“这里面当然有很多的暗箱操作和寻租空间,首先是搞定村委和村长,然后由村委出面协调相关部门,这里的‘沟通费用’也是不小的一笔成本。”张先生告诉记者,曝小产权房利益链:大多未报建拆赔比达1:3他在2009年谈下龙华某个小产权房项目,也是以集资合作建房的名义,在签订的协议书上,有每个有股份的村民的签名和村委盖章,按1:2.8拆赔比赔偿房屋面积。但这一成本也在不断抬高,在他2011年想签下该项目附近的另一块村集体用地时,拆赔比已达到了1:3“还有村民不肯签字。”自“383”改革方案中提到,部分小产权房按照不同情况可以通过补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题后,关于小产权房能否“转正”、如何“转正”的争论不仅在业内空前激烈,在坊间,也因为以为“转正”在即,又现一波小产权房抢建潮,甚至有投资客整栋买入。这直接导致了在11月24日,中国国土资源部、住房城乡建设部召开视频会议,部署“小产权房”整治工作;此前两天,两部委已经联合下发紧急通知,坚决叫停、查处“小产权房”在建、在售行为。官方的态度似乎表明:小产权房“转正”的口子并没有真正撕开。而在两部委三天两次重申叫停小产权房之后,南都记者连日走访调查发现,市场上小产权房已由热转淡。已有中介机构发文通知各店铺停止代理小产权房,一些在建项目也基本停建。当记者以购房者名义致电多处中介机构咨询购买小产权房事宜时,中介人员几乎无一例外地提醒记者“现在是风口浪尖的时刻。龙东小产权房”2010年,已在深圳工作了两年的罗小姐买下了位于龙华上早新村的一套约89平方米的小产权房“村委统建楼”,售价40万,单价4500元/平方米,而当时,龙华的商品房房价已突破2万元/平方米。这意味着,小产权房的售价甚至不到当时商品房售价的1/3。因为历史遗留问题,深圳小产权房体量极为庞大,约占据深圳房屋总建筑面积的半壁江山。在2004年,深圳市政府的土地国有化预留了集体用地。按规划集体土地上国家允许建房,但要有相关的配套服务如教育、医疗、学校。多年来不管是村委统建的小产权房,还是私人违建,多如雨后春笋,而且大多未做报建审批。据市规划国土委公布数据,截至2011年12月,深圳违法建筑已达37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。南都记者调查发现,在福永、西乡、龙华、观澜、民治、布吉、大浪、南澳等地都是小产权房的集中区域,其中小产权房最为集中的沙井街道,几乎90%的房屋供应都是小产权房,另外石岩街道商品房仅两处。一些小产权房不仅有小区、有规范的物业管理,一些资金实力比较雄厚的小产权房开发商在一手销售时甚至还提供分期付款。自两部委叫停小产权房,市场上在建在售的一手小产权房难觅踪迹,但从记者多区域调查的二手小产权房成交价格看,小产权房的价格也跟随商品房的价格同步上涨,是同区二手商品房价格1/2至1/3。如龙岗中心城小产权均价在5000元/平方米,而龙岗二手房多在1.5万-1.6万元/平方米,布吉的小产权房5000-10000元/平方米,布吉二手房价格也在1.8万-2.2万/平方米。但随着风声的收紧,记者电话咨询南岭村一手小产权房行情时,中介显得很是警惕,不是说卖完了,就说公司已规定不能再代理,连原本挂在店铺面前的宣传幅也已经收起。有好几名原本代理小产权房的中介都表示,“现在一手的小产权房都看不了,不卖了。”其中,一位吴姓的中介表示,最近风声很紧,要过一段时间才会重新入市。另一位中介则表示,现在很多小产权房新建的不多,在建的大都暂时已停建。而据南都记者走访的情况来看,的确有不少的小产权房项目已经停建,但也仍有部分项目在悄悄施工。在沙井的步涌村,2公里内,大概就有4栋在建的小产权房,其中2栋还有工人在施工,由黑色网布封闭,并不显眼。长期从事深圳小产权房销售代理的万先生告诉记者,购买小产权房的业主多数还是自住,但近期赌转正的投资者前来咨询和看房的数量明显增多,甚至有买下整栋农民房的。如果从租售比计算,购买小产权房的投资回报率的确比商品房更高。因深圳商品房房价的一路走高,小产权房的成交一直以来也颇为活跃,而由于庞大的市场需求,小产权房的售价也是水涨船高,有些涨幅甚至高于同区商品房的涨幅。如上述提到在2010年40万买下龙华89平方米小产权房的罗小姐,那套房今年已涨到了70万,与购买时的价格相比上涨了75%。这意味着,如果与龙华商品房三年来的房价涨幅相比,龙华小产权房的涨幅甚至超出了商品房涨幅。无独有偶的是,位于清湖的尚城雅苑,上半年此楼盘在5月的购入单价为6000元,但现在二手放卖报价已经达到8800多元/平方米,涨幅46%。