小产权房签订的买卖合同有效吗?

现如今,随着城市化进程的加快,买卖小产权房的现象越来越普遍,由此引发的纠纷也越来越多。接下来我们通过一个案例来了解小产权房的买卖问题。

小产权房签订的买卖合同有效吗?

2013年槐荫区人民法院审理了一则房屋买卖纠纷。被告安某在四年前与孟某签订了一份房屋买卖协议,约定安某购买孟某所居住的南沙小区楼房一栋,该房屋是槐荫区美里湖街道办事处南沙居民委员会开发建设的旧村改造房,之后双方均履行了合同义务,安某很快便入住该房屋。2013年,孟某子女将安某告上法庭,请求确认该房屋买卖合同无效,安某应当返还房屋,安某则辩称该合同是双方真实的意思表示,合同有效且履行完毕,原告无权要求其返还房屋。

小产权房签订的买卖合同有效吗?

法院审理认为,该案所涉房屋系济南市槐荫区美里湖办事处南沙居委会旧村改造房,属于小产权房。根据《中华人民共和国土地管理法》和相关法律法规及政策的规定,在农村集体土地上建设的房屋不能向非本集体经济组织成员的人转让或出售。买卖小产权房实质上是变相买卖农村宅基地使用权,该买卖行为法律不予保护,因此,本案中安某与孟某买卖合同无效。同时根据《中华人民共和国物权法》的规定,涉案房屋不能办理物权登记手续,无法取得相应的权属证书,权属并不明确,但同时涉案房屋买卖协议业已履行完毕,安某不需要返还房屋。

对于合法的“小产权房”,我国法律并未禁止产权人进行买卖,买房人签订的买卖合同的效力因买房人的身份不同而不同,基本原则为:同一集体组织成员之间的买卖合同一般认定为有效,不同集体组织成员之间的买卖合同一般认定为无效,集体组织成员与城镇居民之间的买卖合同一般认定为无效。而对于违法的“小产权房”,通常是先由行政部门做出是否为“违章建筑”的决定,如果买卖的房屋被认定为“违章建筑”,则该买卖合同一般被认定为无效。

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