3月17日,在深圳梅景地铁站出口的传麒景苑售楼处门口,中介小刘死乞白赖,非要让看房的客户王军留下手机号,王军走到马路边拦下一辆出租车,快速进入车内,小刘手掰车门还在“纠缠”,一番挣扎之后,小刘如此“珍惜”每个客户资源,因为她如能签下一单,可以拿到5%的佣金。在深圳,一栋房子少说价值300万元,一笔佣金就是15万元。这么高的佣金,对小刘来说“久违”了。两三年前,深圳楼市火爆房子好卖时,小刘能拿到的佣金率不到1%,开发商基本不太需要他们这些中介。交易冷清这并非深圳楼市表象。表象之下,深圳楼市需求端被层层加码的调控政策抑制,土地供应结构则在“租售并举”的大方向下不断调整,尤其是城中村综合整治政策,导致商品房供地日益萎缩。然而,市场中的购房刚需和改善型需求依旧旺盛龙华瓦窑排小产权房最新盘【龙华小苹果】,独栋楼梯房,7层高,一个楼梯6户。,一旦放开调控,深圳房价很难不涨。王军是典型的刚需,因为他的孩子马上要上初一。这两年来,诸如王军这样的“深漂”,解决孩子上学问题越来越难。他想在关内买个学位房,看上福田区梅林片区,这里对口学区分别是景田小学和福田外国语中学,属于优质学校。但学校附近的二手房,均价都在9万元/㎡以上,而且户型偏大,总价颇高。3月1日,梅林片区一个新盘开售——位于香蜜湖9号线的梅景地铁站出口的传麒景苑。这是个公寓项目,40年产权,由两个开发商联合开发,其中深房集团持有的531套公寓全部对外销售,而特皓集团持有的482套房源将作为长租公寓。王军专门研究过福田区的学区政策,福田区入学实行积分制,父母在福田区有住宅且落户在此,相当于80分,而父母在福田区购买商务公寓且落户在此,相当于70分。连续居住每满一月可加0.1分,最高不超过10分,独生子女可以加6分。2018年福田外国语学校初中部(下称“福田外初”)录取的平均积分是72.3分。按照这个分数,王军买下传麒景苑房子之后,孩子就能上福田外初。2019年的入学形势却异常严峻。福田区教育局提前预警:今年区里公办初一入学需求约为13000人,可提供公办学位12000个,缺口1000个,梅林片区更是学位特别紧张的学区。王军看上传麒景苑,另一个原因是户型很小,最大73平,最小27平,均价7到8万每平方米。以最小户型27平方米计算,总价210万,首付五成只需105万即可。3月17日王军来看盘时,这里还在封盘。中介告诉他,她有几个购房指标,可以转让给他。一是可买的户型只有67平和73平的,总价还是偏高;二是中介说今年这个学区还有一些新盘入市,到时申请入学的家庭会更多,买公寓到时不一定能上福田外初。传麒景苑销售火爆,在深圳只是极少数个案。中介小刘手头代理的其他项目,就清淡很多,尤其是南山区,近段时间放盘很多,看房的人则很少。“虽然首套房的利率从上浮10%调整到上浮5%,但利率还是偏高,而且其他限售等调控措施并未放松,整体深圳楼市比较淡,之所以给人回暖的迹象,一是个别学区盘吸引眼球,二是中介比之前活跃很多。”小刘说。链家研究院数据显示,2014年至2018年,深圳新房住宅年度成交量分别是4.19万套、6.65套、4.04套、2.58万套、2.94万套;二手住宅年度成交量为5.7万套、12.7万套、9.6万套、6.4万套、6.5万套。2016年上半年,深圳先是推出“325新政”:非深户购房,社保年限由1年提高到3年,二套房首付4成;紧接着下半年推出“104深八条”:非深户社保3年改5年,二套或本市无房但有贷款记录的,首付需7成。2018年更是出台最严厉的“731政策”:住宅限售三年,离婚购房受限,公司单位不得买房,新建公寓只租不售。深圳楼市需求端被层层加码的调控政策抑制住,供应结构则在“租售并举”的大方向下不断调整,商品房供地日益萎缩。不同于北京上海等其他一线城市,深圳从渔村成长起来,众多的城中村系独有特色。时至今日,深圳城中村用地达到321平方公里,建设用地占全市31%;城中村建筑总量35亿平方米,占全市建筑总量43%;城中村人口高达1231万,居住人口占全市人口64%。自2004年深圳出台城中村更新改造办法以来,各大开发商都在进军深圳旧改市场,其中不乏恒大、中洲集团、佳兆业、招商蛇口、华润置业等地产巨鳄。相较于土地拍卖市场的土地成本,旧改项目的拿地成本平均便宜1/3以上,存在巨大的利益空间。不过,深圳市的城中村旧改项目变得越来越少,因为这些地将拿来作为租赁和保障房用地。