小产权房”是指在农村集体所有土地或者宅基地上由开发商或者当地村集体、个人建设或销售的房屋,它们当中多拥有当地乡镇政府颁发的产权证。

在济南周边城乡接合部,林立着许多小产权房。小产权房在济南市居民住宅占有很大比例。虽然国家多次明确小产权房不合法,但记者走访部分售楼处了解到,一些小产权房一直在正常售楼。

在济南外环西路上的一处在售小区,一位当地居民介绍说,这片小区的地属于他们村集体,村民老宅子被拆后搬迁到小区里。按照国土资源部规定,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房。然而这片属于村集体的小区,在用于补偿拆迁村民住房的同时,也在向村集体以外的人出售。对于这个问题,售楼处工作人员毫不避讳。她表示,现在小区正开发第三期,有80%的房子卖给了外地人。和前一处小区不同的是,这处小区没法办理房产证。购房者只和当地村委会签订合同,一式三份,购房者、村委会、街道办各留一份。

没有房产证怎么保证购房者的合法利益?售楼处工作人员回答记者:“没有房产证也没有70年的年限,这房子祖祖辈辈就是你的了,如果万一遇到拆迁,肯定会有补偿的,本村人按照面积的100%置换新房,外地人按照90%的面积置换。置换的这些房子肯定都是证件齐全的。”然而,工作人员同时表示,这些补偿标准并不会写到购房合同中去,只是口头承诺。

对于这个承诺,山东财经大学房地产研究所的郭松海教授表示,这没有任何法律效力。

国家清理小产权房并不是第一次,从几年前国家就一直三令五申:建设、销售、购买小产权房是违法行为,不受法律保护。但为什么小产权房这么多年来一直屡禁不止?郭松海解释说:“由于城市市区房价太高,超出了一部分居民的购买能力;位于城乡接合部的小产权房相对价格较低,有需求就有供给,小产权房一直都有很大市场。”

鲁南一建筑公司负责人向记者透露,相较于大产权房,小产权房的成本低很多。“农村的楼房建筑成本一平方米八九百元,用的是集体土地,不用缴纳土地出让金、税费。”记者在济南各大房地产网上了解到,济南周边的小产权房要比同一地段的大产权房一平方便宜一至两千元。

在提案中,郭松海指出了多年来小产权房屡禁不止的原因:“现行农村建设用地制度不完善、不公正,政府相关政策受到农民抵制,随着土地市场的发育及其增值,受利益驱使,农民开发小产权房的行为难以遏制。”

鲁南一建筑公司负责人也证实了这一说法,他表示镇上的许多小产权房从来没有人来查过。对于近期的小产权房清理,该负责人称:“小产权房太多了,几乎每个地方都有,法不责众,根本查不过来。而且小产权房的建设都是地方政府行为,这些小区的建造都得经过当地镇政府批准,要是单位自建的早被查封了。”

村集体开发小区,的确给村民带来不少利益。济南市外环西路某小区的一位居民告诉记者,由于拆迁建楼,她家从村集体分了两套房产,自己又购买了一套。如今,十几万元一套的房产已经涨价到40多万,她打算卖一套。村民身份也在发生变化,她说:“前几天村里开会,确定了我们把户口从农业户口改成非农业户口,以后就变成居民了。”

在城乡土地二元结构下,如果不依靠小产权房,城市周边的村集体和村民很难享受到土地升值所带来的好处。郭松海在提案中指出,根据宪法和《物权法》相关条文,集体土地所有权与国有土地所有权具有平等性,无所谓大小产权之分。

郭松海说:“我认为清理小产权房应区别对待,对占用耕地开发房地产的,应坚决予以取缔,情节严重的还应追究刑事责任。”在提案中,郭松海提出应将符合城市规划、土地规划的小产权房纳入社会保障性住房体系中来,建立城乡统一的建设用地市场。

本报讯3月29日,国土部知情人士介绍,“由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。”

据悉,清理思路的原则是分类、分步骤推进。其中,侵占耕地等违法违规的小产权房,尚未销售以及新建、续建的小产权房,有望列入清理范围。但具体销售和建设的时间点、东莞五年小产权房何时正式展开清理,尚待最后方案出台才能敲定。

国土部知情人士介绍,小产权房清理的一个原则是:区别对待、分类处置。他介绍,在国土部初步的清理思路中,违法建筑、有严重质量问题、东莞小产权房走势侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理,并追究开发商、村集体等相关人士的责任;出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。

同时,对尚未销售的小产权房,一定年限后新建深圳沙井小产权 凤凰花园,续建的小产权房,必须全部停建、停售,其中,划分地块对外出租待建的土地,责令退还。“尚未销售,主要是指在建、在售,无人入住项目;一定年限后新建、续建的小产权房主要也侧重于在建、在售。”该人士称。

就清理举措看,上述人士介绍,“包括强制拆除、没收、停售和停水停电等”。(据《重庆商报》)

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