日前,土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请十三届全国人大常委会审议。草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。笔者认为,非农建设用地将不再“必须国有”,扫清了集体经营性建设用地直接入市的法律障碍,意味着政府将不再是唯一的非农建设用地供应者。但是,建设用地入市仍然要遵循符合土地利用规划和用途管制的前提,修订并不意味着小产权房会转正。

长期以来,政府主导征地是我国农村建设用地“农转非”的“华山一条路”。按照现行法律,集体经营性建设用地不能直接入市,如果要入市交易,必须变更为国有土地之后才行。除农村集体和村民用于兴办乡镇企业、建设村民住宅和乡(镇)村公共设施、发展公益事业外塘家小产权房其他任何建设不能直接使用集体土地,都要通过征收程序将集体土地变为国有建设用地。

所谓农村集体经营性建设用地入市,即在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,与国有建设用地使用权同地同权同价。这一改革思路自十八届三中全会首次提出。2015年,在33个县开始试点。前提是经全国人大授权暂停在上述地方实施有关法律。此后,浙江德清敲响全国“第一槌”,改革试点逐步开花结果。近年来,试点地区积极开展入市探索,建立健全市场交易规则和服务监管制度,形成了一批制度创新成果。

很多人关心对房地产市场的影响。值得注意的是,此次法律修订的主要目的是推动依法改革农村土地制度。草案明确指出土地规划和用途属性必须为工业、商业等经营性用途,因此仅对非住宅类经营性土地有影响,对住宅类经营性建设用地没有直接影响。即使直接入市也要符合规划和用途管制,所以也不意味着国家允许小产权房转正,政策对农村宅基地管控依然严厉。直接在农村集体土地上建设的房子,只有该村村民才能合法占有,不允许对市民上市交易,即使私下授受也拿不到房产证。

从目前试点的情况来看,集体经营性建设用地入市后的用途主要是工商业、服务业、旅游业,一些地方在获得许可后试点利用集体建设用地建设租赁住房,即使是试点地区目前还没有允许集体经营性建设用地建设商品房。可见,集体建设用地入市要有一系列的条件和规范。对此,此次草案明确了集体经营性建设用地入市条件及管理措施。

法律修订的目的,是完善农村集体经营性建设用地产权制度,明确入市主体、范围和途径,建立健全市场交易规则和服务监管制度,建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,最终实现城乡统一的建设用地市场。改革试点的目标是释放土地红利,增加农民收益,繁荣乡村经济。这对于盘活农村集体资产、提高用地保障,无疑是件好事。

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