2018年6月5日,深圳出台《建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(征求意见稿),坪山新区坑梓街道规定此后新增供地中,40%为商品房,40%为政策性支持住房包括人才房和安居房,20%为公共租赁房。意见支持城中村里的社区股份合作公司和原村民,将村建设用地和房屋用于提供各类符合规定的租赁住房。2018年11月5日,深圳出台《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿),规定此后一部分容积率过高的城中村将不再更新改造,而进行综合整治,整治的总规模约99 平方公里,占深圳所有城中村的三分之一。也就是说,这些城中村的土地不会再进入商品房土地市场。位于深圳市罗湖区宝岗路上的笋岗村,是深圳典型的城中村,村口有牌坊,村里有保留多年的天后宫。在一排排密集的握手楼和鳞次栉比的小铺面中间,上百年的危旧房隐现其中。这里的物价,小至吃个面,买个日用品,大到租个房买个房,都要比村外便宜很多。村口的房产中介称,村里面小产权房,每平方平米单价2.5万到3万左右,而村外的商品房则要6万/㎡左右,村里60平米的两居月租金3000元左右,而村外则是6000元深圳楼市供求失衡房价蠢蠢欲动相比综合整治,笋岗村民更希望被拆迁改造,账目很清楚:一名拥有一套60平方米房子的笋岗村村民,年租金收益约3.6万元。而在售的60平方米两房户型,二手单价约3万元/㎡。深圳小产权房新楼盘这些房子如被纳入拆迁范畴,按照拆一赔一补偿,村民可获拆迁利益高达180万元,比综合整治的年租金收益高出50多倍。开发商同样不愿参与综合整治,一位深圳开发商表示,相对拆迁拿地,参与综合整治一般需要3到5年才能回本,收益相对较低,而且综合整治需要长期跟村民打交道,利益纠纷复杂,运营起来比较困难。万科是少数愿意吃螃蟹的开发商之一,该公司与其他长租公寓项目,正在推高深圳的租房价格。在深圳市大力开展租赁房培育的号召下,万科推出“万村计划”,最主要业务是“统租”农民房,即万科以略高于市场价价格从农民房业主手中将房屋租下,然后经过改造之后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营,另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。2017年7月以来,“万村计划”在深圳全市城中村迅速拓展,获取近10万间住房。不过,这些农民房的开工率不足20%。城中村业主一旦交房,万科就要开始付房租,初步估算每个月仅支付给农民房业主的房租观澜小产权房松元村委房汇景新城,观澜村统建楼出售!总计1亿元,这尚未计入人力成本以及后期的装修改造成本。据《证券时报》报道,由于成本高昂,运营困难,“万村计划”全面暂停签约新房源,正在裁掉一批原本负责统租运营的员工。3月26日,万科召开2018年业绩发布会,万科CEO祝九胜确认,2018年秋天以来,“万村计划”做出了一些收敛聚焦的动作和安排,“问题比我们一开始想象得复杂,我们会谨慎考虑这些问题,稳妥推进获取的项目,尽快使它们达到可出租的状态。”“万村计划”暂停之际,魔方公寓和YOU+公寓等长租公寓运营商还在城中村里到处拿房。出租车司机老李原来租的城中村开间,每月房租1000元,后来村里把房子收回,转给长租公寓,装修之后租金一下子提高到1500元,老李只好到附近的城中村重新租房。“可恶的是,长租公寓租金涨价之后,周边的城中村房租也涨了,人家涨500(元),它涨个200(元)。如果长租公寓再来别的城中村收房,租金也会比原来的贵。”老李抱怨道。城中村供地锐减,新建公寓只租不售,可供深圳市政府拿来供应的地越来越少。2018年,深圳只成交10宗宅地,总面积共计约15.86万㎡,总建筑面积约63.9万㎡,成交总金额约98亿元,相比杭州、成都1000多亿的土地出让金,连零头都不到。10宗土地当中,6宗是租赁用地,均由深圳市人才安居集团持有;其余4宗可售商品房宅地,均为3至5年限售地块,且含配建面积。上述深圳本地开发商表示,从供求关系来看,深圳租房成本越来越高,而供地越来越少,买房的刚需和改善型需求旺盛,一旦放开调控,房价很难不涨。

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