11月22日,国土资源部和住房城乡建设部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(简称“通知”),“通知”要求全面、正确地领会十八届关于建立城乡统一的建设用地市场等措施,严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划,严格实行土地用途管制制度,严守耕地红线,坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。两部委联合发布的“通知”一出,解析万丰村小产权房故事立即引发任志强为代表,认定小产权房“不可合法化”,认为“小产权房不可能会转正,如果政府允许小产权房合法化也应允许其他犯罪合法化”;另一方则以中房集团理事长、幸福人寿董事长孟晓苏为代表,认定小产权房“可合法化”,认为“多亏了小产权房弥补了国家保障房系统以外的住房市场空白问题,为当下的高房价难题探索出另一条出路”。初看起来,上述两种针对小产权房互为对立的论调,貌似均有理有据。认定“不可合法化”,是因为早有明文规定“坚决查处小产权房等违法行为”(2009年6月),明知故犯不可饶恕,认定“可合法化”,则是因为小产权房存在事实合理,且部分小产权房建于2009年6月之前。显然,针对小产权房是否可以合法化的论战,如果脱离了具体的时间节点、开发性质、以及具体个案,双方均极容易陷入焦点模糊的混乱局面。以《南方都市报》11月26日报道的深圳万丰村,提供了中国小产权房的复杂故事。万丰村规模化的小产权房开发始于2004年,大都以村委统建楼名义开发,在“居民自住”的名义下四处兜售,各个社区、开发商、以及居民均能从中获利,但由于村集体管理制度混乱,村民从小产权房的售卖中获益并不多。更为严重的是,在小产权房的暴利诱惑之下,近年来当地黑帮开始大规模介入,而小产权房的涉黑,又必然进一步压制了当地居民的获利空间。从万丰村这一复杂故事中可以看出,对待小产权房,有效治理的前提则是尊重历史,实事求是分析并寻找解决之道。结合万丰村小产权房开发的不同时期,东莞小产权房群有必要将当地小产权房细分成三种类型,第一种类型是在2009年国土资源部出台“坚决查处小产权房等违法行为”之前建成售出的小产权房,此一类型小产权房尽管可能存在村集体、开发商和当地居民利益分配的不均,甚至可能存在村集体利益输送的违法现象,但在并无明文规定严禁小产权房的情况下,不应将开发(以及利益共享)主体之间的利益纠葛,算在其时购买小产权房群体的头上。故而,对这一时期建成售出的小产权房,应该允许其合法化、且补足土地出让金差额的参照标准,也应以其时当地的国有土地价格为准。第二种类型是万丰村于2009年出台“坚决查处小产权房等违法行为”之后建成售出、并已入驻的小产权房,对此一类型的小产权房,一味坚持“不可合法化”可能无助于问题的根本解决,因为对于既成事实且已售出入住的小产权房,坚持“不可合法化”要么拆除要么重罚,但是,拆除一则造成社会财富的巨大浪费,二则将遭到已入住购房者的群体纠纷,而仅仅重罚的话,则这部分小产权房事实仍处于“非法”状态,仍将无助于问题的最终解决。故而,针对2009年后建成售出且已基本入住的小产权房,在拆除成本(包含社会成本)巨大的情况下,应该酌情考虑,在补足土地出让金(以当下当地国有土地价格为准)的基础上,逐步给予其“合法化”身份,如此,一可根本解决这部分小产权房的整治困境,二可让这部分小产权房的开发和购买无“投机暴利”可图。第三种类型是万丰村目前纠纷最大的“涉黑”小产权房穗丰苑,穗丰苑之所以引发当地村民与业主之间持续的紧张对立,其实也是当地“黑恶势力”在一网打尽之后,村民在历年小产权房开发中获益不匹配的情绪总爆发。故而,在查处涉黑团伙之后,对穗丰苑纠纷亦不宜无限期悬置,而应由当地国资部门先行补足穗丰苑的土地出让金差额,成为穗丰苑新的合规开发主体,然后通过先向当地村集体、以及被征地村民按现行政策补足征地款,再让穗丰苑业主自愿选择,愿补足购房差额(与商品房相比)给予其合法化,不愿补足的则可以退还原款(以及利息),如此,方可破解该村当下集体土地纠纷。其实,小产权房之于万丰村利弊交错、纠纷不断的十年,亦是我国近十年来大规模城市化乱象频生的十年,而其之所以一直无法正本清源,这既与小产权房缺乏明确法律界定(宪法框架下)有关,更与二元制土地制度下的巨大土地价差有关。之于当下而言,对万丰村小产权房的历史存量以及当下纠纷的破解,需要主管部门进一步明确政策思路,此次两部委仅仅针对在建在售小产权房的治理,只能相对抑制小产权房的增量,而无法解决小产权房的存量。而在存量处理政策迟迟不明确之下,无论是小产权房的开发主体、还是购买主体,均还会心存“躲过一劫,即为合理”的侥幸。系统破解当下小产权房的治理困境,须在有效控制增量的同时,尽快明确存量处理政策。而明确存量处理政策,则又需要尽快对小产权房进行法律定性(而非部门规定)、并且启动更具公平性的土地制度改革。易会满亮相84分钟全播报!“主席职位是个火山口” 透露科创板八大重磅信息(2/27)名博看后市:中字头和金融护盘引恐慌 大震荡能否酝酿大机会?科创板、修改证券法、吸引长期资金入市 “新兵”易会满谈了这4大热点问题小产权房销售(2/27)名博看后市:中字头和金融护盘引恐慌 大震荡能否酝酿大机会?每日八张图纵览A股:3000-3250是强阻力区 回调积聚能量进行二次上攻?摩根士丹利再唱多A股!上调沪深300目标点位 重申增持中国股票 看好13股易会满亮相84分钟全播报!“主席职位是个火山口” 透露科创板八大重磅信息散户不淡定了!至少6家券商APP被挤爆:股票一度买不进,上一次还是2015年大牛市大盘能不能冲上3000点?证券界的“东邪”又发线亿身家刘銮雄病危,曾与多位当红女星传绯闻,妻子很奢靡东方财富网发布此信息目的在于传播更多信息,与本网站立场无关。东方财富网不保证该信息(包括但不限于文字、数据及图表)全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。不对您构成任何投资建议,据此操作,风险自担。

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