原标题:热点深圳绿本小产权房:连环买卖合同均为有效,原村民不得反悔!龙岗统建楼

今天(新年上班第三天),深圳市宝安区人民法院绿本小产权房判决:大获全胜,驳回原村民要求确认合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求!2007年9月28日登记于原村民黄某父子名下(产证载明非市场商品房),先后发生三手连环买卖;

2008年11月20日,经广东明轩律师事务所见证,黄某父子以60万元转让给第一手买家何某;

2016年3月1日,第二手买家何某兴又以139.8万元转让给第三手买家郑某(委托人),郑某办理了水电过户手续;

2017年4月黄某向宝安法院起诉,要求确认《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费!

原告原村民黄某起诉认为:买家不是本村村民,涉案房屋是在宅基地上建设的私宅,依法不能向本村村民以外的第三人转让,本村村民一户只能拥有一块宅基地,故而转让合同无效,买家应应返还房屋并赔偿十年来的占用费。

作为最后一手买家郑某代理人,本团队认为:1、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,买卖合同效力与出卖人是否拥有标的物所有权或处分权无关;2、黄某父子转让涉案房屋长达十年之久从未提出过异议,相关三份连环买卖合同均是各方当事人真实意思表示,均属有效;3、2004年出台的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》已将包括涉案房屋所占用土地内的深圳全部土地实现了国有化,涉案房屋所占用土地已转为国有性质,房屋在转让前已经政府确认,取得房屋产权证,为国有土地上所建合法建筑物;4、郑某按合同约定占有使用涉案房屋,按期缴纳水电费至今,属有权占有,与黄某父子之间不存在合同关系,没有违约行为深圳南山智园黄某要求郑某支付房屋占用费没有法律依据。

深圳市宝安区人民法院经审理认为(判决原文):涉案房屋虽系私宅,但经申报历史遗留违法私房后,已由深圳市国土资源和房产管理局宝安分局核发房产证,且宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此,涉案房屋不存在原告主张的法律、行政法规禁止转让的情形。双方签署协议后,原告已向买家交付房产,并办理了水电过户手续,近十年来均未要求返还,故《私宅转让协议书》为双方基于房屋买卖的真实意思表示而签署,合法有效。最后手买家郑某(委托人)依据与前手买家签署的《私宅转让协议书》有权占有使用涉案房产,原告诉请其支付房屋占用费缺乏理据热点深圳绿本小产权房:连环买卖合同均为有效原村民不得反悔龙岗统建楼不予支持。

2018年11月9日判决:驳回原告黄某的全部诉讼请求,案件受理费3148元由原告自行负担深圳小产权房价格

1、绿本小产权房转让合同有效。不同于违反规划深圳观澜集体红本房【鸿基·新都】,千户大社区。小区占地4.5万平方,建筑面积约17万平方。管道煤气,恒温泳池,车位与没有报建手续、没有取得房地产证的其他小产权房,涉案绿本房初期也属于违法建筑,但依据《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》(简称《若干规定》)申报确权发证后,使用权即合法化,转让合同有效;

2、非法律和行政法规效力性强制性规范不能认定合同无效。《若干规定》虽然规定除市政府另有规定外,违法私房确认产权后不得买卖,但该禁止性规定并非法律和行政法规层级,且不属于效力性强制性规范,不能作为认定合同效力的依据;

3、绿本房不能过户的事实并不影响转让合同的效力。涉案房屋为绿本非市场商品房,房地产权登记部门不予办理过户登记行使的是行政管理职权,限制的是不动产物权的处分行为,只对引起房屋物权变动的合同能否继续履行构成影响,并不能影响对合同效力的判断;

4、合同具有相对性,连环合同后手合同效力与前手合同无关。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第九条规定,房屋连环买卖中,前手买卖合同被确认无效,不影响后手买卖合同的效力,涉案三份《私宅转让协议书》效力相互独立,即便第一手买家拖欠原告购房款,后手买家也不负有连带责任;

5、转让合同有效,购买依然有风险。虽然绿本小产权房转让合同有效,但是无法办理过户手续,房屋始终无法登记在买家名下,坪山统建楼合同客观上无法全面履行完毕,拆迁时也会遇到障碍,建议还是谨慎购买;

6、术业有专攻,楼事纠纷,深圳历史遗留违法建筑纠纷(析产纠纷、离婚纠纷、继承纠纷、赠与纠纷、转让纠纷、拆迁纠纷、备案纠纷、行政纠纷等)争议大,法律规定不明晰,一般人很难理清。更多咨询请关注(百事通郭先生)。

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