近日,福州、南昌、青岛、海口和贵阳5个城市又获得集体建设用地盖租赁住房试点许可。

2017年8月份,上海和北京等全国13个地区作为试点,探索集体用地建设租赁住房。

2018年,北京推出中国第一宗用于共有产权房开发的集体用地,集体用地入市方式获得延伸。

小产权房和以上住房的土地性质都是集体用地。新的集体用地入市方式更为合理,它被直接打上了“保障”标签,用来住一点问题都没有,但新的制度断绝了你的一切“遐想”。

这类房子很便宜,没有上市资格,无法获得产权保障,但它的出现是有历史原因的。

20世纪80年代以后,大家都忙着搞实业,开工厂,搞贸易行,搞乡镇企业,那是真正的实业致富的年代。

同时住房制度逐渐松动,各家开发商都很弱小,大规模启动市场化难度颇大,老百姓买商品房也存在购买力严重不足的问题。而小产权房就填补了这个断层,便宜(价格通常仅有普通商品房的3-5成),有需求,政策环境也不像现在这样严格。

那个年代房价虽高,但矛盾也远不及现在尖锐,小产权房有其灰色发展的空间,以深圳为例,这座城市一半住房是小产权房,容纳了超过50%的深圳常驻人口。

据如是金融研究院测算,截至2018年,全国住房总量约为300亿平米米,其中小产权房总建筑面积约为73亿平米,目前小产权房总面积占住房总建筑面积比例约为24%。即便是房地产市场快速发展的最近十年(2008-2017),小产权房面积依然增加了7亿平米,其体量甚至比保障房还要大。

巨量的小产权房,尤其是东部发达城市,很多还位于黄金地段,如何处理是个非常棘手的问题。毕竟,当下房价如此之高,要在民生和公平,在新市民和既得利益者之间的找到平衡点。

小产权房到底要不要处理,怎么处理,我们现在还无法得出结论,但从近两年来的一些动作,或许能一窥方向。

集体用地直接入市,法理上也逐步理顺,其意义在于:

到2020年要实1亿人进城落户,这还只是短期目标,城镇化仍然要大规模推进,这中间催生了大量住房需求,而且后进城的人,他们的购买力跟城市房价之间的差距越来越大,后上车的必然要吃亏。在这种情况下,新建一批廉价住房供新市民居住是必然要推进的一项工程。

未来集体用地上盖的住房,租金必然是严格接受指导的,即便是开发商参与其中,也必然遵循保本微利的原则。

新市民主要靠租房来解决居住问题,而且要稳定租金,给予他们在城镇生活下去的保障,除了在集体用地上找供应,已经没有第二条路可供选择。

新市民可以获得一套稳定且租金廉价的住房,这是城市的关怀,大浪小产权房村委房春晖苑出售。而更高标准的产权住房,则要靠你自己去打拼了。

我认为,最新的集体用地入市试点,很大程度上是考虑了小产权房这个特殊住房。现在的策略是一种迂回战术,正面解决阻力太大,迂回或许能收到意想不到的效果。

目前中国住房结构大致分为四类,分别是已购公房、商品房、保障房和小产权房。

通过集体用地入市,扩大保障房中“政策性租赁住房”体量,深圳龙华小产权房这部分要能够完全承接农村转移人口的进城居住需求。

通过控制租金,进城居民最基本的居住需求有保障,进而分散小产权房市场的需求。当小产权房有了替代者,最新小产权房新闻夜叉是什么意思假以时日,后者就会变得无利可图,甚至成为弃子,那些手里有小产权房的人,自然会降低预期主动选择妥协。

而要实现这一目标,这里有两个前提条件,那就是发达的城市公共交通和大量可供利用的集体建设用地此事必然干成73亿平米小产权房“钱途”注定黯淡房租也难涨这两者的结合意味着廉价居住成本和出行成本成为现实。

高德地图发布的《2017年中国主要城市公共交通大数据分析报告》显示,24个城市公交线%,而体验更好的轨道交通方面,全国已经有33个城市共运营162条线公里。

而截至2018年7月,全国已经有43个城市获得轨道交通建设的正式批复。一些三四线城市如湖州、眉山、荥阳也加入其中。

下图是一线城市和新一线城市建成区和市区面积对比,除了深圳和郑州开发强度较高之外,绝大部分城市都还有大量的土地储备,以北京为例,1.64万平方公里的市区面积,建成区仅有1420平方公里,占比仅为8.65%。

总而言之,集体建设用地直接入市已经是箭在弦上,试点城市虽然只有13+5个,未来也必然会扩围,目前只是在积累经验,探索更加合理的方式而已。

从更宏观的视角来看,集体用地上的租赁住房,其租金成本大约可以控制在现有商品住宅租金水平的3成左右,也能稳住城市整体租金水平。稳住了租金就稳住了需求,稳住了预期。

作为基础建设的一部分,集体用地租赁住房这条路不好走,但是必然要走的一条路。

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