龙华龙胜地铁站一带的小产权房,价格也是相比3、4月份时涨了30%-40%。这个涨幅比周边的商品房涨幅(今年的涨幅大约在20%上下)还高。同样的,位于布吉的小区式小产权房青青家园,去年89平方米三房售价50万,近日已卖到65万,涨幅30%。深圳盐田租房据沙井步涌村委会的一名相关工作人员介绍,目前市场上统称的小产权房大致分为两类,一种是村委“统建楼”,由村委股份公司集资建设,或是村委股份有限公司与外来开发商以集资建房名义合作建房,并按比例分成,而另一种就是村民个人自建房。作为集体经济组织盘活现有土地资产变现的重要方式,“统建楼”的兴建起始于上世纪90年代,在2000年之后大行其道。一位参与过村委集资建房的投资者张先生介绍,“统建楼”的兴建,原本只是由社区股份公司拿出集体土地自己兴建楼房后平价分配给社区原居民东莞虎门小产权房《虎门柏林华府》,5栋大花园社区(已经建好3栋),。但在利益的驱使之下,这类地产项目体量和数量都迅速膨胀,统建楼数量大大超出居民自住需求也很难获政府批准,于是股份公司与“开发商”(投资方)私下以集资建房的名义做交易,合作建房按比例分成,在未能做完报建审批的情况下大量兴建小产权房。“这里面当然有很多的暗箱操作和寻租空间,首先是搞定村委和村长,然后由村委出面协调相关部门,这里的‘沟通费用’也是不小的一笔成本。”张先生告诉记者,他在2009年谈下龙华某个小产权房项目,也是以集资合作建房的名义,在签订的协议书上,有每个有股份的村民的签名和村委盖章,按1:2.8拆赔比赔偿房屋面积。但这一成本也在不断抬高,在他2011年想签下该项目附近的另一块村集体用地时,拆赔比已达到了1:3“还有村民不肯签字。”事实上,深圳对土地制度的探索一直走在改革前列。早在1992年,深圳便完成了特区内土地国有化转制,但由于发展过快,深圳很快就面临“无地可用”的困境。因此,在2004年深圳又以城市规划“全覆盖”的方式,将特区外260平方公里土地转为国有土地,随之深圳市也成为国内首个没有农村建制的城市。因此,在现有的深圳官方文件中,并没有“小产权房”这一说法,只有违法经营性用房和违法私房两种称谓,而官方由此认为更不存在所谓小产权房“转正”的问题。但现实是尽管在规划中已将原村集体土地征为国有,仍大量土地并没有完成相应的补偿返还手续,因此实质上依然属于村集体及股份公司所有。这直接导致了大量未报建的小产权房兴建,一是村民自建房改建加建的屡禁不止,二是村委股份有限公司与外来投资者以合作建房名义集资建房愈演愈烈。这一切,毫无疑问,出于利益的驱使,而政策的模糊地带也滋生了大量的暗箱操作和寻租空间。小产权房投资方(下称“投资方”):如果是有报建的,就必须是符合政府对村集体土地用地规划和用途的规定。但目前市面上的大多数“统建楼”其实是村委与外来开发商合作集资建房,这类项目超出居民自住需求很难获政府批准,因此一般是未经报建的,也没有施工许可证。投资方:其实在施工前,会和村委协商大概建多少层,比如说双方敲定那就建20来层吧。然后会有设计图纸,都是按图纸施工。投资方:建成后,村委也按图纸验收,还有消防部门和第三方的监理单位验收。但这个过程因为缺乏监管和约束,增加许多暗箱操作和权力寻租的机会。以我当年做的项目为例,建成后先送村长两套房,额外送的“费用”也是百万起的。当有政府部门前来查违建时,村委会事先和我们打招呼,暂时停工,然后再由村委出面“摆平”相关部门。后期的消防和监理验收也是需要封红包的。投资方:是的。除了拆迁赔偿的比例外,所谓的“沟通成本”也是一笔很大的支出,这些是计划外的,而且不好衡量和预算。投资方:先和村委谈,然后再和每个村民谈。谈妥后,会和村委股份有限公司签订一个合作集资建房协议,每个有股份的村民都会在上面签字。投资方:2009年我做龙华的项目时,当时的拆赔比谈拢了是1:2 .8,这显然比商品房高很多。比如原有的这块地,某村民可能只占有60平方米的所有权东莞大朗轻轨口物业《大朗松湖岭秀》&《松湖岭秀》2栋大型统建楼出售,地铁上盖物业。。小产权房建后,返还的面积达到168平方米,而这又是经村委协调和认证的,村民有利可图,当然愿意,假设日后拆迁还可以获得更高的拆赔面积。投资方:普遍都能这么高。在2011年,我还想拿下这个项目附近的一块集体用地时,开价的拆赔比已达到1:3,但还是有些村民不肯签字。投资方:不是不需要,而是未报建,当然就没有施工许可证。建多少层,是开发商和村委协商决定,会签订合同、协议规定。投资方:在正式对外销售前会有一部分是分给村集体成员的,即原来有股份的村民,比如10层以下或是某一栋,按拆赔面积计算任选。