深圳“小产权房”试点:申报到转正最快要7个月

关键词:深圳南岭小产权房 2019-03-01 19:29
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深圳小产权房终于要转正了?4月,深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留违法建筑”,部分被称为“小产权房”的建筑,有望拿到红本。

深圳小产权房终于要转正了?4月,深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留违法建筑”,部分被称为“小产权房”的建筑,有望拿到红本。首批试点的区域中,沙井共和社区已经开展动员大会。根据南都记者从相关部门获得的一份内部文件显示,由“深圳市查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室”编制的“流程概图”,整个“转正”流程,从申办到办理完,至少需要147个工作日。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,如果试点成功,下一步有可能扩展到更广泛的区域,存在久远的“小产权房”问题有望解决,为深圳城市化带来新的发展机遇。

“现在共和花园都没有房子在卖了。”沙井共和花园附近的中介告诉南都记者,因为要“转正”,现在过来问询想买的人很多,但没有业主肯放盘。

据南都记者了解,该楼盘去年售价还是6000元/平方米左右,今年已经升至6500-7000元/平方米,升幅达到16%.根据相关资料显示,共和花园是四五年前开卖的共和村村委统建楼,最初价格是3000元/平方米,总共有千来户。

南都记者现场看到,在工厂与城中村交错的沙井,共和花园的外形设计和园林,都堪称小产权房中的“精品”。并且,户型也尤为阔绰,90平方米为两房,三房的面积达到140平方米。宝安沙井共和社区原村民代表开了一天动员会,要求村民配合试点。因为只是试点,所以此次“转正”官方并没有带着强制性。对于共和社区的“转正”,附近的居民都有耳闻,但具体的操作并不清楚。一位对当地村民了解的人士就表示,有村民肯定是不想转的。“不转,可以一直住下去,光是收租也可以养活好几代人,转了反而有使用年限了。”

宋丁认为,此次试点,可以说相关部门已经做出了比较大的“让步”。实际上,城市发展也到了“小产权房”问题非解决不可的地步,村民也应该感受到了。因此下一步更多寻找利益分配的平衡点,通过试点试图找到一揽子的解决方案。

除了共和社区,纳入首批试点区域的社区还包括公明街道的下村社区深圳“小产权房”试点:申报到转正最快要7个月观澜街道的观城社区和茜坑社区、松岗街道东方社区、平湖街道的山厦社区等1个街道和其他12个社区,申报共计21831栋。

南都记者日前从松岗街道办了解到,同为试点的东方社区试点工作还未正式启动。按照有关部门的“流程概图”,整个“转正”流程,从申办到办理完,即便资料齐全,至少需要147个工作日。换算成自然天数,大约是210天(7个月)左右。加上之前的筹备、动员等工作,今年内能否完成所有试点区域的“小产权房转正”还是个未知数。

值得关注的是,此次“转正”是针对原住民。根据《实施办法》,对非原村民所建住宅类历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑(包括建成后已实际分割转让的情形),不予处理确认。

宋丁认为,这种分类分批的处理方式,一定程度上有利于简化“小产权房”错综复杂的利益关系。同时,对于外来人口买卖“小产权房”、开发商开发“小产权房”提出警示。

实际上,根据南都记者调查,“小产权房”交易市场中,绝大多数的房子都是卖给买不起商品房的“外地人”,或者看好小产权房“转正”前景的“非原住民”。

目前小产权的建造形式包括,村民自建、村委统建、村民或村委联合外来资金开发等形式。这些都将导致“确权”过程中,将存在诸多利益纠葛。很多外地人在买小产权房时都需要经过的一道“心坎”,就是“如果要拆迁了,补偿怎么办?”现在,对于这一批人,还将面临一个新的考题“村民的房子‘转正’了,我的怎么办?”

