访谈丨孟晓苏:要鼓励国内房地产投资与消费

关键词:深圳 小产权 2019-03-01 19:31
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中国楼市风声鹤唳。美联储加息与中美贸易战升级双重阴霾压顶,给中国经济和楼市更增添了几分未知的惶恐。“面对中美贸易战有可能长期化,我国需要进一步启动内需访谈丨孟晓苏:要鼓励国内房地产投资与消费特别是要发挥房地产业作为增长极、楼市与房价作为稳定器的作用,稳定楼市、稳定房价。”汇力基金董事长、中房集团公司前董事长、原房改课题组组长孟晓苏的一席话,无疑给悲观的市场层面添了几分底气。孟晓苏指出,不能要求政府把降低房价作为施政目标,因为这是完不成的任务。孟晓苏是一位对经济大势细心观察并积极发表意见的企业家与学者,言辞中充满着一个改革参与者、政策设计者的深邃思索。孟晓苏曾是国务院前副总理万里的秘书,原房改课题组组长。他是中国改革开放的亲历者和见证者,是最早提出将中国住房建设培育成国民经济的新增长点、在中国发展住房抵押贷款和抵押贷款保险的专家之一,也是最早在中国提出REITs理论、引进国外“以房养老保险”模式的倡导者。面对复杂多变的国际形势,中国楼市该压还是该放,房地产税出台时机是否合适,中国真正的REITs产品如何破局等,孟晓苏再度阐述了他的独到见解。中国房地产报:我国在REITs方面进行了多年的探索和实践,尤其住房租赁市场REITs产品从去年破冰到现在发展迅速,作为国务院发展研究中心REITs课题组组长,你对取得的成绩怎么评价?孟晓苏:目前中国还没有真正的REITs,推出的是ABS产品、类REITs产品等,这些产品从2014年底起至今已经发行了1370多只,规模将近2万亿元,投资人也很踊跃。现在我们正在努力,争取尽快推出地方政府公共资产方面的REITs产品。深圳 小产权现在谁资产最多,谁的负债最重?都是地方政府。通过率先推出政府资产层面的资产证券化产品,可以让中国尽早推出真正的REITs产品。公募基金进入资产证券化领域,在法律上也已没有多大障碍。如果能够推出中国的REITs产品在沪深两市流通,可以丰富中国的资本市场,也有利于发展直接融资、打破刚性兑付、防范金融风险。孟晓苏:从政府公共资产获取突破可能性较大。发展REITs需要选择资产规模适当、收益率较高的标的,地方基础设施建设中有一些资产收益率不错,具备进行资产证券化的条件。发展真正的REITs产品,还要突破免税障碍。发达国家的REITs都可免除公司税,只缴纳个人所得税。我们做的REITs也要给予税收优惠,在这方面政府公共资产比企业资产具有优势。因为政府本身是征税人,可以通过税后调节,将不得不征的税通过其他方式补偿回去。我国也应该像国外REITs那样,力求做到税收中性,避免双重纳税。中国房地产报:中国住房租赁市场发展其实也是非常需要这种REITs产品的,市场前景也很大。你有什么建议吗?孟晓苏:中国在发展租赁市场方面行动慢,还少有专门的租赁机构出现,在供给侧方面发力不够。政府只需要管政策保障性住房。对比国外住房租赁市场,政府管的也是低收入群体的租房需求,租房市场不可能全由政府提供和管理,居民在提供出租房里占了很大比重,其中部分比重就是通过REITs来持有,这样就可以将整栋楼宇做成REITs基金,人们可以持有基金单位,这种基金单位(股票)可以在股市上流通。未来REITs股票是用来买卖的,而房子是用来住的,这就能更好地落实房住不炒的要求。孟晓苏:租金低确实是一个问题,中国大城市普遍租售比不高,一线城市才是一点几,二线城市是二点几。这种情况怎么发REITs呢?我认为有3个办法:1.在普遍租金低的情况下,挑选个案租金较高的项目来做;2.可以把“共有产权房”这种创新引入租赁房市场。政府持有这种房屋的部分产权,政府可以放弃租金收益,把租金都留给购房居民或房屋持有机构,政府保留税收权和房屋增值收益,这样就能大幅度提高租售比;3.用集体建设用地建设的租赁房来发展REITs,其中没有土地出让金,成本较低,虽然租金不高,但租售比相对高。