2004年5月24日,徐涛与某村签订《房屋买卖合同》,约定徐涛购买该村开发的房屋一套,徐涛依照约定一次性支付了房款和其他费用。此外,另了解,该房产未取得规划部门的规划许可,系违法建筑。如今,徐涛已经死亡,而徐涛此前未经配偶朱某同意,处分共有财产,且该房产未取得规划部门的规划许可,系违法建筑。朱某咨询,徐涛与被告顾某之间的转让(改名)行为是否无效?针对这一问题,我们采访了齐鲁律师事务所的律师,他分析道:涉案房产是非法建筑,但非法建筑也是有价格的,因继承关系,本案中三位徐涛的亲属成为该房产的利害关系人,因此三位主体适格。本案是合同纠纷,是朱某要求确认两个转让(改名)行为无效,实质上确认债权关系无效,没有请求解决物权归属问题。小产权房买卖合同是否有效?应当确认徐涛与被告顾某之间的转让(改名)行为无效。小产权房子的未来从法律效力上看,“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效;对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效;对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。从房产归属上看,“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权东莞石碣小产权房根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。另外,关于小产权房交易的政策风险也需注意。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

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