此次即将面临部分“转正”的共和花园,“非原住民”,对于“转正”的态度也很微妙。

一位购买了共和花园两房的梅州人孙先生就表示,现在共和花园房子主要用来出租,但也还是希望以后会有转正的机会。

另一位同样是共和花园“非原住民”的刘小姐表示,自己并不希望转正。就代表房子不会拆了。当初买这里,是因为钱不多,要转还要补交地价,反正都是自己住,不转还少笔开支。”

北京市大成(深圳)律师事务所执业律师刘子儒表示,目前的“实施办法”,有可能引发原住民与“外来者”之间的深层次的矛盾。由于目前的“转正”只是针对原住民,不排除会在巨大利益的诱惑下,原住民不承认当初的购买关系,自行补缴地价,实现已售房产的“转正”;或者“非原住民”在补缴地价后,原住民否认购买关系,不愿意将转正后的房产过户到“非原住民”的名下。

“因为从法律角度,‘小产权房’的买卖关系,是不受法律保护的。深圳南岭小产权房因此‘小产权房’也是很多法院不敢碰的‘雷区’,对相关纠纷不予受理。”刘子儒说。此外,他还认为,对于“一户一栋480平方米”的限定,有可能起到鼓励市场加建抢建的负面影响。

“小产权房”试点工作的开启,似乎给小产权房“转正”带来了新的希望。小产权房市场又再度兴盛起来。根据南都记者的调查,沙井一带的小产权房工程已经停建,但小产权房的买卖之风仍然大行其道。部分小产权房项目,为了吸引购房者,还联合银行推出了“短期贷款”。

“小产权房”的“转正”消息,引发社会各界的强烈关注。在“转正”的预期下,会否出现小产权房加建、抢建的热潮?南都记者日前走访了沙井沙壆、凤凰社区以及松岗东方社区一带,未见有加建抢建的现象,倒是有不少已经停工的小产权房项目。

在沙井街道的沙壆下西一带,南都记者看到,在村里交错的村屋之间,不时会有在建的建筑出现,深圳沙井小产权 凤凰花园但无一例外都已经停工,部分建筑用黑色的网布盖住。有些停建建筑已经封顶,进入装窗阶段。值得玩味的是,现场有一纸告示,对拆除房屋者将做出经济惩罚,对于新增违建仅做出警告。告示内容显示:严禁未经批准擅自拆除房屋,可以处以2万-5万元的罚款。另外,所有违建工地一律停工,新增违建将一律拆除,强拆费用将由违法行为人自己承担。据附近的租客小刘介绍,最近风声紧,这里的小产权房已经停建有一段时间了,但还有小产权房可以买卖。

目前深圳“小产权房”的供应,大多集中在宝安沙井、龙华、龙岗布吉等区域,售价从3500-7500元/平方米不等。“‘小产权房’已经开始试点了,以后肯定能转正。”最近,深圳“小产权房”的“转正”试点,成为销售员小梁游说客户的一大理由。甚至布吉还有小产权房承诺,五年后一定能转红本。但对于“转不了怎么办”的问题,该楼盘销售人员称,“不知道。”

实际上,在《实施办法》中,尽管对于“非原住民”的违法建筑不予确权,但对于以房地产开发为目的兴建违法建筑有明确规定:除依法拆除、没收或者征收所建违法建筑外,对已实际分割转让、造成重大经济损失或者严重影响的违法建筑转让方,依法没收违法所得,违法所得无法确定的,按实际转让违法建筑的建筑面积以评估的工程造价确定;涉嫌非法经营犯罪的,移送司法机关依法处理。这也意味着单纯由外来公司或资本开发的“小产权房”不止是存在“不确定性”,还将是很大的风险。

根据市规土委公布的数据,截至2011年12月,深圳违法建筑已达37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%.在十余年且庞大的市场交易之下,小产权房的买卖,已经形成一条完整的产业链。有小产权房开发商,也有专门从事小产权房买卖的中介,甚至还有楼盘可以办理“按揭”买房了。“感觉越来越像商品房了。”中介小刘表示,自己所在的公司是专门从事小产权房买卖的中介公司,“在业界很出名。”据他透露,一般小产房中介公司的佣金是3个点左右,中介个体能从中提成佣金的40%.

