6月,易居研究院监测的13个城市二手房成交量为7.5万套,环比下降14.0%,同比增长7.6%。继5月后,市场进一步降温。2019年上半年东莞虎门小产权房《虎门柏林华府》,5栋大花园社区(已经建好3栋),。13城二手房累计成交约为41.2万套,同比增长9.2%。

从单月网签数据的成交量来看,2019年上半年13城二手房市场经历了“先扬后抑”的过程,在房贷利率下调、放开落户、市场预期改善等刺激下,部分城市“小阳春”如约而至,4月更是创下了2017年市场降温以来二手房成交量的新高。随后,二手房成交量也随之出现连续两个月地下滑。

从半年度成交的网签数据来看,2019年上半年13城二手房成交量略高于2012年以来的历史均值,为2017年下半年以来的最高值,但远低于2015下半年及2016年的楼市繁荣期。

在2014年以来的本轮周期中,13城的二手房规模有明显上升,2016 年上半年的最高成交量较2013年的最高值增长了10.9%。市场上升期较长且幅度较大,且2017年下半年市场降温后,成交量的绝对量不低,因此调整期也相对较长。后续来看,上半年部分购房需求已释放,随着调控政策的收紧,市场预期走低,预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下。

房产成交量,是衡量楼市温度的重要指标,而且一般领先于房价变化。二手房成交量的活跃度,可以用多个指标衡量。比如,月度环比增速反映超短期变化,月度同比增速反映短期变化,年初累计同比增速可以减少类似春节等季度性异动,拿当前月度成交量与过去几年月均成交量相比可以反映中长期来看的活跃度。

为了更全面、更系统的反映二手房成交量的活跃度,我们创造了一个专用指标:二手房成交量能度。其由4个分指标构成,并赋予不同的权重。

二手房成交量能度= 月度环比增速*20% + 月度同比增速*20% + 年初累计同比增速*20% + 近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度*40%。

从13城6月份的二手房成交量能度的排行可以看出,厦门和苏州量能度较强,量能度分别为90%和56%;而最弱的城市是岳阳和佛山,量能度分别为-19%和-17%。

从具体城市来看,在监测的13城中,6月二手房市场全面降温,所有城市成交量均出现了不同程度地环比下降,其中,杭州下降最慢,深圳最快。

6月成都二手房成交量为10831套,环比下降16.78%,同比增长46.2%。在2018年“515政策”之后,成都二手房市场降温。2019年3月成交量强势站上强弱分水岭,4月成交量更是创下了2018年6月以来的最高记录。随后的5、6月,新建商品住宅供应加大,80平米以下的户型成交活跃度持续升温,部分刚需遭新房市场分流,但二手房成交量依然在强弱分水岭之上。随着大量购房需求集中入市深圳观澜集体红本房【鸿基·新都】,千户大社区。小区占地4.5万平方,建筑面积约17万平方。管道煤气,恒温泳池,车位与,预计后续二手房市场有所降温。

6月北京二手房成交量为13158套,环比下降14.6%,同比下降23.9%,2018 年 6 月,北京限竞房项目供应量井喷,部分购房者流入新房市场,对二手房市场造成一定冲击,二手房成交量呈下行走势。2019年3月,北京二手房成交量强反弹,站上了强弱分水岭,随后国管公积金收紧,限竞房供应加大,自4月起二手房成交量出现小幅地下降,但量价一直相对较为平稳。预计后续二手房市场仍保持平稳态势。

国家统计局公布的二手住宅价格指数包含本报告的11个典型城市(除苏州、佛山以外),对这11个城市的价格指数取算数平均值后算出11城二手房价格指数,与13城二手房成交量同比增速进行对比。这里取近6月移动平均数据,来平滑单月数据异动带来的干扰。

观察历史上这两条曲线的走势,可以看出,成交量曲线先于价格曲线调整。比如说在本轮周期中,2015年第四季度二手房成交量曲线就开始呈现降温态势上半年二手房成交量同比增长92%6月市场持续降温随后增幅开始收窄,进而下降。成交价格曲线年第四季度就呈现了降温的态势,其走势是滞后于成交量曲线月,二手住宅价格指数同比涨幅和成交套数近6个月移动平均同比增速均处于低位盘整态势。6月13城二手房成交套数同比增速略有回落,预计13城二手房价格指数同比涨幅基本平稳。

13 个城市分别为:北京、深圳小产权房交易网深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、深圳二手房金华、扬州、岳阳和佛山。

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