的话,资金链就会非常紧张甚至会断裂,而大开发商的融资能力更高、成本更低,在取消商品房预售之下更有优势。但毕竟,房地产开发商本质上是金融行业,对资金的要求很高,取消预售的话,对开发商的资金实力、周转能力要求非常高,短期内开发商的拿地量势必减少,市场的供应就会减少,一定程度上反而会推高房价。

其次,取消预售,也就是现售,购房者直接能看到自己所买房屋的情况,这对开发商的产品开发质量要求更高,会推动开发商在产品开发能力上升级。

购房者可以直接看到房屋,一手交钱一手交货,能够挑到货对板的房子,也避免了烂尾收不到房的风险。

@大胡子说房:本身酒店式公寓这种产品对于投资而言就不是好的选择,不能落户、不能读书、后期转手难等,不建议大家投资。

而至于交给专业团队出租,这件事情本身就是一个非标准化的事情。购买酒店式公寓大家看中的点是:出租回报率,这个回报率的高低,说白了管理团队的专业度只是锦上添花的事情,要实现高租金回报率最关键的还是:地段、产品质量。

大家如果一定要购买酒店式公寓,千万别被这种所谓的有专业的管理团队这种包装吸引,地段、产品质量不行,其他都白搭。

@大胡子说房:共有产权在产权上是合法的,交易上受到法律保护。只不过产权不是由单一的个人拥有,是由政府和个人共同拥有。达到一定年限后,如果个人要转手,可以转卖给政府或者符合购买该产权的个人。

而小产权,重点就是过去用农村用地(城乡结合部用地)建设的房子,这种房产的交易是不受法律保护,是没有法律认可的合同来规范买卖的。所以小产权房会比周边住宅要便宜得多,坪山小产权房买小产权房的风险会非常大,后期的转手是一方面,而由于交易不受法律保护,未来的产权纠纷会是最大隐患。

你还想看哪些城市的房产解读,希望邀请哪些嘉宾参与微访谈?欢迎在评论区告诉我们~

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