目前,正处在北京城市副中心建设风口的通州,虽然对小产权房高发地带的印记早已抹去多年,但始终并未阻止住有投机者在当地伺机开发小产权房的野心。

“不限购、现房精装修、每平米仅售万余元……”

高房价之下,对于在京急需购房安家的一批刚性消费者而言,看到上述房产销售广告,自然会怦然心动诱惑满满。尤其是在当前楼市限购限贷政策紧绷之际,上述廉价、不限购房源无疑成为购房者们眼中炙手可热的“香饽饽”。小产权房如何交易

不过,凡事向来不会无缘无故地搭上天上掉“馅饼”的好运,北京楼市亦如此。据了解,目前频现于北京楼市里的“廉价房”,并非属于正规的商品房或廉租房。大都是没有任何审批手续和法律保障的小产权房项目,楼盘多数位于北京郊区农村,以一次性长租数十年的方式获得村集体土地,进行小产权房开发从中牟利。

与正规商品房相比,小产权房交易弊端多多。既不能过户办房本,又不能做银行按揭,产权性质也仅属于村集体。事实上,购房者花费数十万甚至上百万购买到的该类型房源,也仅仅是获得了长期租赁该房产的权利。业内普遍看来,由于小产权房建设未经当地规划等部门审批,一旦遇到拆迁,作为只是获得房产租赁权的消费者权益很难得到法律应有的保护。

小产权房购买存在诸多风险隐患,但依然备受广大购房者青睐与追捧。近日,北京某房产中介一位不愿透露姓名的工作人员介绍称,自今年年初以来,北京通州有多个小产权房项目在建与销售,通过该中介公司牵线套小产权房买卖交易,其中,成交的既有期房,也有不少现房。成交均价1.5万元/平方米左右,仅是当地商品房市场售价的3-4成。

3月24日,《中国产经新闻》记者根据有关售楼宣传单内容的指引,来到位于北京通州区永顺镇乔庄建材城斜对面的“廉价楼盘”开发现场。据了解,该楼盘是一处由多栋公寓楼性质的建筑组建而成的小区,从外围看上去,该小区已建成多年但小区入口处及楼宇间却并未标注有该小区的名称。记者从中发现,小区不仅是因没有挂牌而略显低调外,小区入口处的大铁门时刻处于紧闭状态,也为该小区增添了几分神秘感。即便出入小区的车辆频繁,也会有专职保安将车辆放行后迅速将门关上京郊小产权房屡打不绝 交易风险暗涌若仅是站在小区门外观察,很难看清或意识到大铁门内是一个上规模的住宅小区。

随后,记者在相关售楼人员的指引下,走进了该小区。

记者在这里发现,该小区是由数栋年代久远的办公楼改造而成的公寓式住宅,户型、格局、设施大体一致,单套户型面积从20至80平方米不等,每平方米售价1.5万至1.7万左右,远低于周边商品房价格(5万/平方米)。这就是“开发商”对外销售的“不限购、现房精装修、每平方米仅售万余元”的廉价住宅楼。“自去年下半年以来,该小区陆续对外发售公寓,目前千余套房源已所剩无几。”该小区销售人员如是向记者表示说。

与此同时,为了向记者示意该公寓拥有投资潜力,销售人员还告诉记者,现在有很多投资倾向的业主将买到手的公寓进行转租,每套公寓每月保守租金收益至少在3千元左右。记者在该小区走访时也发现,小区部分公寓的窗户玻璃上的确张贴了不少出租房屋广告,只不过,很多业主将房屋急于出租,目的是尽快收回投资成本。

然而,一位去年底购得该小区公寓的山西籍小张,至今并没有因购买到廉价房而感到高兴。相反,他向记者表示担忧,他现在急着将房子租出去,是想将投资房产的损失降到最低。小张认为,他所购买到的楼房,只是获得了长租的权利。原因是,该公寓房屋产权属于乔庄村委会,外地人购买不能过户,仅是与开发商签订了一份不受法律保护的小产权房买卖合同。“现在尽量通过转租方式回笼投资,以便在未来诸多不确定性因素中,能将购房损失降到最低即可”。小张说。

那么,地处通州乔庄建材城斜对面的这一廉价公寓果真属于小产权房吗?

