非农建设用地将不再“必须国有”,扫清了集体经营性建设用地直接入市的法律障碍,意味着政府将不再是唯一的非农建设用地供应者。但是,建设用地入市仍然要遵循符合土地利用规划和用途管制的前提,修订并不意味着小产权房会转正

长期以来,政府主导征地是我国农村建设用地“农转非”的“华山一条路”。按照现行法律,集体经营性建设用地不能直接入市,如果要入市交易,必须变更为国有土地之后才行。除农村集体和村民用于兴办乡镇企业、建设村民住宅和乡(镇)村公共设施、发展公益事业外,都要通过征收程序将集体土地变为国有建设用地。

所谓农村集体经营性建设用地入市,即在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,与国有建设用地使用权同地同权同价。这一改革思路自十八届三中全会首次提出。2015年,在33个县开始试点。前提是经全国人大授权暂停在上述地方实施有关法律。此后,浙江德清敲响全国“第一槌”,改革试点逐步开花结果。近年来,试点地区积极开展入市探索,建立健全市场交易规则和服务监管制度,形成了一批制度创新成果。

很多人关心对房地产市场的影响。值得注意的是,经济日报:非农建设用地能入市不意味小产权房转正此次法律修订的主要目的是推动依法改革农村土地制度。草案明确指出土地规划和用途属性必须为工业、商业等经营性用途,因此仅对非住宅类经营性土地有影响,对住宅类经营性建设用地没有直接影响。即使直接入市也要符合规划和用途管制,所以也不意味着国家允许小产权房转正,政策对农村宅基地管控依然严厉。直接在农村集体土地上建设的房子,只有该村村民才能合法占有,不允许对市民上市交易,即使私下授受也拿不到房产证。

从目前试点的情况来看,集体经营性建设用地入市后的用途主要是工商业、服务业、旅游业,一些地方在获得许可后试点利用集体建设用地建设租赁住房,即使是试点地区目前还没有允许集体经营性建设用地建设商品房。可见,集体建设用地入市要有一系列的条件和规范。对此,此次草案明确了集体经营性建设用地入市条件及管理措施。

法律修订的目的,是完善农村集体经营性建设用地产权制度,明确入市主体、范围和途径,建立健全市场交易规则和服务监管制度,建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,最终实现城乡统一的建设用地市场。改革试点的目标是释放土地红利,增加农民收益,繁荣乡村经济。这对于盘活农村集体资产、提高用地保障,无疑是件好事。

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