其它的对外销售。投资方:会有律师事务所的见证书。里面是村委股份合作公司出具的《内部合作建房合同书》以及召建方、出资方(购房者)的身份证复印件、签字、按手印,有村委股份合作公司以及律师事务所的盖章。写明风险,说明宅基地属于村民所有,仅供村民在核准的用途范围内建房使用,但同时,对于房产证办理的规定会说明,如国家、政府出台相关法律、法规允许补交地价办理房产证,召建方应积极配合出资方办理,分得的房屋产权归出资方,需补交的费用由出资方承担。此外,对征地、搬迁的补偿也写明,如国家、政府征用该房屋土地,赔偿给召建方的补偿费、搬迁费按照建筑面积分配给乙方。小产权房占多数,不过也少有在建项目,坑梓片区的小产 权 房 售 价 在3000-4000元/平方米,坪山中心区在4000-5000元/平方米。小产权房和商品房各占半壁江山,前者单价5000元左右,龙东社区、爱联社区尤为集中,后者多集中在1.4万-1.8万元/平方米。布吉曾是小产权房“违建”密集区,近两年少有新建的,南岭村在售的一手小产权房如黄金豪庭、佳和园等,毛坯房价格在6500-8000元/平方米,布吉街“小区式”的小产权房,如青青家园、吉大花园,二手交易价格已在8000-10000元/平方米。商品房已接近无地开发,仅清湖地铁站1公里的范围内,就有上百栋小产权房,光以“××雅苑”命名的就有好几个,单价从三年前的普遍3000元上下一路飙升至现在6000-8000元左右,由于靠近地铁,三房租金空房也能租到2500元。还有很多港客在此炒房。较多新建小产权房,最多集中在观澜大水坑一带,紧邻富士康,规模较大的如观澜中心城、松柏商务公寓、香榭郦景等,都以大户型配小区花园为主,舒适度不输于普通商品房,价格相比清湖片区的小产权房价来要便宜一半。百花社区内,民鑫花园、裕民花园、富民花园等30几个楼盘都是属于村委的统建楼,而且还有多个“花园”在建,当前售价每平方米5500元起。小产权房是绝对主力,公开报道过的有400栋在 售 、5 0 0栋 在 建 ,2006- 2010年是最疯狂的建设期,当时售价普遍在2000-3000元/平方米,而今售价多上了4000元/平方米。三 中 全 会 前 、“ 小 产 权 房 转正”传闻下,不少村委统建的小产权房抢卖,单 价5 0 0 0 -80 0 0元,成为销售最火爆的区域,而今不少转为“悄悄卖”或停工。在今年的查处过程中,共发现小产权房违建存量5 3 6处,进行地基等基础建设的有1 4 5处,多集中在官田、上屋、罗租、园美这几大社区。有些小产权房尽管多次收到停工令,如今却依然在顶风抢建。无论商品房还是小产权房,都接近“无地可建”,加上地铁开通、前海中心规划等利好,小产权房售价攀升到了6 0 0 0 -12000元/平方米左右。较多集中在西丽,但少有在建在售的,规模最大的留仙居有30栋楼,单价在1 .2万- 1 .6万元/平方米,比商品房便宜一半以上。较多集中在梅林,比如下梅林村、河贝村、围面村,传出了城中村要改造的风声,售价涨至1.3万-1.5万元/平方米,不过还是比周边二手商品房便宜了一半。较多集中在草埔,包括长排村、吓围村以及已进入旧改阶段的木棉岭,都是早年的集资楼,目前价格在6000元/平方米左右,周边二手商品房单价则在1.5万元上下。小产权房量少价高,盐田区政府后面的“暗径新村”以及梧桐山脚下的“36小区”单价都卖到1.2万元,和片区内商品房价差不大。当地小产权房并没成气候,最大的一处小产权房泰源创新工业园(水头海鲜街附近)已被叫停,现有农民房大多是2000年之前村民自发建的,没有拿证,也少有出售。

海量深圳小产权房,来电即免费上门接送看房
沙井,福永,光明,龙华,布吉,龙岗,横岗,坪山小产权等
欢迎来电咨询,免费接送电话:400-0994-365





  • 38万一套房?宝安广告叫卖小产权房属违建

  • 四外省房屋中介发布北京“小产权房”等违规信息被通报

  • 下注政策松绑 深圳小产权房掀起交易热潮

  • 深圳小产权房购买都有那些手续 需要注意事项

  • 深圳“小产权房”占比达71% 对楼市构成拉低动能

  • 小产权房转正成卖点道路依然漫漫



  • 本文关键字:龙东小产权房


    本文网址:http://www.79lou.cn/pingshanxiaochanquanfang/20335/
    百度一下:龙东小产权房
    特别提示: 海量深圳小产权房,带装修,交通便利,拎包入住,深圳全境免费专车上门接送看房! 置业顾问:185-9805-0079  售楼处:400-0994-365