楼市调控再升级后住宅越来越像过去的公寓?

关键词:东莞宏远小产权房 2019-03-01 19:09
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1.4万亿重磅资金砸向东部,龙岗异军突起。如今城市新客厅加持,让龙岗迎来了新格局、新发展,将成置业热区。粤港澳大湾区是国家战略,整个大湾区楼市的现状非常火爆,深圳、深圳小产权房价格南沙、惠阳、大亚湾等新房都卖得很好,未来半年大湾区楼市整体应该只会涨,不会跌。虽然大湾区的规划还没公布,但是交通设施的互联互通一定排在首位。深圳大都市圈未来5年会得到快速的发展,跟深圳连接的东莞、惠州等临深的部分区域,轨道肯定要跟深圳联通,部分区域会成为深圳事实上的郊区。近几年,沙井、松岗的房价后来居上,很大的原因是享受了深圳的交通规划、交通配套的利好。可见,轨道通到哪里,基本上那个地方的房价就会跟着起来。深圳正在建设14号线,从龙岗可以通到惠阳、东莞宏远小产权房大亚湾,从福田岗厦到龙岗也将在30分钟以内。从以往深圳地铁建设可看出,只要地铁动工了,对楼市就有刺激。对龙岗未来的定位,会是深圳主城区之一、深圳东部中心。世茂深港国际中心已正式开建,大运新城是五大城市新客厅唯一的东部代表。说明龙岗以后不再是睡城,会有自己的创新产业、高端商务、优质配套。从买房置业的角度看龙岗,是东部置业首选区域。从升值的角度来看,龙岗的房产在过去5年没有跑输前海、宝中等核心区域。而龙岗中心城不仅是龙岗的中心,它到惠州、大亚湾是30公里;往北30公里到东莞谢岗、博罗;往西北30公里到黄江、清溪;往西到福田、罗湖、南山、宝安,而且博深高速、长深高速开通之后,出行非常方便。5年左右的时间,龙岗从睡城逐步演变为东部中心,入住率也非常高。过去5年甚至10年,龙岗都是新房供应大户。现在看龙岗中心城,新房供应不断市区化。东部置业群体选择龙中置业,等于在西部置业选择前海。最近楼市调控又有新一轮的加码趋势,最近成都、长沙出台了非常严厉的调控措施,总结为新四限:限离婚、新入户、公司、随迁买房。新四限出来之后,各大城市有不同程度的跟进。虽然深圳还没有实施,但很有可能在某些方面要加大限制。多轮调控下来,可以看到住宅的流通性、交易成本、买入成本大幅度上升。深圳现在二手房的交易成本非常高,尤其是三价合一之后,新房的购买成本也在上升,银行利率上浮20%。所以整个调控的就是增加购买、转让成本,提高门槛,住宅就越来越像过去的公寓。楼市调控在收紧之后,买房置业的方向可能会发生一些变化。接下来一二线城市楼市调控只会收紧,住宅限购越来越严,新四限可能都会出台;三四线城市的住宅投资价值逐渐弱化。前不久国家开发银行对棚改政策的审批权往上收了,以后的货币政策对三四线城市也会收紧。当货币政策不再宽松的时候,住宅的投资红利即将进入尾声。投资只买住宅,是过去一直推崇的观点,我觉得现在这个阶段需要重新考量一下。过去都不买公寓,就是因为公寓在持有环节、交易环节税费比较高,但是现在当一套住宅的税费成本占到总价的10%的时候,公寓的交易成本也不过如此。在房住不炒,市场调控的前提下,公寓、写字楼等商业性物业的租售比会更合理一些。因为同样地段的公寓、写字楼的价格比住宅便宜,单位租金都比住宅还要高。一线城市好地段的公寓可能会迎来补涨的行情。香港和深圳是两个核心城市。香港有700万人口,但它自身的很多问题需要调节。而深圳的GDP增速在一线城市是最高的深圳小产权房产网增速接近9%,GDP总量已经超过香港。深圳的城市面积比较小,只有上海的1/3,北京的1/8,广州的1/4,人口却都差不多。而且深圳大概有一半是海域、湖泊和山林,线平方公里。另外,深圳80%的房子以小产权形式存在,可交易的红本商品房不超过180万套。现在深圳的平均年龄只有30多岁,表示购房需求强烈。面对深圳2200万人口,深圳买房的需求属于一个高涨的时期,但是供应非常少。由于本身土地资源的稀缺,又有80%的不动产。在这种情况下,需要开发土地,需要有新的开发区域。早先,深圳市提出东进战略,那个时候开始,大运、龙中一路发展。而龙岗是最近5年密集发展的区域,楼市调控再升级后住宅越来越像过去的公寓?在龙岗中心城、大运片区仍有很多新的规划。要发展经济先要通道路,金地项目周边除了有已经建成的地铁,还有多条正在建设、规划中的轨道和铁路,对龙岗未来还是比较看好。6月10日,深圳市政协通报会上提到深圳地铁33号线号线是一条快线,是加强深圳重要城市中心与机场联系的快速轨道,极大地提升了郊区到市中心的距离。龙岗现在入住率已高达9成,甚至接近百分之百,将来市区的产业会慢慢外溢到龙岗。新生态、新规划三大利好带来的刺激下,在粤港澳大湾区东部桥头堡、辐射莞惠的中心城区的定位下,对龙岗的前景非常看好。龙岗中心城已是龙岗政治、经济、文化中心,周边有红立方、政府大楼、文化广场、地铁等环绕,将是深圳未来的次市级中心。深圳国际大学城、深港国际中心等的建成也将增强龙岗中心城的文化教育和政治商业属性。买房是买它周边的交通、教育、每套房产都是其空间及其周围所有的社会资源的集合,而这体现在政府财政投入。第三名是龙岗,龙岗跟福田也只差100多亿。所以在引领片区发展方面的实力,龙岗跟福田、南山差别不大。而没有供应量的东西不掉价,且稳定增长。深圳的商业住宅,或者公寓类的供应在逐年收缩,开发商拿地的难度也逐年提高。金地·龙城中央商务公寓带燃气,有阳台。深圳80%乃至更高比例的公寓是没有阳台和燃气的。另外项目带轨道交通,这对投资物业非常重要,道路一通,黄金万两。金地·龙城中央3期推的是公寓,但是它有居住的感受,房子有阳台,带精装,适合居住。金地·龙城中央位于深圳龙岗中心城,紧邻龙岗河,距离地铁三号线米,是不折不扣的地铁口河岸新盘。总建筑面积约51万㎡,是一个涵盖高尚住宅、醇熟公寓、天际写字楼(160米)、商业于一体的滨水城央综合体,规划为集龙岗区行政、商务、商业、交通、教育、生态等资源于一体的地标性项目。三期五心精装公寓,全细节提升,以”贴心、安心、开心、省心、放心”打造城市优资产,建面约41-82㎡的醇熟公寓里尽显自在与美好,真公寓、总价低,成为城市精英投资风向标。公寓独有外置阳台,纵享景观园林,自带燃气,打破一般公寓常见格局,自在空间,百变生活,助力城市精英资产优化。涵盖市政、商业、文化、教育、休闲、产业等各个方面,以得天独厚的龙头配套,缔造大湾区自在生活新主张!项目距离龙城广场站约600米左右,距离吉祥站约800米左右。未来规划有21号线号线等交汇于龙城广场站,是多条轨道和铁路交汇换乘的交通枢纽。此外,项目还可坐享以龙城大道、水官高速、丹平快速等城市级快速路网。

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