深圳小产权合同被判有效?最新回应:买卖还是不合法

关键词:坪山小产权 2019-05-26 13:49
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该案例涉案房产原村民黄某在2008年将绿本房屋转让给他人,期间房屋又进行了多次转手。2017年黄某向法院起诉,要求确认《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费。

日前,法院驳回了让原村民要求确认合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求,判决该绿本房转让协议有效。

多名律师表示,法院判决绿本小产权转让合同有效已不是个案,但合同有效与绿本小产权合法买卖不可划等号。

最大的风险在于,如果你买了绿本房,但无法将房子的产权过户到自己名下,在旧改拆迁时如果原业主毁约,拆迁补偿款或回迁房就不一定属于你。

近日,一则“绿本’小产权房’买卖合同有效”的法院判决案例引发热议。不少人将此次判决视作小产权房交易终于得到官方承认的信号。律师表示,绿本小产权房不等同于小产权房,转让合同有效有法律依据。

登上热门的涉案房产原村民黄某在2008年将绿本房屋转让给他人,期间房屋又进行了多次转手。2017年黄某向法院起诉,要求确认《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费。

日前,法院驳回了让原村民要求确认合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求,判决该绿本房转让协议有效。

该案件判决结果让吃瓜群众大呼过瘾,不遵守契约精神的人最终自食其果。但其背后更多的是,许多人将此次判决视作小产权房交易终于得到官方承认的信号。

北京市盈科(深圳)律师事务所、信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣表示,不同于违反规划、没有报建手续、没有取得房地产证的其他小产权房,本次涉案绿本房初期也属于违法建筑,但依据《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》申报确权发证后,使用权合法化,转让合同有效深圳小产权合同被判有效?最新回应:买卖还是不合法

负责出庭上文提及热议判决的律师,北京市盈科(深圳)律师事务所、信荣(全国)房地产律师团队合伙人郑博恩告诉南方楼事,一般的绿本房产转让协议有效的判决并不是个例。

她表示,转让合同涉及的是债权问题,而房产过户属于产权方面的问题。转让合同有效,只是解决了房产在债权方面的问题;但绿本房交易无法过户,也就是产权问题无法解决,买卖还是存在风险。

“这次的案例之所以传播较广,可能是大家把转让合同有效误解成小产权可以买了,其实不是这么一回事。”

除郑恩博律师外,多名律师也表示,在深圳绿本房小产权转让合同有效判决并不是个案。

广东华商律师事务所律师周争锋表示,“前两天才开完庭,也是同类型的案件,合同有效没什么大不了的,这些并不是个案。”

张茂荣也于日前发文反驳网友的“该类判决不具有普遍性”观点,他表示在2016年最高法院也曾上演过一出峰回路转的“大戏”。

涉案房屋为绿本“小产权房”,系同栋五层楼中的一层,与其他四层同一本证登记在案外人深圳市南山区工业发展公司(简称南山公司)名下。1986年6月,房屋被南山公司入股其他公司,2009年3月,刘某与李某签订《房屋转让协议》,以239万元卖于李某。

因房屋并非市场商品房,虽经多次裁定、协议转让,期间二十年余年,始终未办理过户手续,一直登记在最初产权人南山公司名下;2011年3月,刘某委托律师向李某发出《律师函》,函告李某解除《房屋转让协议》、返还房屋、收回购房款以及其他事项。

随后,就上演了这部“绿本房”买卖合同“有效”到“无效”,再到“未生效”,又回到“有效”,历时七年,检察院两次抗诉,法院三次再审,从基层法院打到最高人民法院,走遍全部法律程序的“房战大片”。

2016年12月,本审为最终判决。

张茂荣表示,此案盖棺定论了法律界广为争议的“绿本房”、“划拨土地”、“超期土地”、“未分证房”、“他人名下房”买卖合同的效力争议。从法律方面严格区别了债权合同原因和物权变动结果的关系,符合物权法的规定。

多份龙岗区人民法院民事判决书也记载了一个相似案例:围绕深圳坪山一处私宅,也出现了“判决买卖合同无效到剧情反转,再次判决合同有效”的故事。值得注意的是,这一涉案房产已被纳入旧改项目范围。

原告彭某为涉案私宅绿本房产证持有人,其上诉称,2008年与被告蔡某签订一份《房地产转让协议书》,将位于深圳坪山一栋楼转让给了被告蔡某。随后,彭某上诉称,自己的房产属于农村私人宅基地,不允许转让,要求转让协议无效。

而后,被告蔡某等人反诉原告彭某,反对转让协议无效,或彭某按转让协议中约定的赔偿标准对蔡某进行赔偿。蔡某认为,按房屋范围内的旧改项目赔偿标准,涉案房产可获赔2000万。彭某应向蔡某赔偿这一损失。

