重塑城市发展基因--从深圳天安云谷南山智园看城市更新

关键词:深圳南山智园 2019-05-27 17:38
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龙岗区坂田街道,“天安云谷”四个白色大字分外醒目。这个以云计算、互联网、物联网、新一代信息技术研发设计为核心的高端科技园,一期年产值可达800亿元。

很难想象,2011年前,这里还只是个年产值两三亿元,由农房、旧厂房构成的低端制造工业区。4年过去了,这里成为传统工业强区龙岗“凤凰涅槃”的典范,也是深圳城市更新的示范园区。

离开天安云谷,顺着深圳市南山区学苑大道,走到西丽留仙大道与塘长路交界处,远远望去,11栋现代化的蓝色玻璃幕墙建筑令人眼前一亮。这里,就是南山智园。

很多人不知道,这些现代化大楼曾经是破旧不堪的旧厂房,周边是乱糟糟的“六小场所”,但眼下却是深圳“三区融合”典型示范园区、国际知识创新村的起步区,产出也一跃实现10—15倍增长。它不仅吸引了雷赛智能、深信服、艾默生等知名企业将总部基地落户在此,也引来一大批创新机构,比如深港青年创新创业基地、清华I-Space 创业空间、创客学院、未来媒体研究院、清华-伯克利深圳学院等。

“城市更新不仅仅是建筑空间的更新,更重要的是发展模式的改变、产业内涵的更新,和城市运营与服务水平的更新。”天安骏业投资发展有限公司总经理助理卢曌说,城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣。

土地资源紧缺,内外城市功能的“二元”结构特征依然明显,成为深圳不得不思考的一道难题。如何破解?通过城市更新来挖掘存量土地潜力、促进产业升级与结构调整、推进一体化建设,成为深圳破解发展难题、转换发展思路、实现科学发展的必然选择。

站在天安云谷产业研发大厦前,无法想象,五年前这里还是成片的城中村和矮旧的握手楼。

位于坂田华为科技城的天安云谷,占地76万平方米,建筑总面积289万平方米。作为目前深圳市正在实施的最大的城市更新项目,项目计划6至8年分六期建成。

2011年3月,深圳市龙岗区对该片区实施城市更新计划,并于2012年8月纳入市更新计划。产业规划为以云计算、互联网、物联网、新一代信息技术研发设计为核心,兼有总部管理运营及完善的产业生活配套区,项目估算投资金额达300亿元。

漫步园区,最具特色的“云平台”已初见雏形。云平台将一期所有建筑相连,今后将成为天安云谷入驻企业发布、展示等公共空间所在地。“云平台”依据原有地势,在各高层建筑间设计一条宽阔的互通“云带”,不仅可以使企业间实现更加便捷的交流,还能与周边公共交通相连,从外看上去是室外的花园小径,实际上又有内部廊道的功能。坪山小产权房“云平台实现资源共享,同时避免了重复建设。”卢曌说,在深圳市政府重点片区指挥部现场会上,这些做法得到了市长许勤的高度肯定,并要求进行推广。目前,天安云谷已经吸引了华为终端公司、艾比森光电、环轩实业、安奈尔等多家上市公司或拟上市企业的集团总部或研发总部入驻。整个项目建成之后,预计将引入3000家科技企业,5万名创新人才,实现年产值2000亿元。

“现在园区一期年产值可超过800亿元,纳税50亿元。”卢曌介绍,更新前,这里的厂房租金仅为15元每平米,一年也不过800万元。更新后,还迁给社区的写字楼,每年租金可达五千万,“可谓园区、企业和社区经济联动和合作共赢的典范。”

以深圳市龙岗区为例,该区目前共有889个工业园区,用地规模为80.51平方公里,现仍保留为产业用地的仅42.2平方公里,全区产业用地面积急剧减少。如何破解这一制约龙岗发展的瓶颈问题,提升空间效率,旧工业区改造升级迫在眉睫。