在目前市面上在售的多个小产权房项目中,有不少打出了可以“分期付款”的概念。在西丽一个名叫景山雅苑的小产权房,广告语称可以首付六成分期三年。另外布吉的半山名苑也表示可以首付五成,按揭分期3-5年付款。根据南都记者了解,所谓的小产权房按揭也有两种形式,一种是开发商办理的按揭,一种是和银行办理的按揭。

布吉一小产权房的销售人员介绍,在该小区卖房,可以在平安银行办理按揭。“3年比较好贷,5年现在很难获批了。”记者随后致电平安银行布吉支行,该银行个贷部人士表示,小产权房不能做房贷。最终,该楼盘工作人员表示,所谓的按揭贷款,其实就是个人信用贷款,贷款利率高达9.5.记者从平安银行官网获悉,该银行的确有推出无抵押的信用贷款业务,收入要求是月入3000元即可申请办理。

随着共和花园等一批小产权房纳入“转正”试点,已经积累多年的“小产权房”有望得到解决吗?对此,深圳市规土委就表示,人们通常所说的“小产权房”名不副实。主要是因为,深圳在2004年至2006年间,将辖区内全部农村集体土地一次性转为国有土地。但也有业内人士指出,深圳的做法也只不过是让小产权房在名号上变成了“违法建筑”,这个问题本身的解决仍在博弈之中。

根据“实施办法”,目前小产权房的“转正”,是针对原住民。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,对于“小产权房”的处理,深圳市已经确定了分类分期处理的方式。目前的试点工作是针对原住民试点,而非原住民不在此次试点范围内。这种分类分期的方式,可以避免“小产权房”转正引起的震荡。在试点过程中,也在寻找一揽子的解决方案,未来“小产权房”必然会得到逐一的解决,这也是大趋势。通过部分不符合规定的小产权房的拆除或者城市更新,未来还能为深圳发展提供更多的土地资源。

宋丁还认为,未来对于小产权房的处理也不仅仅会是发红本解决,还可以对部分“小产权房”纳入保障房的范畴,比如做公租房等等。对此,北京市大成(深圳)律师事务所执业律师刘子孺表示认同,“通过扩大保障房的供应,弥补”城中村“逐渐消失后,带来的深圳年轻人生活成本的上升,保持深圳的年轻活力。”

根据三年前的数据,小产权房的建筑面积以及接近整个深圳市建筑面积的一半。一旦这些小产权房“转正”,实现在市场上流通,无疑将是商品房的“灾难”。有不少人认为,小产权房大量入市,或将起到降房价的效果“因为供应量大大增加了。”

对此,中联二手房研究院总经理肖小平并不认同。在她看来,此次深圳市试点的范围还比较小,而且只是针对原住民。并且,小产权房的转正,不是有政策支持就可以转,还需要村民的积极配合。而深圳历史上,也曾做过类似的尝试,最终都不了了之,原因是有村民不想“转正”。另外,目前试点的“确权”,也并非都是红本,有些是绿本,无法进入市场流通,对楼市意义不大。

因此,现在谈“小产权房”的“转正”,对于市场的影响,还有点言之过早。小产权房“试点”以及接下来怎么做,会对市场产生怎样的影响,要取决于多大量的红本房,在多长的一段时间内进入商品市场,“存在很大的不确定性,还有待进一步的观察。”

小产权房本来就属于违建,不仅不可以在市场上正常销售,如果以后拆迁,也容易在补偿归属上与村民产生纠纷,可谓后患无穷。小产权票房是什么意思但正是这样一个畸形的房产品种,却随着高涨的房价一路蓬勃发展。

对于大部分的小产权房购房者而言,既有楼价高企“买不起”的辛酸,也有政府的执法不严留下了投机漏洞。在部分人士看来,现在提小产权房的转正,无疑是对可以买小产权房但守法未买的人不公。也就是说,如果小产权房一旦平价转正,参与整个商品房市场流通,那么相当于所有没有买小产权房的购房者,都会为此支付了成本。对于此,北京市大成(深圳)律师事务所执业律师刘子孺表示,小产权房“的”转正“,的确会涉及到社会公平性的问题,但这也要看具体的政策执行。这类的担忧主要是针对”非原住民“。比如所补地价的多少,是否能转红本或者纳入保障房体系,等等。并且,在社会的发展过程中,的确很难做到绝对的公平性原则。

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