深圳首次公布部分小产权房征收补偿官方价“转正”之说到底靠谱吗?

关键词:小产权房赠与需要什么区别 2019-03-01 18:08
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根据《深圳市人民政府关于修改深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)的决定》(深圳市人民政府令第292号)的规定,我委制定了深圳市房屋征收补偿基准价格,现予以发布。该价格仅适用于我市根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋,或符合上述规定处理范围但尚未进行处理的住宅类历史遗留违法建筑,被征收房屋的补偿按上述房屋征收补偿基准价格或房地产评估机构确定的价格扣减相应的地价及罚款后确定。业内观察人士指出,这将给符合规定的小产权房业主一个相对清晰的预期,避免他们在征收过程中漫天要价。通告内容显示,深圳对根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权证书的住宅房屋,或符合上述规定处理范围但尚未进行处理的住宅类历史遗留违法建筑制定了一个征收补偿的基准价格。“并不是所有的小产权房都能获得补偿。”只有经过“两规”一决定处理的、拿到通俗意义上的“绿本”,或者符合上述规定处理范围内但还没进行处理的小产权房,才适用于此补偿基准价格。通常所说的小产权房包括军产房、集资房、安居房、农民房等多种类型。“法律只保护合法权益,对于两规一决定之外的小产权房,因不属于合法物权,征收拆除都不予补偿。”通告同时还规定,被征收房屋的补偿按照房屋征收补偿基准价格或房地产评估机构确定的价格扣减相应的地价及罚款后确定。在经历1992年和2004年两次农村城市化改造之后,深圳市成为全国唯一一个没有农村建制的城市。然而,却还有近一半建筑是原住民的“小产权房”,也即现有深圳官方口径中的“历史遗留违法建筑”。在过往长达20多年的时间里,深圳从未对这些小产权房制定相关征收补偿标准,这是深圳市首次明确对部分符合规定的小产权房给予明确的官方指导价。无论是按照基准价格,还是通过评估机构确定价格扣减相应的地价和罚款,两者的最终价格都不会相差太大。究竟地价与罚款应该按照什么样的标准扣减?根据2014年4月施行的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定试点实施办法》规定:符合“一户一栋”原则的违法建筑免缴地价,总建筑面积未超过480平方米的部分免予处罚,总建筑面积超过480平方米,根据超出登记,处以30-100元/平方米不等的罚款。一户多栋部分,第一、二栋按现行公告基准地价的25%补缴地价,按建筑面积每平方米处以100-200元罚款,第三栋及以上栋数部分不予处理确认。原农村集体经济组织或者其继受单位为解决原村民居住问题统一建设的未经规划国土部门批准或者超过批准建设部分,按现行公告基准地价的25%补缴地价,按建筑面积每平方米处以100元罚款。在深圳,小产权房无论征收还是拆除,与旧村、旧住宅区等的城市更新一样,一直是一道难解的“方程式”。这其中,最容易引发的就是业主利益的纠葛。去年10月份因强拆站上舆论风口的福轩大厦和金凤凰豪苑,此前曾网传补偿标准是1.8万元/平方米。深圳小产权房强拆不过,直到“最后期限”,两栋大厦依然“完好无缺”。目前政府遇到的障碍是业主的情绪问题,特别是涉及到上千业主利益的时候,可能就会出现非常多的社会问题。“由于牵扯到大量居住人口,强制性很难实施或落地。”按照他的观点,此次给出补偿价格标准,是政府通过这种方式给予部分符合规定的小产权房业主一个相对清晰的预期,避免他们在征收过程中漫天要价。“如果按照目前的市场价来看,这种补偿基准价格确实低于市场价,一般征收都涉及到公共利益或建设公共设施,通常由政府来补偿,政府征收肯定会低于商业的城市更新。”如果给予补偿,可以推动确权合规或合规未处理的小产权房的征收进度。目前,西乡、龙华、观澜、民治、布吉、大浪、南澳等地,小产权房遍地林立,其中宝安的沙井街道,几乎90%的房屋供应都是小产权房,堪称小产权房最为集中的区域。也有业内人士指出,可能会间接推动小产权房的交易市场。对此,宋留强认为,这几年,政府对于符合规定的小产权房的补偿,一直在逐渐让步,但并不会推涨它们的交易。“这个规定限定了补偿对象必须符合两规一决定的规定。而且,目前非原业主购买小产权房在法律体系内并未受到保护,这个指导价也不会改变这个原则。”小产权房,通常是指在农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于土地使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称“乡产权房”。首先,需要明确的是,“小产权房”不是法律概念,是人们在实际生活实践中形成的一种约定俗成的称谓。其次,虽然叫小产权房,但其是没有真正法律意义上的产权的。小产权房产没有国家颁发的房产证,无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件,在法律上都不予承认。小产权房因为没有真正法律意义上的产权,这也就意味着,购买者只有使用权,而没有所有权。没有所有权,自然小产权房的转让一般也不会受到法律的保护。但对于“本乡范围内集体经济组织成员之间的房屋买卖合同,该房屋买卖合同认定为有效”除外。对于拆迁安置房来说,只要其通过正规的拆迁程序,被安置人将来都能取得房屋的产权证并且拥有房屋的所有权。只是取得产证的时间相对较长一些,深圳首次公布部分小产权房征收补偿官方价“转正”之说到底靠谱吗?一般5年左右。而小产权房,因为没有缴纳土地出让金等费用,没有国家颁发的正规的房产证,其只有使用权,而没有所有权。1.由于产权问题,因此不能办理合法的转让过户,没有合法产证,对于购房者的权益,房屋后期的再次转让以及房屋的升值都形成一定的阻碍。2.在小产权房交易的过程中,如果房东以小产权房不能进行交易毁约,购买者是很难获得补偿的。3.购买后,如果遇到相关部门的整顿,可能导致项目停建或者拆除,小产权房赠与需要什么区别而造成购买者既不能取得房屋还无法及时要回房款。打零工、睡桥底,他们宁愿流浪深圳也不回家,老母亲千里迢迢赶来跪地哭求……

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