在深圳市南山区,城市更新同样如火如荼,南山智园是南山区城市更新的典型案例。

几年前,南山智园所在的区域是一片旧工业区和旧村。“随处可见铸铁加工、注塑工厂和低端业态,周边的污水、垃圾让人望而生畏。”南山智园运营管理中心办公室主任郭伟博说。

作为“大沙河创新走廊”的标志性建筑群,南山智园用地面积为14.20万平方米,总建筑面积65.79万平方米。园区共有14栋办公楼,分为两期建设,目前一期11栋已交付使用,共42.7万平方米深圳公明小产权房【公明金牛座】,独栋电梯房,14层高,1梯9户,超靓户型,户户带超靓装修。

如今,深圳南山智园11栋蓝色玻璃幕墙的现代化高楼矗立在这里,清华—伯克利深圳学院、柴火创客空间、中科院创客学院等104家企业与创新机构入驻。“更新改造后,同样的土地上产出由过去的10多亿元飙升至241亿元。”郭伟博说。

把农村旧厂房改造成智慧园区,把好的产业留在这里,与村民利益分成———南山区科技创新局局长练聪这样总结南山智园的建设模式。以南方科技大学和深圳大学新校区建校为契机,周边的塘朗村、福光村、长源村主动转型,与南山大学园区合力形成这一产学研一体化的创投园区,结合深圳正在深入推进新一轮土地管理制度改革,通过二次高水平开发推进城市建设。不仅会与人聊天说话,还会唱歌跳舞;乖乖圈,可以智能规范宠物狗的行为,让它不再“捣蛋”;奇酷360手机,直接戴在眼镜上,就能看3D电影了……这是发生在南山智园的真实一幕。

运动控制是工业自动化的核心子行业,雷赛智能是国内目前运动控制领域最大的企业,这个企业就在南山智园。

今年54岁的董事长李卫平,毕业于美国麻省理工学院机器人与运动控制专业,是改革开放后第一代“海归”。1997年来深圳创业时,他和家人商量好,先在这里起步,干5年就去另一个大城市。就不想走了。在他看来,深圳更像美国的“硅谷”,官员开明,创业氛围浓,又有信息优势,天时、地利、人和全占。

雷赛智能有多牛?它成功地打破了日系与欧美厂商在小功率伺服系统市场的垄断地位,通过自主研发掌握了交流伺服电机矢量控制技术、负载参数辨识与增益整定技术以及伺服的共振抑制技术、交流伺服的模型跟踪控制技术、交流伺服末端振动抑制等核心技术。以上技术的攻克成果的打破了国外的技术垄断,显著缩短了与国外伺服产品的性能差距。目前重塑城市发展基因--从深圳天安云谷南山智园看城市更新雷赛智能已为4000多家客户提供产品或解决方案。

不仅是雷赛智能,在南山智园B1栋18楼,乐行天下经过短短3年时间,已经成为行业标杆和标准,是目前国内销售量最大的平衡车企业。“2013年12月,乐行天下推出中国第一款智能平衡车,上市仅12个月便创下3.5亿元销售额,每月保持20%以上增长。”乐行天下副总裁苗丹说,目前,公司已在全球50多个国家和地区建立300家品牌专卖店,拥有10万粉丝。

不同于普通的产业园区,南山智园早在建设之初就有明确的产业定位。“园区的招商基本按照‘一楼一园区’来进行,即一栋楼里聚集相关产业的企业。”郭伟博说。

比如A1栋的互联网产业园区;C2栋为未来媒体产业园,主要聚集以3D显示等显示技术为主的产业园;A5栋是军工产业园……

作为深圳市“十二五”规划纲要布局的全市11个新兴产业集聚区之一,南山智园产业定位是发展包括生物、互联网、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术产业等重要领域。

根据定位,园区对入驻企业设置一定的准入门槛,主要吸引拟上市和已上市企业总部、高成长期等规模企业。目前,深信服、艾默生等知名企业,纷纷将总部基地搬到南山智园。

按照设想,南山智园与大学城、留仙洞总部基地等新兴产业载体深圳光明小产权房【光侨花园】,大栋社区,户户带精装修。楼下配有大型停车场,项目带管道燃气。!共同构建国内首个“三区融合”的国际知识创新村,南山智园将成为国际知识创新村的起步区。

