新一轮土地管理法修改将涉及集体建设用地入市问题,建设在集体土地上的小产权房会迎来什么命运转折?12月23日至29日, 十三届全国人大常委会第七次会议将在北京举行。按照议程,土地管理法修正案草案将提请此次会议审议。距离上一次土地管理法修订,此次土地管理法修改将主要聚焦在农村土地制度改革,涉及农村土地征收、集体经营性建设用地入市以及宅基地制度改革等主要内容。自2015年开始至今,全国33个地区正在进行集体经营性建设用地入市改革试点工作,主要任务有三项:一是完善集体经营性建设用地产权制度;二是明确入市范围和途径;三是建立健全市场交易规则和服务监管制度。目标是建立同权同价、流转顺畅、收益共享的入市制度。自然资源部法规司司长魏莉华2017年曾介绍,本次土地管理法修订破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍,同等入市打下法律基础。一旦集体经营性建设用地入市“开闸”,那些“诞生”在集体土地上的小产权房,会借着此次修法的时机顺利转正吗?答案将是否定的。一位土地专家对第一财经记者表示,此次土地管理法修改应该不会涉及小产权房问题。自2007年浮出水面,小产权房问题已经困扰中国社会长达十余年。所谓小产权房,并非一个明确的法律概念,其主要违规之处在于,利用集体建设用地建设但又销售给了非集体成员。2007年6月18日,原建设部提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”,东莞塘厦小产权房均不符合法律规定,不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。2008年1月8日,国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,要求农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。这个通知也为小产权房问题的处置正式确定了基调。此后至今的十余年,相关部门对小产权房问题的表态基本未脱离这个框架。虽然难以获得“出生许可证”,但小产权房因价格更低,已在地方潜行多年,规模日渐庞大。非官方数据称,全国小产权房面积约60亿平方米。但相关政府机构并未认可过该数据。正是因为没有法律的护航,小产权房的处置从法律问题演变成了一个社会和政治问题。在维护土地管理法治秩序和保护农民权益两大诉求之下,一旦小产权房处置不力,推行者的社会风险极大。“小产权房肯定是违法的,但一些销售出去的房子里已经住进人了,这时采取措施,要涉及成百上千群众的利益;但如果不采取措施,它又是违法的,而且有的小产权房占用的是耕地,那违法就更严重了。”一位中央部委高层曾如此形容处置小产权房问题的两难心态。过去十余年来,相关政府部门对小产权房的应对和处置一般两条腿走路:严格控制增量,分类处置存量。但针对存量的分类处置办法至今尚难出台。2017年8月,原国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。上述两部委发布的方案强调,集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。北京市规土委也表示,利用集体土地建设租赁住房,是北京市农村土地制度改革的重要内容。集体土租赁住房只租不售,坚决杜绝变相开发建设小产权房。简单理解,在符合规划的前提下,同样是建设在集体建设用地上的住房,同样是用于非集体成员居住, “租”不是小产权房,但“卖”就是小产权房。这也说明,随着这几年来集体建设用地入市试点的推进,以及13个城市开展利用集体建设用地建租赁房试点,对小产权房的界定更加简单清晰,即看它是买卖还是租赁的区别。一位地方国土局局长也曾坦言,集体土地建租赁房与小产权房有差别,差在哪里?就是差在一个是短期租赁合同,一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年,实际上就成了变相卖房,与小产权房无异。对于集体土地建租赁住房和“小产权房”关系问题,东莞虎门小产权房自然资源部副部长王广华曾明确表示,两者有本质区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,经依法批准建设,依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地,又涉及违法建设和销售,产权不受法律保护集体建设用地入市修法在即 小产权房转正暂时无望自然资源部相关负责人曾数次强调,不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动,不可能登记任何不合法的东西。小产权房不可能予以登记,这样的念头应该打消。

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