政府为中低收入家庭提供的租金补贴,在公租房里是一项不可缺少的收入来源。不是因为做成REITs产品才有补贴,而是原先就有这项补贴。房改时候我们提倡“暗补变明补”,今后做资产证券化也应提倡“暗补变明补”,是政府购买服务。这部分补贴是既有的,不应当计入资产证券化的“负面清单”,而是地方政府应尽的税收转移支付责任。孟晓苏:国外住房类REITs产品对利率的要求并没有多高,因为住房本身的长期持有会使房产价值增值。美国发行的住房REITs产品,42年前1美元买的,42年后变成了142美元,年化收益率为12.2%,其中包括分红所得、房产增值与股票溢价。现在居民买房出租,也不一定只为租金,现在居民买房受限,待有了租赁房REITs,就有了新的投资房产渠道,有专业机构管理和按期分红,还有进入资本市场流通的便利。孟晓苏:特朗普上任之后对我国颇多刁难,还发动了对中国的贸易战,而且不断加码。对中国政府完全是一副漫天要价的嘴脸。特朗普上任以后,无论是取得的成果,还是被人垢病的问题,都离不开他的房地产思维。在他刚刚当选的时候,我就提出“研究特朗普房地产商思维”,看来研究得还是不够。最近中国政府发布了《白皮书》,鲜明阐述了中国的立场,13个问题谈的都掷地有声。但是特朗普政府不跟你讲道理,看来这个贸易战还得准备长期打下去。不仅美国人在捣乱,一些讨好美国的国家也在用各种方式设阻,使中国企业在海外业务开展方面遇到了不少问题。面对中美贸易战有可能长期化,我认为扩大内需、扩大投资,特别是扩大房地产投资与消费,是我们应对中美贸易战的正确选择。孟晓苏:现在让我顾虑的是,有关部门会不会在面对中美贸易战的同时,继续抑制内需打压房地产,削弱中国应对国际斗争的基础与能力。好在中国最高领导层扩大内需的意志坚定,早已确定“牢牢把握扩大内需这个战略基点,扩大国内市场规模”。现在应尽快结束非理性的房地产调控。非要这样调控下去,房价压不下来,倒会把经济压下来了。在复杂的国际形势下,我们更应该认识到房地产业是国民经济的主导产业,内需是拉动中国经济的主引擎,楼市平稳是中国经济社会的稳定器。孟晓苏:房价问题,短期看供求,中期看结构,长期看通胀。从几个方面看,房价肯定是要继续上涨的。不应当把降低房价作为政府的施政目标,那肯定是完不成的任务。最近一些城市房价没有明显上涨,是因为抑制需求限制居民购房,压抑房屋销售不让高价楼盘上市。但是总要让居民购房、让楼盘上市吧?那时被压抑的房价就出现反弹了。现在房价出现的“三年一猛涨,一涨顶三年”,就是非理性调控造成的楼市怪现象。孟晓苏:十多年来房地产市场已经被挤压成“三年一个小周期”,开发企业应保持平常心态。要在市场旺盛的时候不盲目乐观,适应小周期变化,在动荡市场环境下,找到保持自身平稳发展的办法。中国房地产报:当前这种国内国际严峻形势下,房地产税的征收是不是应该缓一缓?你有什么建议?孟晓苏:房产税什么时候都应该考虑征收。过去在制度设计上的毛病,要尽快地调整。在征收房产税的方案设计上,我从不赞成“建立全民住房产权信息系统”和“多少平方米免征”,而主张实行“尽房皆税”与“退税制度”。房产税本来就是最容易征收的税种,有一套房、征一套税能把事情最大简化。普遍纳税后要实行“退税制度”,退税是根据纳税人家庭生活状况,包括婚姻状态、收入水平、赡养人口等,鼓励人们善待婚姻、赡养家庭。国外还有能把按揭利息计入退税,把外墙装修计入退税。“退税”只适用于一套房,其它房产则不能享受退税。在退税制度设计上,为了简化行政与方便百姓,我主张采用“见房就征、见证就退”的简易办法,允许每位居民凭身份证退税一套房。单身可退一套,夫妇可退两套,赡养老人还可以退税。这样就把房改房、拆迁安置房等都纳入到退税范围了。至于退税一套是多少平方米?我看就不必去纠结了,大小都是退税一套。东莞强拆小产权房非要较真就规定个退税房屋面积上限,但不宜定得太低。我还主张“从小产权房开征房产税”,它没有缴纳过土地出让金,税率上不必给优惠。这样就能很容易地开征房产税,也有利于照顾该照顾的居民。

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