武汉小产权房现状调查

关键词:小产权房产 2019-03-05 05:49
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亿房网11月17日文上周,国土资源部下发《关于农村集体土地权登记发证的若干意见》,其中明确指出:小产权房不得登记发证。而在此之前,武汉国土资源和房产局也曾明确表示小产权房不予登记。

记者日前调查中发现,虽然政令明确表明小产权房不予登记,但小产权房因价格低廉,手续简单受到追捧。

所谓小产权房,即集体土地、企事业用地所建设的房屋统称为“小产权房”,其与商品住宅较大的区别在于没有缴纳土地出让金,国土局不予颁发产权证和预售许可证,其产权证不由国土局颁发,而由乡政府或村委会颁发。相对于“大产权房”而言,“小产权房”只有房屋使用权,不包括土地使用权。

第1类小产权房:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

第2类小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。

据记者调查了解,武汉市早在07、并明确指出禁止城镇居民购买小产权房南山小产权房根据规定,小产权房只能在集体成员之间流转,不允许在社会上公开销售,购房者如果购买了没有产权证的房产,一旦出现纠纷,将不受法律保护,且一旦遇到征地或者拆迁,没有产权证的房子很难获得合法赔偿,如该房屋被认定为违章建筑可能直接拆除不予赔偿。

在全国大部分城市里,小产权房多集中于城市边缘地带,因城市的扩容从边缘土地进化为核心城区,而武汉则属于例外,有相关人士统计,武汉三环内有近3成土地属于集体用地,且三环内有56个城中村,56个城中村所属住宅大部分为小产权房。

沿着徐东大街往前直走,经过好美家右转向前直行约500米,当地人称它为“团结村还建楼”,用的是村里的集体土地,12层楼,框架结构,停车场、绿地,看起来和普通商品房并没有什么两样。已经入住的孙女士告诉记者,小区都是村里的拆迁户还建得来,3年前拆迁完毕,去年年底今年年初建成,半数以上装修完毕已经入住,另一部分“待售”。

小区没有名称,据孙女士告诉记者:“小区没有土地证,属于小产权房,售价在5000—6000元/平米,小区房源面积在70—130平米之间,因不能办理两证,购房者可与房东签订协议保证所属权属。”

据小区业主介绍,因小区周边楼盘售价接近一万元,因此小区卖的十分抢手,两年前该小区还未建成已经有村民合同转让,售价约在3500元/平米左右,随即因小区周边楼盘价格不断攀升到达5000—6000元/平米,目前小区内半数以上均已出让与外来居民。

在记者调查中了解,在房价的日益高涨之下已经动辄过万,小产权房虽然没有两证,但因价格低廉迎合了不少人的需求。

一位正在团结小区看房的张某说,他是通过朋友介绍得知这里的消息,经过2周的调查和了解,清楚知道该房屋只能办理房产证,没有土地证,不能上市交易,可令他心动的是,该房屋不仅是小高层舒适度高,价格仅仅五六千元,是周边商品房的一半。

张某解释其购房动机:“周边房源已经过万元,如购买一套100平米小三房,价格约为百万左右,首付款也要50万元,月还款额也在三千余元。换言之,购买此处小产权房,相隔不足500米,价格便宜了将近一半,如购买一套80、90平米两房,50万元即可,还省去了贷款排期和日后还贷。”

对于两证和拆迁保障,张某回答到:“虽然购买小产权房拆迁没有保障,但房屋才建成,其实买大产权房也不一定能得到保障啊。经过多方了解购买小产权房和房东签订相关保障协议,小产权房产只要房东认可已经将房屋赠与于我,自住是完全不会受到影响,至于今后出售的问题,买来是为了自住并不打算交易,如果实在有变动还可以出租,一样是*……”

业内人士认为,在房价日益攀升的压力下,购房者转而购买小产权房,亦折射出高房价下的无奈。

记者经查阅得知“封杀”小产权房的禁令并不是第1次提出,早在07年已经有相关小产权房禁令,此次颁发的通知也是延续2010年核心一号文件的配套政策性文件。早年的小产权房往往只有房产证没有土地证,发展至今武汉半数小产权房两证全无,以下是小产权房相关政策发展历程:

2007年12月:国务院常务办公室明确要求,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

2008年1月,国务院下发通知提出,任何涉及土地管理制度的适应和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。

2008年7月,国土部下发通知,要求尽快落实农村宅基地发证工作,但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证。

2009年9月,国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。

2010年2月,国土部部长在全国国土资源工作会闭幕式上透露,已经完成针对小产权房的调研,争取年内出台解决方案。

2010年5月,14部委开始酝酿小产权房整治方案,对发现的问题,采取“一案一处理”,全国性处理将在小产权房治理方案出台后。

2011年5月,国土部等三部委下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。

2011年11月,国土部再次明确:“小产权房”等违法用地不会因农村集体土地确权而合法化。

一从事中介工作的业内人士告诉记者,小产权房一般比周边楼盘价格低一半,甚至一半以上。且因整个小区体量不大,所以出售量十分有限。而小产权房因不合法,因此整个交易信息只会在圈内散播,不会像其他房源广告大打广告。因此消息“灵通”、又能承担一定风险的自住购房者是小产权房的购买主力。另外,小产权房在中国存在多年,根据房地产市场的变化,其自身体系也进行着调整。可以说,小产权房从“挂牌”到看房到较后的售出,都已经形成了特有的循环体系。而且它的售价也会随着周边房屋的涨跌而进行微调。

对于小产权房的风险,该人士称:“较大弊端在于政策风险,因为集体土地随时可能被国家征收,而且因购房者的不合法性,是无法得到相应补偿,*终会导致赔了夫人又折兵。”

曾经有媒体报道,小产权房在深圳、北京等价格较高的城市已经形成销售的局面,*多的已达到房地产市场销售总量1/5,亿房网二手房研究员王磊告诉记者,目前武汉市场并没有达到一线城市火爆的情形,市场占有率*多为1%。

武汉城中村数量在全国占有率较高。小产权房购买者大多知晓其中利害,但仍旧不得已而为之,实属高房价下的无奈。有律师指出,根据法律规定,小产权房交易本来属于非法行为,只要整顿就会面临被拆除的风险。小产权房的价值很大程度上取决于国家政策。无论*还是自住,都有一定风险。而所谓的使用权,也不过是一个空头说法。因为买卖双方的协议并不受法律保护,所约定的内容其实也是一纸空文。

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