记者在该小区公寓销售接待处了解到,该小区在售公寓楼为北京中华商科学校教学业务用房。自该校运营出现异常后,学校单方面将数栋教学用房改造成公寓,对外进行公开发售。“名义是销售坑梓小产权房实质是对外一次性长租”,有销售人员向记者坦言称,由于北京中华商科学校所使用的全部教学楼产权依然归属于乔庄村委会,起初为了办学,是该校从乔庄村委会一次性长租60年而来。

根据北京中华商科学校与乔庄村委会签订的一份补充协议内容显示,双方分别于1999年10月26日、2011年8月11日签署了《协议书》,以及于2013年12月11签署了《补充协议》等。上述协议与补充协议均约定,乔庄村委会将隶属于村委会的腾龙武术学校舍、校园,出租给北京中华商科学校,出租期限至2070年7月31日。

显然,北京中华商科学校目前在对外出售公寓楼过程中,与购房者所签订的“购房合同”,其实就是将楼宇建筑租赁的剩余年限进行了二次转让。

针对这一点,记者从售楼接待处提供的有关资料中得以证实。

有关资料介绍称,经改造后的北京中华商科学校公寓楼对外推广名为北京时代养老中心(简称:北京时代中心),旨在改变传统养老院设施简单,环境简陋,以全新养老理念,为老人提供全方位的护理服务,同时推出亲情陪护。

实际上,北京中华商科学校将公寓楼仅是以北京时代中心名义对外吸纳会员,实则主要是为“卖”房作掩映。资料显示,据了解,该“中心”会员的另一身份,就是购买“中心”公寓楼的购房者,在付款并签订“购房合同”后,由北京时代汇辰控股有限公司为其颁发会员证书。并在其证书中载明购房者身份信息、房屋使用年限、房屋面积及房屋配套设施等内容。

打着办学名义的幌子,行小产权房开发为实。对于北京中华商科学校这种涉嫌“弃学投房”改变运营方式的做法是否会受到当地有关部门的查处呢?

“我们从去年初,便针对有关举报该校售卖小产权房现象进行了调查,但至今依然还没形成最终结果”。永顺镇政府办公室李主任在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,对于北京中华商科学校售房的调查处理起来很复杂。但当记者问及到,对于最终处理结果可否向媒体提供或透露时,永顺镇政府有关部门工作人员向记者表示,这个我们不会提供观澜小产权房松元村委房汇景新城,观澜村统建楼出售!

据百度百科显示,北京中华商科学校是一家商科类、寄宿制、中澳合作民办中等专业学校。那么,北京中华商科作为一家民营学校究竟有着怎样的背景会让当地镇政府调查起来倍感错综复杂?

近日,记者在通州区教委获悉,凡是在当地被批准办学的民办学校均会在官网公示。但记者几经浏览查询通州区教委官网并未查找到北京中华商科学校相关办学资质。对此,通州区教委办公室李主任向记者表示,会将媒体关注该校的有关情况向主管领导汇报并给予反馈。截至发稿前,本报记者并未接到相关回复。

值得注意的是,利用村集体土地行小产权房开发,乔庄在永顺镇仅是一个缩影。

有媒体报道称,永顺镇焦王庄村委会借助村民安置房名义,在距通州会议中心不远处兴建了8栋高层住宅。该住宅项目不仅违反了规划,还曾经违法销售,并且在没有施工证的情况下持续违法施工。2016年10月11日,通州区住建委向市民作出答复称,该建设单位永顺镇焦王庄村民委员会未能提供土地、规划、施工许可等相关手续,通州区住建委依据相关规定已书面要求建设单位停止施工,并对参建的相关单位进行立案调查。

在此之前,北京市规划和国土资源管理委员会在其官网,就群众关于反映永顺镇南关村艺苑东里小区擅自建设小产权房问题进行了书面答复。答复内容显示,经查,该地块位于永顺镇南关村,2016年7月永顺镇南关村委会在该地块进行开槽施工,未能提供相关用地手续,该局已对南关村委会下达《责令停止国土资源违法行为通知书》,责令其停止违法行为并进行整改。同时,将在进一步调查取证基础上依法依规处理该违法行为。

此外,该局已函告通州区治理违法用地违法建设联席会议办公室及永顺镇人民政府,请其依照工作职责,采取有效措施,尽快依法处理该违法问题。

不解的是,地方政府严控之下却依然阻止不了个别投机者伺机开发小产权房的野心。紧邻永顺镇李庄佳苑小区的一处正在兴建的小产权房项目施工现场,虽然有当地政府制作并悬挂的“销售购买小产权房行为不受任何法律保护”的警示牌,但该处小产权房项目建设依然能够顺利实现封顶。个中原因值得深思。

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