“工业4.0”的概念异常火爆,随着互联网+思维的出现,产城融合的“产业园区4.0”阶段也已经到来。

早已脱离盖厂房、修马路、种绿树的最基础园区建设,也跨越了为园区引进商店、餐饮等配套服务的阶段,新的智慧园区更加注重园区的硬件智慧化。它提供弹性云服务、云办公、企业金融服务、市场推广等增值服务,全方位高智能地协助企业成长,甚至帮助一个创业型企业从“孵化”到融资上市的全过程。

区别于传统的园区,在天安云谷产业园区,这里的一切都是基于物联网和云计算构建的,基本实现了园区“智慧化”。

对园区运营,卢曌有深刻的见解。她认为,在深圳做产业载体运营与产业服务,必须要定义深圳在世界乃至全国的产业分工地位。

在天安云谷,我们发现一个细节:园区内的电脑没有主机,每张桌上只有一个显示屏。不同的用户使用,电脑桌面显示内容都不一样。“园区内使用云桌面,所有的存储都在云端,既方便调取又能节省企业办公资源。”卢曌介绍,在显示屏上,用户只要输入各自的账号,就能随时调取各自的资料与信息。比如说你在咖啡厅,可以通过iPad登录到你的办公环境中;比如说你在家里,你可以通过笔记本电脑登录到你的办公环境中,随时随地访问。

一台电脑、一个卡座起步、按天出租、按量收费,这里成为小微企业“梦”开始的地方。

通过采取云桌面、软硬件租赁和会议室等公共空间按次租用的方式,创业者无须任何投入,只要有创意,就可以从一个卡位一天开始实施创业,“突破了传统终端场地资源的限制,依托智慧园区强大的云平台和大数据库,小微企业不需要固定的场所,就可以在园区内获取资源,大展拳脚。”卢曌说。

天安云谷智慧园区涵盖诸多亮点,比如融资租赁、促进企业非核心业务外包、打造三十分钟响应的敏捷物流仓储体系、拎包入驻的创业发展服务体系、人才关爱服务体系、云计算应用等,大多都是国内首次尝试。“深圳就是中国的硅谷。经过30多年的发展,深圳拥有其他任何一个城市所没有的创新生态。”卢曌说,只有认清了深圳在产业分工里的层次,才能明白在深圳运营园区更应侧重于研发中心,打造创新生态圈。

创新生态圈如何打造?天安云谷精准切入云计算、物联网等新兴产业,为这些领域的初创企业提供一站式的拎包入驻服务,呵护企业的创业梦,同时,还帮助入驻的中小企业形成协作链,打造中国云计算企业面向国际竞争的平台。并通过云计算、互联网,将行政审批、政策咨询、小额贷款、产品展示等多种创新资源进行整合,成为一个综合创新服务平台。这也是近年来深圳大力推进的包括科技、产业、金融、管理、商务模式创新等在内的综合创新生态体系的体现和缩影。

其实,天安云谷的成功,并不是实现了多少产值和税收,备受社会关注的是,天安云谷打造了一个创新孵化的“全服务体系”。为集产业研发、居住及商务环境于一体的世界级智慧产城社区,天安云谷为进入的企业,提供了包括战略协作体系、创新驱动体系、人才关爱服务体系、企业配套服务体系、拎包入住服务体系、采供服务体系、融资租赁服务、孵化器服务体系等8大服务体系。一个创业者,只要有好的idea或一份具有创意的创业计划书,他只需要带着自己的想法进驻,社区可以为他安排好包括吃、住、行、资金、乃至一般采购,在30分钟也保证送到。

天安云谷只是深圳城市更新“工改工”工程中的一角。自2009年底,深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》之后,包括城中村与旧工业区升级改造在内的城市更新由此登上舞台。

天安云谷的项目规划为“智慧园区”的概念,即按产城融合的理念打造一个“充分关联”的产城社区,在实际运营中,不仅强调园区管理运营智能化,更强调以“互联网”思维将园区平台化。

“天安云谷智慧园区实施性非常高,有望在全国智慧园区建设的浪潮中率先落地。同时,这一实践也有望为国内智慧园区建设与运营标准的制定,贡献深圳模式与样板。”深圳市科创委相关负责人表示。

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