公寓小产权 军产房升值大决战比地还是学位杠杆品质流通性

关键词:光明小产权 2019-05-31 13:58
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普遍翻了一两倍。同时,销量还飘红。很多做商务公寓的发展商,睡着睡着都给笑醒了。

我特?2018年深圳楼市被调控地如此遇冷,深圳的商务公寓竟能逆向奔跑,高成交、高成交量地来个双双走高?

三、正常的家庭,是不敢用水库、金*阳的借房票腾挪的。毕竟房子挂别人名下,未来总是不可控的。

深圳公寓主要分为三类:商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类公寓公寓小产权 军产房升值大决战比地还是学位杠杆品质流通性商务公寓在深圳罗湖、福田、南山、大 鹏是合法享有公立学校学位权的。商务公寓入学积分大概比住宅低5-20分,按C类积分入学;比租房入学的积分和级别要高一些。在学位不是特别紧俏的地方(如罗湖、福田、大 鹏),有深圳户籍的孩子,凭商务公寓的房产证明,大概率是能报上名的。

重点:商业/办公类公寓、产研用房类公寓,一般是没有积分入学的。购买前,请再三跟发展商、教育部门确认!

比如,历史原因导致,深圳很多商务公寓是有阳台、洗手间、燃气、厨房的。户型格局跟住宅一样。地段、楼盘品质、小区配套和园林,也会跟住宅差不多,或共用住宅的配套。这些商务公寓,在使用上,跟住宅比区别不大。

住宅的设计,是让家庭更“自主”地生活,也就是说,提供的是生活的平台,但不会大包大揽地搞服务。而很多商务公寓,在定位伊始,就是提供更好的服务。所以,对租客来说,公寓可能交通方便、服务项目更体贴,面积段也小一点,每平米的租金贵一点,但是总租金比大户型住宅低一点点,租客就愿意接受。

一般贷款5成,还款年限10-15年。光明小产权房新楼盘二手房交易时,买家也比较方便去贷款。而有些产业和写字楼公寓,二手交易时贷款会难一些。在住宅贷款利率普遍上浮的楼市后调控时代,商务公寓的贷款利率也就不显得高了。

因为商务公寓不需要购房资格,也不影响限贷资格,很多没有大城市购房资格的人,会愿意购买商务公寓投资。因为:

一、商务公寓也是追随着地价上升的,地价、房价涨,商务公寓也会涨。客观说,2015年以后,深圳的比较好的商务公寓,涨幅不比住宅少。

二、买商务公寓,能正常做商务公寓的贷款。能用上杠杆效应。这比小产权、军产房强。

三、商务公寓,相对还是有一定的流通性。是可以放到二手房交易市场上去卖的。不像军产房,在政策上被限制交易、过户。

四、内地人士,认为在大城市买的商务公寓,小孩也是可以自住、自用的。居住起来是一样的。如果是在深圳,有了第三代,还可以申请学位、读书。

再加上开发商为了销售好,在产品上迎合客户需求,颇有机心地打造产品(户型和功能),并发动八方渠道,启用人海销售战术,使得这些年公寓就越发卖地好。

住宅贵了,方圆10公里的小产权,也贵了。住宅贵了,方圆10公里的军产房也贵了。住宅贵了,方圆10公里的农民房,也贵了。

所以,只要不买到“产权、债务纠葛”楼,所有土地附着物,都会追随地价同步上涨的。

深圳和临深的商业、产业用房,工业厂房,农地,小产权,农民房,军产房... ...没有一个在涨价上彻底落后。

一、可以买到300万的住宅,未来房价翻一倍就是“100万撬动600万资产”。

二、可以买到200万的正式公寓,未来房价翻一倍就是“100万撬动400万资产”。

三、可以买到100万小产权(军产房、农民房),未来房价翻一倍就是“100万撬动200万资产”。

虽然农民房、小产权的租金回款性最好,少数8-12年租金能回收房价本金;但是,对于还在“弯道超车的”非富豪阶层,小本金撬动更大的回报,更为重要。所以,对于中产家庭:

住宅能做3成贷款,杠杆高,一般增值情况也更好。结合起来,杠杆撬动住宅投资,回报高一些。

商务公寓能获得国土部门颁发的房产证,多数情况下能获得银行正常贷款,能用杠杆投资。在楼市上行,楼价上涨时,商务公寓的资金投入回报,会比农民房、小产权、军产房好一些。

同样,因为商务公寓能获得房产证,所以商务公寓可以合法地、公开地在二手房市场上交易,可以买卖、可以过户。投资商务公寓,比投资农民房、小产权、军产房,在资金门槛上低一些,安全一点,简单一点。而且,租金回报也是不错的。

五、商务公寓具有很多住宅的用途、特点。比较重要的是,在罗湖、福田、南山、大 鹏等区域,合法的商务公寓,是可以参加公立学校积分入学的,虽然积分比住宅低一些(当然深圳的自住型小产权、军产房可能也是可以积分,积分也只是更低一点)。

深圳的商务公寓,往往具备阳台、厨卫、洗手间,格局和使用上,跟住宅差不多。

六、举例子,深圳远洋新干线、鸿翔御景就是很典型的,涨幅跟住宅不相上下的商务公寓。2015年以前购买这些楼盘的,到2016年以后价格迅涨,重新做贷款以后,业主的首付回收,资金占用很少。这2个楼盘的特征就是:跟住宅共用小区和配套,户型跟住宅接近。所以能获得市场认可。

近期,芳姐在市场踩盘,看到国速中心的公寓,挨近鸿翔御景,单价7万左右,户型实用率不错,未来周边大旧改。也更在光明的龙光玖龙台发现“双龙抱珠”的70多平2房公寓,户型各种功能设施齐备,格局比一般的2房住宅还好一点,也完全与楼盘的住宅部分共享社区配套。

商务公寓市场销售不错,开发商都越来越重视,商务公寓赶上甚至超过住宅户型,似乎是一个趋势。越高端的公寓,户型锻造就更好。比如,华丰前海湾的楼 王公寓,除了一线海景的特色,重点就是公寓的实用率很大,比有些住宅还大,格局上相当强化舒适性。这方面,主要是深圳湾1号带头带地比较好。今年,在前海的华润、恒裕的高端公寓也都是这种趋势的代表。

八、有人问芳姐,中洲湾、七街公馆 和 恒邦壹峰,哪个更值得投资呢?芳姐也在这里回答一下:

中洲湾是福田上下沙的升级性代表,公寓跟住宅共享同一个社区,区域内的房租一直比较好,光明小产权租金回报是可以期望的。中洲湾也是可以贷款的商务公寓,以后好交易。

七街公馆是福田景田片区的公寓,户型小,导致总价低。项目的地段,被划为好学校的学区。按照福田的政策,可以参与积分入学排队。但是,因为公寓积分低一些,大概率上,只有深户的学童,更容易通过此商务公寓排上名校。

恒邦壹峯是华强北的城市更新的典型代表,户型赠送多,租金好。但是,置业者应该去教育局确定是否能参与积分入学。

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