最后,深圳小产权房价格,经法院查明,双方签署的转让协议中有一条为:如需办理其他与该房地产相关合法手续时,甲方必须无条件协助。协议生效后,如国家在土地法政策范围内征收或拆迁该处房地产深圳小产权房新楼盘无论何种方式征用,所有赔偿款项归乙方(蔡某)所得,办理前述赔偿手续时,如需甲方出面,甲方应无条件协助。

尽管如此,绿本小产权房的买卖风险还是存在。张茂荣表示,虽然绿本小产权房转让合同有效,但是无法办理过户手续,房屋始终无法登记在买家名下,合同客观上无法全面履行完毕,拆迁时也会遇到障碍,建议还是谨慎购买。

坪山的案例就涉及了大家最关心的旧改拆迁房的问题。建纬(深圳)律师事务所合伙人周志芳律师告诉南方楼事,从法理上来说,也就是绿本房产证的登记人。

周志芳律师告诉南方楼事,绿本房是指非商品性质的房屋,没有按照市场价格缴纳地价款,所记载的权利受到一定的限制,在产权证上也已经注明不得转让、抵押的字样,所以转让过户受到限制。

虽然目前最高院和深圳法院有认定绿本房的转让合同有效,但合同有效与房屋权属变动在法律上是两个层面的问题,只有完成了房屋过户登记,法律上才承认买受人对房屋的所有权,否则,买受人只能基于合同对出卖人主张债权。

对于大家最关心的绿本房涉及到旧改拆迁问题,她指出,旧改拆迁过程中针对绿本房屋,即使登记权利人就绿本房屋已经签署了转让合同,但由于没有办理过户登记,法律上的权利人仍然是出卖人。根据现行的旧改政策,搬迁补偿协议的备案、回迁房登记都只能以登记权利人的名义进行。

所以,开发商必须与登记权利人签署搬迁补偿协议,但由于买受人通常实际占有了房屋,为了顺利的接受物业,开发商通常会要求与登记权利人、实际占有物业的买受人签署三方协议,约定各方的权利义务。

“但是回迁物业也只能先登记至登记权利人名下,再通过二手房交易的方式过户至买受人的名下。”

如果绿本房登记权利人与买受人发生纠纷,绿本房登记权利人拒绝履行合同,如果买受人诉请要求出卖人将绿本房过户登记,除非绿本房符合转为红本的条件(例如安居房禁售期已满),否则法院一般会以不具备过户登记的条件为由驳回诉讼请求。

但如果买受人与登记权利人签署的是回迁房期房的买卖合同,约定的是将未来回迁物业过户登记至买受人名下,在回迁物业完成选房及初始登记的情况下,买受人要求继续履行的诉请法院是可以支持的。

针对上文提及回迁房的买卖,周争锋提醒,购买此类房产前要确认清楚补偿的是那种性质的房产,安置的是绿本房产证的话,以后只是有转红本的可能,但还需要补偿地价,补办有关手续,目前深圳市并没有这类绿本房变红本的配套规定。

一般而言,开发商主导的城市更新补偿的是红本房产证,比如华润大冲的旧改;政府主导的棚改,征收前不是红本产权证的房产,置换的只是绿本拆迁安置房,不是可以自由流通的房产。“这类房产何时可以转红本自由流通,需要等配套政策出台。坪山小产权

当然,深圳也存在某些具备特殊条件的绿本房可转红本,南山法院曾判过的绿本转红本强制执行的案例。

周争锋表示,有的绿本房产证具备什么条件才能办理红本房产证,没有相关的配套规定,实践中操作不能,在《市规划国土委坪山管理局关于慎购拆迁安置房等非商品住宅的提示》中,规划国土委坪山管理局已经明确地指出了这一点。

“我们不能依据南山区人民法院这个绿本转红本的强制执行案,得出在深圳购买所有的绿本房买卖,都可以去法院诉讼继续履行并可以强制执行的结论。”

小产权房一直以来都是深圳的爱与痛,据相关部门公布数据,深圳市的违法建筑数量约40万栋,建筑面积高达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%,基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前,深圳有将近一半的人口居住在小产权房中。

“小产权房”其实不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房指没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案,也就是说不能用于买卖。

一位律师朋友告诉南方楼事,“和朋友探讨小产权房问题时她说,初到深圳就惊讶地发现深圳的人非常热衷于购买小产权房,这与北京、上海很不一样。”

一是因深圳房价高企,买不起商品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择,而看到这一市场需求的投资客也会进场;二是看到城市更新背后的巨额利润,不少人将小产权房作为一种投资选择。

但是,无论是出于自住还是投资,购买小产权房的风险摆在那里。就如上文提及的,转让协议有效仅仅是房产的债权问题,买小产权房无法过户,你买的房子的从法律上来说就不是你的。

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