深圳卖房第一难楼盘诞生肇庆下跌30%2019买房须谨慎

关键词:深圳公寓楼盘 2019-05-27 14:55
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楼市进入小阳春确凿无疑,然而楼市冷热不均态势明显。既有众多网红盘更有去化艰难的楼盘。2019年如何买房,还需听取专业置业建议!

历时一月余,3月22日获批的华谊兄弟300027)文化城(深圳·国际影视文化城)仍然没有取得销售业绩,在规划和资源资源局销售页面显示,

对于这个楼盘去化困难的原因,地产凝眸认为,首先该公寓是商务公寓,在731 新政后只能由公司才能购买,而且在出让土地时竟然约定仅限影视文化相关行业公司购买!这就是一个大坑。深圳商务公寓在731新政后本来就很难卖,只有少数特殊地段公寓教授欢迎,商务活动并不发达的坪山住宅去化都比较慢,更何况商务公寓!

第三,华谊兄弟文化城周边基础设施建设亟待提升,缺乏必要的商务配套,另外距离地铁线也比较远,交通不方便。

回顾下华谊兄弟文化城的开发始末:2014年5月16日,上市企业华谊兄弟以16.384亿元的底价竟得深圳市坪山两宗工业用地和一块商业办公用地。其中 G11314-0090宗地属商业性办公用地,土地面积80082.79m?,使用年限40年,挂牌起始价为14.59亿万元。G11311-8015宗地、G11314-0091宗地属工业用地,土地面积分别为33298.91m?、69836m?,使用年限均为30年,挂牌起始价分别为0.364亿元、1.43亿元。据公开消息,项目总体规划占地面积约118万平,总建面约261万平,总投资约130亿元,计划分三期开发,号称要打造“中国好莱坞”。规划以影视全产业链为核心,包括影视制作、发行、影视产业园、影视传媒等领域,涵盖影视产业上下游约10多个行业,将采取产业培育与项目建设同步的模式,预计完工后,将每年创收约70亿人民币,可同时满足6部国际大片拍摄与制作,每年输出电影12-15部。

华谊兄弟拿地时对外透露,计划三年建成一期。结果快5年才勉强销售,说好的文化影视也不见了,现场目测发现,华谊所谓的影视城目测仅仅占地五分之一,建筑面积占地预估十分之一。这又是一桩打着文旅项目名义开发的房地产。

然而,这样的房地产势必收到市场的唾弃;这从时隔一月,销售依然不见起色可以得到印证;或许华谊兄弟文化城名声已经不行,据悉,目前项目推广名已经改为深圳·国际影视文化城,仍然是换汤不换药。

年后,粤港澳大湾区规划推出,区域楼市迎来利好,大部分城市房价温和上涨,但据地产凝眸了解,部分城市如中山个别镇区仍然下跌,紧邻佛山的肇庆房价相比年前更是大幅下跌,幅度高达20-30%之多!

大湾区弱势城市如此,龙头城市深圳从去年731新政后也出现冷热不均局面,部分区域、然而还有更多楼盘去化困难,门前冷落。

这意味2019 买房必须认准潜力城市。地产凝眸认为,大湾区置业首选深圳、广州、佛山、惠州、东莞,而且必须选择各自区域内强势区域。

以深圳为例,深圳沙井农民房【华侨公馆】,深圳最大天虹旁!首付5万一套起,送装修!。深圳强势区域一是城市中心具备核心优质资源的区域比如深圳湾,当然现在这些区域已经沦为富豪的首选,动辄数千万,普通人已经无法参与;二是光明、沙井等西部新兴区域,沙井得益于11号快线地铁开通,已经诞生华强城等网红楼盘。光明区得益于距离南山的快捷地理优势和科学城的打造,产生勤诚达正大城这样暴雨中开盘去化高达350套的热销楼盘;三是东部龙岗大运和国际低碳城片区、坪山区。作为地产凝眸长期跟踪的区域,坪山未来发展潜力很大,但是仍然要精心选择优质物业,首选区域内标杆物业,比如世贸粤湾一号;选择性价比高物业,比如奥园翡翠东湾。

对于深圳未来弱势片区,地产凝眸认为要规避未来5年基本跑输大势的区域,比如横岗、龙岗靠近横岗边缘区域。

横岗地处布吉和龙岗中心之间,这两个区域自身发展还亟待提升,没有余力外溢或提升横岗,其次,横岗有殡仪馆阴影困扰;从深圳规划看,横岗未来缺少重点工程或重大交通项目,而近期网红盘集中地光明、沙井就有光明科学城、空港新城、海洋新城概念。

从楼市去化看,这些区域楼盘去化一般。比如靠近横岗的顺泽阳光公馆最近开启3.1万特价房,原因是长达四个多月的销售,到目前去化刚过40% 。更值得警惕的是,据网友披露所谓的特价房实际价格还比去年12月份开盘时略贵,这样忽悠客户,加之其他缺点,去化怎么可能好起来?!区域类似楼盘还有建信天辰,周边环境较差,虽临近地铁塘坑站,然而自住不推荐,会受到龙岗大道噪音严重影响,未来是否入手还要看性价比。

避开弱势区域之余,地产凝眸建议购房者入手前回答好六个问题:预算多少钱?希望买多大的房子?工作地点是否会变更?交通配套最便利?物业是否能升值?

在心中有数后,还要牢记如下专业建议。切忌跟风购买,刚毕业出来工作的年轻人,社交圈层狭窄,一般是听从家人,同事,或者中介宣传而跟风购买。深圳公寓楼盘须知大部分中介是根据佣金高低来推荐楼盘,根本不顾虑客户自身需求和未来发展。这样很容易买到长达5年乃至8年才能解套的楼盘。比如上文提到的横岗区域楼盘。

对于二手“笋盘”坪山区坑梓街道切记不能因贪便宜而买错房。看到便宜的房子,首先咨询是否有不宜居住问题,比如凶杀房、不规则房、质量问题房,建议多次看房,可选择不同时间如白天、晚上深圳卖房第一难楼盘诞生肇庆下跌30%2019买房须谨慎晴天、阴天等情况多看几次。

如果是新房特价房,要根据自身经济实力,选择户型、朝向、楼层,不能完全挑选先天不足的折扣房,尤其是忽悠人的特价房,比如顺泽阳光公馆近期推特价房,楼层差而且价格比开盘价还略贵一点。因此,买房前多方咨询,比如地产凝眸小密圈,你就不必担心会上当。

最后提醒一定合理利用杠杆。在“房住不炒”大背景下,即便在深圳,什么时候才能大幅度上涨不好说,个人预判3年以后;因此要根据个人收入来衡量你的负债能力,还要考虑可能遇到的波动行情,妥善安排资金总量、还款计划,避免不能及时还款。

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