2019年以来,房地产市场“一城一策”逐步落地,主管部门多番“点名提示”,为市场过热苗头敲响警钟。新周期推演至今,当前房地产市场又发生了哪些变化?

近日,贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》(以下简称《报告》),以线年上半年市场情况,并对下半年走势及政策选择进行展望。

《报告》指出,上半年全国重点城市房地产市场 (主要为一线城市和区域中心城市)从低靡中走出,但回暖并不稳定,市场整体表现出“前高后低,分化加剧”的特点。

上半年后期成交量虽然下落,但新增客源及带看量并未同步减少,这意味着下半年购房需求仍在,有一定的上行动力。不过,重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放,市场缺乏大幅向上动能。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析预测,宏观经济压力下,在房地产风险防控的大方向下,政策也不会“松”,“稳”+“一城一策”仍是政策主基调。

2019年上半年,部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等苗头,受到媒体舆论广泛关注。

贝壳研究院数据显示,重点14城 (北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛东莞虎门小产权房《虎门柏林华府》,5栋大花园社区(已经建好3栋),。南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州)二手房市场大幅调整后,需求开始释放,同比去年微增3%,但由于去年下半年成交低靡环比则增加52.3%,从底部走出。

“上半年,重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下,从底部回暖。”贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为东莞大朗轻轨口物业《大朗松湖岭秀》&《松湖岭秀》2栋大型统建楼出售,地铁上盖物业。。这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下,市场回暖并未持续,2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

“前高后低”的分水岭出现在3月份。上半年,重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态,二季度月均成交比3月减少21.5%。同时,预期随市场回落而走弱,贝壳找房交易数据显示,大部分城市挂牌价下跌,其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。

2019上半年市场的分化也更为明显。其一,调控较早的城市波动小,如上海、北京等城市市场升温相对温和。其二,二线新房市场分化,前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖,如天津、南京、长春、昆明等;其三,土地市场分化,二线城市升温更加明显。宝安小产权房

展望下半年,《报告》认为重点城市市场潜在需求普遍存在,这将是支撑下半年市场的上行动力。贝壳交易数据显示,二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑,且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。

这是因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场,认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩,不存在大幅向上动力,“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。

许小乐提醒,当下市场仍处于严格调控下,需求难以释放,后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中,有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月,库存下降的城市仅有上海和苏州。

2019年已经过半!深圳新房市场不断带来亮眼表现,不管是住建局发布的成交数据,还是开发商公布的开盘去化率,都显示了刚需在陆续进场,市场热度正逐步回暖,再加上近日的土拍大热多城二手房走出底部但向上乏力下半年稳是常态或把置业热情再次推向高点。

在刚刚过去的上半年,深圳市批售了约45个新房项目,平均每个月都有7-8个项目开盘,除开1、2月份春节期间淡季,3-6月份的新房市场成交均同比上涨,特别是今年5月份,新房成交4605套,创近三年新高。

数据整理来源房网数据中心,虽然备案有部分延迟,但基本能表明今年的市场动态,在供应量逐步增加的情况下,购房者更青睐新房,且市场需求上关内新盘比关外关注更高,也说明了市场开始变化,不断外溢的投资客在减少,更多置业者愿意一步到位。

不管是华润城瑞府、阳光粤海、半岛4期、海纳公馆、宝能城西区,还是华润城4期、天健天骄等待入市项目,都获得极高的市场关注度,而这些楼盘的价格也基本代表了深圳各区的豪宅线,整体去化率相比关外市场要更均衡。

历来地段更好的价值,但近几年随着城市发展,喊出了多中心发展的口号,许多关外楼盘与市中心价格相差无几。在大限价环境下,华润城3期一度引发豪宅的打新热潮,如今半岛城邦、海纳公馆依然热度不减,回归城市中心再次成为主流价值的选择。

前几日深圳的一场土拍,刷爆了朋友圈,激战300余轮,总价224亿!最后有钱人终成眷属。

这一场土拍可谓是深圳近三十年来难得一见的盛况,一地难求的背景下,宝安尖岗山、龙华民治、光明三区域优质地块竞争十分激烈。其中龙华民治住宅可售楼面价为6.7万/㎡,面粉等于面包。

在深圳土地供应长期严重匮乏的情况下,激烈的抢拍明确反映了各路发展商不惜代价抢占深圳发展高地的意志和信心,那么刚需买还是不买,感觉都已经没有争论的意义了。

国家对“房住不炒”的调控仍在继续,但买房依然是困扰我们的难题,如何买房,买什么房,成为了我们要认真学习的一课,那么深圳接下来将有哪些新房入市呢?

在此老牛统计了71个计划入市的楼盘,其中龙岗和宝安依旧是全市新房供应量最大的区域,占据了深圳的半壁江山,供应集中区域集中在沙井、平湖、深圳2手房新生等区域,另外光明、盐田等区域,将迎来了地铁通勤,片区规划新盘也在筹划当中,福田、南山、罗湖,虽然统计数量不在少数,但大部分是办公、商务公寓、产业研发等产品,住宅项目依然稀缺。

在老牛已出深度楼评的楼盘,如福田天健天骄、南山招商前海湾领玺、宝安大悦城天玺壹号、龙华金茂府等,都关注度极高。

其中,天健天骄,作为福田老区旧改项目,与香蜜湖一路之隔,区位优势明显,目前户型图已流出,预计将于今年下半年入市。

招商领玺,作为目前前海唯一待售住宅项目,社区住宅体量并不大,但物以稀为贵,想必对于前海写字楼入市的精英们,有着不小的吸引力。

宝安大悦城,案名已出:天玺壹号,作为新安老城区的旧改项目,周边居民寄望多年的城市综合体终于要来了。

龙华金茂府,是龙华万众期待的项目,网传价格一度10万+(有待证实),可以说周边小区都等着看它的价格,但155㎡起步的大户型,已不是寻常百姓家。

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